国内外住房租赁的比较与借鉴

柴强

摘要：当前，要解决“住房租赁”这个短板，需要有国际视野。本文集中介绍一些国外成熟地区的做法，特别是他们走过的一些弯路，用以借鉴，以促进我国住房租赁市场的健康发展。

关键词：制度建设；满足需求；市场稳定

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）03-0020-23 收稿日期：2018-02-06

1 国内外住房租赁的比较

1.1租住率

市场经济发达国家的租住率，正常的举荐是35%-50%，有两个特例，这两个特例都是住房问题解决比较好的国家，一个是德国，租住率偏高为56%，另一个是新加坡，租住率极低，只有9.2%。

租住率的变化趋势。二战之前和之后的一段时间不太正常，后来发展得比较稳定，总的来讲租住率相对比较稳定，有小幅波动，但波动不大，德国、日本的租住率十几年来基本上是小幅下降。德国1998年是59.7%，2014年是56%，日本2003-2013年，十年期间下降了1.1%左右。

同一国家租住率的高低变化规律。总的来讲，城市越大家庭规模越小，离婚率高，年纪越轻、收入越低、出租率越高。城市越大出租率越高，比如日本租住率最高的是冲绳50%，最低的是奈良24%。

家庭规模越小，租住率越高。德国单身家庭的租住率高达72.4%，因为全国的平均水平是56%。英国60岁以下的单身家庭租住率达到了55.9%，全国的平均水平是34.8%。而且这两个国家两人及两人以上家庭的租住率明显低于全国平均水平。

离婚率越高，租住率也就越高。德国的离婚率高达50%以上，2014年有孩子离异家庭租住率是78.8%，有孩子没有离异的是43.2%。英国的情况也是这样，有孩子的离异家庭租住率是68.5%。

年纪越轻，租住率越高。德国八成以上25岁以下的住户为租客，大部分住户至少要到35岁以上才能买房自住，英国16-24岁的群体中租住率高达88.8%，65岁以上只有22.7%的租住率。

收入越低，租住率越高。总的来说，家庭状况较好的会更倾向于置业自住，收入较低的家庭，租住率较高。例如，美国1960-2000年间，虽然全社会的住房自有率不断上升（意味着全社会的租住率不断下降），但贫困家庭租房而非买房的比率却越来越高（因贫困家庭的住房自有率越来越低）。

1.2租赁住房类型

租赁住房的类型多种多样，但总的来看，以市场为主，政府为辅；以租金补贴为主，提供低租金住房为辅；居民出租为主，机构出租为辅。

1.2.1租赁住房中私房与公房的比例

总的来说，以私有住房租赁为主，政府住房租赁为辅。

租赁住房或租住家庭中租住政府提供公房的比率一般不超过20%，德国、日本、美国较低，英国、法国相对较高，我国香港地区是一个例外，远远超过这个比率。香港61.7%的人租住政府的房子，即公屋，其他国家没有这种特例。

德国大约有98%的租赁住房为私人租赁住房，政府提供的公共租赁住房仅占2%。日本2011-2013年，由政府提供的公共租赁住房仅占7.8%。

香港目前仍以政府提供低租金住房（公屋）为主。2017年香港租住家庭中，租住政府公屋的占61.7%，折算到全社会的家庭里占31%，等于1/3的人租住在政府的公屋里，租住私人住房的占38.3%。而且公屋的租金很低，大概为市场租金的1/4，供不应求。

1.2.2政府提供低租金住房与发放租金补贴比例

总的来说，政府以发放租赁补贴为主，提供低租金住房为辅。美国、德国、英国等国家，政府曾经直接投资建设租赁住房，或者通过金融（如提供长期的低息或无息贷款）、税收手段鼓励、引导社会资本投资建设租赁住房，以较低租金出租给低收入者居住。但是后来逐渐减少，主要向低收入家庭提供租金补贴，通过市场租赁解决居住问题。

例如，美国20世紀30年代至90年代政府直接建设了大量的公共住房，供低收入群体租住。但因公共住房引发了种族隔离、贫富差距扩大、犯罪率提高、政府负担加剧等问题，进入21世纪后逐年削减乃至停止了公共住房建设，甚至开始拆除或更新衰败的公共租赁住房，将政策的重心转移到向低收入群体提供租房券，对建设、改造、收购低收入群体租住的可支付住房的企业和个人采取税收抵免等经济援助，引导市场力量解决居民的住房困难。

1.2.3私有租赁住房中居民与机构的比例

总的来说，私有租赁住房中，以居民直接出租为主，机构出租为辅。德国私有的租赁住房中，居民租赁住房约占66%，机构持有租赁住房约占34%。机构租赁住房里，住宅合作社提供的约占一半以上。

日本2011-2013年，在私有租赁住房中，居民租赁住宅约占82.9%，机构持有租赁住房约占1.4%。值得说明的是，日本居民租赁住房虽然占比很大，但65.2%的居民租赁住房由机构负责运营管理。

1.3租金管制

总的来说，早期多有租金管制，以德国为例，目前都在逐步放宽。租金管制简单讲就是业主能不能随意确定租金和涨租金。租金管制经历了从严格到宽松，从全部到局部再到取消的过程。租金管制的主要措施是制定指导租金或租金收取标准、限制租金上涨频次和幅度、对市场租金进行监测等。

