新形势下银行房地产信贷风性控制问题分析

李会会

【摘要】当前，受调控政策的影响，导致房地产行业在发展过程中面对着较强的政策性压力，由此也将导致其价格下行风性显著提高。基于此种现状，我国商业银行应采用具有针对性的房地产信贷风性控制措施，由此减少或消除房地产信贷风性的出现。对此，文中分析出导致银行房地产信贷风性的因素，并进一步探讨了新形势下银行房地产信贷风性的控制措施。旨在通过本文的研究，为完善新时期银行房地产信贷风性的优化控制措施，尽自己的微薄之力。

【关键词】商业银行 房地产 信贷风性

前言：新时代背景下，随着人们生活水平的显著提升，促使房地产行业得到了较为快速的发展，由此也促进房地产企业普遍增多。而对于房地产行业而言，其在发展中的资金来源，有1/4是来自于银行贷款方面，这也表明银行房地产信贷，是房地产行业得以发展的重要资金途径。但对于房地产行业中所面临的政策压力以及价格下行的风性等，我国商业银行应当建立起极具针对性的风性控制机制，以便于在降低信贷风性的前提下，促使其得到合理化的发展。

一、银行房地产信贷风性生成因素

个人住房信贷和房地产开发贷款，是商业银行房地产贷款中的两种类型，而生成两者风性的因素也涵盖多方面内容

（一）个人住房贷款信贷风性因素

通常所说的个人住房贷款，是个人在购置房产时，利用房产价值进行抵押，以此自银行内，获取到补充购置房产的购买资金，此种购买资金便是购房者在银行中所获取到的信用贷款。此种形式的个人住房贷款，其信贷风性主要涉及到两方面内容。其一，是因贷款人的违约而生成的信用风性；其二，是受金融市场利率波动所引发的市场风性。在个人住房贷款违约风性的生成与传导机制中，风性诱发因素通常可总结成：

①还贷能力恶化：在对商业银行实施个人住房贷款行为的借款人，当由于患病、失业以及其它困难而无力偿还贷款的情况，便称之为还贷能力恶化。

②借款者道德层面风性：借款人在房价出现下行现象后，会采取“断供”方式所做出的违约行为，虽能够获取到相应的风性利益，但却会由此生成道德层面的借款者风性。

③利率浮动风性：一般情况下，房地产个人信贷的期限较长，且所涉及到的贷款数额也普遍偏高，这将导致在市场利率发生变化时，房地产抵押贷款所体现出的价值也会随之变化。同时，当利率波动较为频繁或幅度较大时，更会直接影响到个人信贷借款人的偿还能力，进而促使个人信贷的信用风性显著提升[1]。

在以上多种风性存在时，商业银行的个人住房贷款便会由于信贷风性的生成，而影响到商业银行的贷款资金收回，并制约银行的可持续性发展。

（二）房地产开发贷款风性因素

所谓房地产开发贷款，即利用房地产在建项目或土地使用权等作为带有盈利标准的资产抵押物，以此在商业银行内，获取到更为丰厚的房地产开发信贷资金。此种方式是当今房地产行业中应用最为普遍的资金筹集方式[2]。

从房地产贷款抵押物的价值角度分析，其物的价值波动要明显低于证券类的金融资产，且所得收益率也具有固定的保障。因而，在进行房地产开发贷款中，通常会选用此类抵押物向商业银行进行贷款的办理。基于此，我国现阶段的市场经济态势下，商业银行所发放的房地产开发贷款，其风性生成的关键性诱因为：

①滞销风性：受房地产价格下行风性因素的影响，房地产市场将迎来消费的低潮期，而消费的低迷也将导致房地产开发贷款中抵押物生成滞销风性。一旦滞销风性生成，则会致使房地产滞销的现象不断扩大，进而导致房地产开发商在资金方面的压力显著提升，偿还能力降低。由此便会导致银行信贷风性的生成与激增。

②建设风性：当房地产企业在自身运营及发展过程中，出现资金链断裂、工程建造成本超出预期、以及其他不可抗力等因素，都将导致房地产项目出现停工甚至烂尾现象。由此也导致抵押物价值的降低，从而使商业银行的信贷出现损失的情况[3]。

③道德风性：当房地产企业获取银行房地产开发贷款时，若其本质性不良，并采取不正常的骗贷手段，来达到获取贷款的目的，便会导致商业银行在房地产开发贷款上出现道德风性。

以上风性也表明：对于贷款数额巨大的房地产开发贷款，若有坏账生成，则会造成商业银行的资金危机和信贷风性。由此也表明银行对房地产信贷实施良好的风性控制措施，具有极大的应用价值与现实意义。

二、新形势下银行房地产信贷风性的控制措施

（一）完善个人信用监控机制

现阶段，我国不仅已经构建起个人信用監控体系，且该体系也已通过不断的开发与完善，形成较为全面的信用监控规模。对此，商业银行可利用个人信用监控系统，获取到来自贷款个人的相关详细信息。如信用卡还款情况、个人基本信息资料、过往担保史以及住房公积金账户的实际情况等，进而通过精确性的评估，来最终评定出个人住房信贷者的信用风性等级或水平[4]。然而，商业银行当下所具备的个人信贷监控能力与水平等，却仍然停留在静态观测时期，通常仅在贷款发放审核环节中，才能做出个人信用的评估与调查。却未能在个人信贷资金发放后，对个人的经济情况做出实时的监督与管控，由此也将导致银行个人信用监控机制难以通过主观管理意识与预警意识，来提升个人信贷的风性控制能力。

