我国资产泡沫的成因及其对策分析

刘芝育

【摘要】近年来，我国房地产行业快速发展，成为我国国民经济支柱产业之一。然而，随着房地产市场的持续升温，部分城市产生了大量的房地产泡沫，对房地产市场的稳定存在着潜在威胁。本文在已有研究的基础上，首先对我国房地产泡沫这一现象进行基本概述，进而阐述了房地产泡沫的成因，随后分析其对经济产生的负面影响，最终对如何防治我国的房地产泡沫提出了对策建议，以促进我国房地产业的健康发展。

【关键词】资产泡沫；房地产；对策

一、房地产泡沫的基本概述

（一）房地产泡沫的定义

房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素共同作用的结果，一般认为房地产泡沫就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。

（二）房地产泡沫的评价指标

1.房地产价格增长率/GDP增长率

该指标是根据房地产泡沫的定义选取的、测量房地产相对实体经济（GDP）增长速度的动态相对指标。指标值越大，房地产价格增长率超过GDP增长越高，房地产泡沫的程度就越大。

2.商品房空置率

即根据房地产泡沫定义选取，反应供求匹配的内部协调性指标。一般认为，空置率在20%以上为严重积压区.在10%～ 20%之间为空置危险区，5%～10%之间为合理区，5%以下为空置不足区，即市场过热。

3.房价收入比

房价收入比是指一套中等水平住宅的市场价格中与中等水平的居民家庭年收入的比值。主要是用来测度房地产价格的合理性，衡量居民对住房的购买能力，指标值越高，说明居民的购买能力就越差。

二、我国房地产泡沫的成因

（一）银行信贷在房地产行业的过度扩张

由于房地产是不动产，贷款风险较小，所以银行愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款，增强了投机者的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨，提高了银行资本的规模，因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房了地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，进一步导致房地产泡沫的膨胀。

（二）对房地产业过度的投机需求

当房地产价格上涨，投机需求反而会增加，进一步刺激房价上涨，直到房地产泡沫破灭，而随着下一轮的经济复苏，投机需求再度高涨，推动房价不合理上涨，又会制造大量泡沫，形成恶性循环。

（三）房地产行业信息不对称

由于房地产的特殊性，一般民众很难凭借个人经验对房产的市场价值做出客观准确的判断，房地产商可以通过“造市”向公众发布房产上涨信号，部分开发商又会夸大宣传，导致消费者对市场判断脱离实际。

（四）房地产市场的供需不平衡

土地资源供给的低弹性和垄断性，使房地产开发商和投机者普遍存在土地价格的上涨预期，间接推动了土地投机，土地投机又推动了泡沫滋生。其次，城市化进程的加快引发了住宅市场需求的扩张，增强了城市居民的购房欲望。

三、房地产泡沫存在的负面影响

（一）房地产泡沫的破灭极易引发金融危机

房地产泡沫的存在会导致投机风气盛行，房地产开发商和购房者向银行的消费贷款越来越多。而房地产泡沫一旦破灭，将会使得房地产价格迅速下跌，导致银行不良贷款的增加，造成金融机构的资产损失，引起金融危机。

（二）房地产泡沫的存在导致资源配置不合理，加剧了经济结构失衡

一方面，城市地价持续高涨，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现，导致资源配置不合理：另一方面，在房地产泡沫破灭之前，高投资回报率吸引了大量的社会资源进入房地产市场，实业经济领域生产效率下降并逐渐衰退，最终使整个社会的经济结构扭曲失衡。

四、关于防治我国房地产泡沫的对策建议

（一）加强金融监管

第一，政府应当加强金融监管，防范金融风险，严格控制房地产的信贷额度，控制其在银行信贷所占总额的比重。

第二，金融机构应该建立细致有效的信用评估体系，对企业进行信用评级，并针对居民建立个人信用档案，对信用不良的人予以限制。

第三，银行部门应适当缩减对房地产业的信贷规模，严格按照贷款审批流程，严格审查房地产信贷发放条件，严厉打击通过假按揭等形式获取银行信贷。

（二）抑制房地产业的过度投机

首先，要从源头上加强对银行部门的监管，控制投机资本的数量和流向。国家应完善房地产金融体系，预防银行信贷非理性扩张。银行应严格房地产行业贷款的审批环节，通过信贷资金的控制，将不合资质的开发商逐渐淘汰…房地产市场。

其次，政府应建立健全土地交易制度，完善行业管理，制订相关税收政策和房地产政策，增加投机者持有物业的成本和交易成本。

（三）加强对房地产市场供求的调控力度

第一，政府应充分运用宏观调控职能，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，建立住房需求增长监控机制和分析预警机制，通过尝试征收不动产税等方式，限制投机性炒房。

第二，政府应严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地的行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风。

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