德国制定了指导租金，或者是合理的租金表等作为参考标准，而且一年内涨租不能多涨，连续涨累加起来不能超过一定比例。新加坡、我国香港地区历史上都实行过租金管制，但是后来都废止了。总的来讲，对租金实行直接管制的不多。

1.4租约的保护

主要是提前终止租赁合同和续租的问题：不得随意终止租约，要提前告知。法国在冬季，即使租户欠租也不能随意驱赶租户。在续租方面，日本规定住宅租赁可继承。

1.5住房租赁立法

一般有专门的住房租赁立法，但新加坡没有。例如，德国有《住房租赁法》《住房补贴法《租房法》等多部专门的住房租赁立法；美国有《统一住宅业主与租户法》；英国有《业主与租户法》；香港有《业主与租客（综合）条例》。还有普通法，比如说民法总则、民法通则，一般租赁关系都适用的一些规定。

1.6租金收入比

即房租支出占家庭可支配收入的比重。认为合理的租金收入比为不超过25%-30%，如德国为25%，美国为30%。对超过的家庭，政府应给予租金补贴。

1.7租金回报率

一般为4%-6%，而我国目前仅为1.5%左右。例如，德国租金回报率长期稳定在4%-5%之间，而其金融市场的长期国债收益率为2%-3%。

2启示与建议

2.1租住率是否高、租赁市场是否发达，与居住问题解决得好坏并无必然联系

例如，通常认为解决居住问题较好的德国和新加坡，甚至分别称为德国模式和新加坡模式，在住房租赁方面是两个相反的极端。德国的住房租赁市场发达，租住率高达56%，有多部专门的住房租赁立法；而新加坡的租住率极低，仅为9.2%，且没有专门的住房租赁立法。

2.2少不了地方政府的支持

政府对住房租赁市场都有支持，总的来说，除我国香港地区外，政府直接投资建设低租金租赁住房的情况越来越少，改为以发放租金补贴为主，尽量发挥市场作用。

2.3没有“租购同权”

没有“租购同权”的说法，实际上不是要“租购同权”的问题，而是享受教育等公共服务不应与住房挂钩的问题。

2.4住房租赁市场发展空间不等于机构化住房租赁的市场空间

我国住房租赁市场虽然有很大的发展空间，但如果扣除较大比例的居民直接出租或通过经纪出租和一定比例的公房租赁，则对住房租赁企业来说，住房租赁市场没有想象的那么大。

目前虽然要补专业化、机构化、规模化住房租赁企业这个短板，促进其发展，但不能走极端，要防止一哄而上可能来的风险。此外，目前的租金回报率很低，靠租金收入难以良性循环。大量住房租赁企业一味做大规模，特别是分散式转租型，一旦发生资金链断裂，将会给大量业主和承租人带来租金和押金损失。

2.5要重点扶持和大力发展面向新市民和家庭的住房租赁市场

目前因租金回报率低等原因，“长租公寓”主要是面向收入较高的单身青年，甚至许多“长租公寓”为安全考虑，对年龄超过50岁、带老人、带小孩的拒绝租住，并不准使用燃气。虽然解决这部分群体的租住问题很重要，他们甚至是租住的主要群体之一，国外有研究认为，40岁以下的青壮年群体更偏好离中心城区近、就业机会多、交通便捷、基础设施齐备的公寓式住宅，但建立租购并举的住房制度，主要是通过发展住房租赁市场，解决大量买不起房的新市民和家庭的居住问题。

2.6要重视居民住房出租市场的发展和规范，特别是规范住房租赁经纪行业

因为从发达国家和地区来看，居民住房直接或通过房地产经紀出租仍然占主体，所以传统租赁方式仍不能忽视，需要规范发展。

2.7加强对分散式转租型住房租赁模式的跟踪研究

机构化住房租赁主要是集中式自持型公寓式住宅。除日本“全部委托管理”占租赁住房的65%外，像我国目前这种将分散的居民住房包租下来，然后进行装修、配置家具家电、再对外出租的分散式“长足公寓”模式很少，是不是发展方向，是否可持续，还有待较长期的实践检验。

2.8既要提高人们的租住意愿，又要提高人们的出租意愿

一是要平衡好出租人和承租人的权利义务关系。当前承租人相对来说处于弱势，很有必要偏重于保护承租人的权益，但又不能过于加大出租人的责任和义务。

二是要减轻住房出租税费、增加住房持有成本等“软硬兼施”两个方面，引导和迫使人们将闲置住房拿来出租。

三是要使房价、房租、居民收入之间的关系走向正常化。目前，租金相对于房价来说过低，相对于居民收入来说较高，对发展住房租赁市场不利，特别是面向新市民和家庭的住房租赁。从长远看，必须使租金回报率、租金收入比回归到正常合理的区间内。我们国家目前是非常扭曲的状态，租金相对于房价来讲可以说是过低，租金回报率只有1.5%，相对于居民收入来讲又很高了，逼很多人只能合租，租很差的房子。特别是中央要发展面向新市民和家庭的公房租赁，从长远来看租金回报率，租金收入比必须回归到合理的区间范围内。