基于上述问题，应积极构建起针对个人信用风性的动态监控机制，对个人住房贷款申请人员的个人信息与实际经济情况等，进行更为深入的了解与掌握。如是否有迁移习惯、收入来源及稳定性、以及个人的非流动资产构成情况等，均是商业银行为提升个人信用风性监控机制，所应做出全面了解的内容[5]。由此，再对个人贷款的申请者进行个人信用等级的划分。其中，对于低风性点的贷款者，可在发放贷款后实施定期的还款进度监控，若贷款人未出现延期还贷情况，便无需采用动态监控模式。而若存在高风性的贷款者，商业银行应对其实施动态监控，以便随时发现违约因素的生成，便于采取早期防范的措施。

（二）构建抵押物的价值监测系统

抵押物价值是确保其贷款风性降低的关键性因素。对此，应通过各种保障手段与积极的抵押物审查，来确定出抵押物价值是否具备完备性及增值性特点。与此同时，应当构建起针对抵押物价值的监测系统，以此进行贷款抵押物价值的动态检测与追踪。现阶段，受我国房地产价值下行因素影响，商业银行应在发放贷款后，对抵押物的房产或土地等，进行价值上的动态监测，并要进一步对该抵押物所具备的增值潜力、功能用途、以及周边配套设施的完善度等，进行更为深层次的挖掘与评估，以此找寻出可有效解决此类问题的应对措施，避免抵押物价值出现下行或降低的风性，由此也能防止银行信贷风性的生成和信贷损失的增多[6]。除此之外，商业银行在对抵押物进行监测过程中，还要同步考虑到银行职员的操作风性，避免因个人经验或操作失误而导致风性的生成。

（三）强化房地产行业的风性预警

新时期的中国，政府部门对于房地产市场给予了高度的重视，不仅对房地产的市场价格做出了政策上的调控，且实施范围更是深入到全国各个省市地区。但由于不同省市地区的政策标准与执行力度等存在明显的差异性，这就导致商业银行在对房地产贷款风性实行控制时，应遵照不同地区的实际情况，采取极具针对性的信贷风性控制措施。在此新环境背景下，我国商业银行应积极构建起针对房地产行业的风性预警机制，进而减少或消除房地产行业的风性生成几率。

与此同时，商业银行应在内部构建起针对风性预警机制的评估小组，并依照本区域的房地产市场环境，做出定期的房地产动态信息记录。如开发进度、土地供应规模变动、房产销售现状以及房产销售价格区间等，都是需要进行动态信息记录的内容。并且，应通过专家研讨会的方式，来深度分析本区域内房地产市场的风性变化水平，并结合国家与地区的价格调控政策，进一步对房地产行业风性做出更为精确的评估。除此之外，商业银行所构建起的房地产行业风性预警机制，应依照不同地区的实际成本投入情况和贷款规模的高低，来确定出风性预警系统的规模，以此确保具有应对性的预警机制的贯彻与实施。

（四）第三方监督评估机制的引入

当前，我国商业银行大多具有较大的机构规模，且所涉及到的运营成本也呈现出普遍偏高的态势。由此在进行房地产行业的风性预警与监测控制时，便会涉及到更高人力、物力、以及财力成本的投入，这也会导致商业银行的运营成本持续递增。为了确保商业银行在不提高自身运营成本的基础上，同步对房地产行业风性做出预警与监控，可将其自身的部分职能，以外包的形式交由第三方监督评估机构予以实施及处理。由此，会导致银行房地产信贷风性得以在成本方面受到相应的控制，促使其风性成本得到相应的降低。例如：現阶段的商业银行，可对房地产信贷项目在完成价值评估后，对其实行具有统一性的外包操作与管理。对此，应在积极寻求具有较高公信度的房地产评估机构基础上，还应注意做好外包职能的限定，避免外包公司利用职能进行非法行为的操作。通过此种第三方监督评估机构的引入，不仅能够显著提升商业银行对于房地产信贷风性的控制机率，更能使商业银行的运营成本得以降低，从而实现商业银行利润最大化的目标。

结语：综上所述，新形势下，房地产行业所带来的房价极具增长和经济泡沫等问题，受到了社会各界的普遍关注。对此，我国在近年来采取了一系列的政策措施，来对房地产市场进行价格上的调控。但受此高压调控政策的影响，我国商业银行所面临的房地产信贷风性也在持续递增。为此，应在加强与创新房地产信贷风性控制措施的基础上，进一步从商业银行自身做起，不断构建起与之相关的风性控制体系及风性评估控制工作的外包，以此在降低运营成本的同时，促进房地产信贷风性得到同步的降低。

参考文献：

[1]王芫.兰州银行信贷风性控制满意度调查及对策研究[D].兰州大学，2017.

[2]马娅婷.HB银行廊坊分行房地产信贷资产风性防范管理研究[D].西安石油大学，2017.

[3]宋婷.新形势下商业银行贷款风性影响因素分析及防范对策[D].山东财经大学，2016.

[4]曹颖.商业银行房地产信贷风性控制研究[D].云南师范大学，2014.

[S]孙超.新形势下银行房地产信贷风性控制问题分析[J].商业时代，2013（14）：61-62.

[6]尹辉.我国房地产信贷风性影响因素分析及防范措施研究[D].复旦大学，2012.