住宅项目精装修的成本控制

王勉

摘 要：精装修住宅项目中由于设备材料的品种数量繁多，所占的成本也越来越大，故必须进行设备材料成本的事先控制 - 设计阶段设备材料的合理选型、事中控制 - 工程实施阶段设备材料的有效管理、事后控制 - 使用前准备阶段及使用阶段严格规范的验收使用管理，使在满足项目本身设计、使用、销售要求的前提下有效的降低项目建设成本。本文从成本管理的重点与难点、装修过程中的动态成本管理等方面，阐述了高级商品住宅项目精装修在开发过程中成本控制的具体方式和需要注意的内容，可为类似项目的开发提供借鉴。

关键词：商品住宅；精装修；成本控制；过程管理

1 引言

住宅项目精装修的成本控制是指对影响项目成本的各种因素加强管理控制，并采用各种有效措施使在达到工程项目增值的前提下尽可能降低成本。住宅项目精装修的成本控制可分为事先控制、事中控制和事后控制，相应的设备材料成本控制也可分为事先控制 - 设计阶段设备材料的合理选型、事中控制 - 工程实施阶段设备材料的有效管理、事后控制 - 使用前准备阶段及使用阶段严格规范的验收使用管理。为取得成本控制管理的理想效果，又可从多方面采取措施实施管理，通常这些措施可归纳为组织措施、技术措施、经济措施、合同措施。

随着住宅产业的飞速发展，将有越来越多的高品质高档次的精装修住宅项目，在这些高档精装修住宅项目中设备材料的成本占项目总成本的比重也越来越大，如何对这些设备材料采用各种有效措施进行事先、事中、事后的成本控制，使在满足项目本身使用、销售要求从而达到项目增值的前提下尽可能降低成本也显得更加重要。

2 事先控制

在高档精装修项目实施前的设计阶段，作为设备材料成本控制的事先控制阶段，将是设备材料成本控制的基础，在该阶段设备材料的选型选择在使用功能上必须合理合适，且需有一定的前瞻性，其技术性又必须具有一定的普及性和通用性，在具体的选用上需兼顾档次、品牌的需要和成本控制，切忌因设计阶段设备材料选择的盲目和缺乏周密性考虑，导致施工阶段的变动修改从而带来安装、施工成本的增加。通过对近期一些高档精装修住宅项目各专业的设备材料选型选择实例分析，不难发现设备材料选型选择正确与否将直接影响项目的功能、销售及成本。该阶段的成本控制措施通常为技术措施。

3 组织措施

首先要建立项目管理部。这是施工企业对住宅项目精装修成本进行控制的非常有效的经验。项目管理部这一成本控制管理体系， 要配备既懂工程技术， 又懂工程造价的投资控制人员。监理公司对成本控制也是至关重要， 要充分利用。明确人员分工及职责，编制成本控制实施细则和工作流程图。同时， 对成本进行细分， 横向分解落实到每个阶段， 纵向分解到各施工班组和个人， 建立纵向到底、横向到边的目标责任制体系， 形成全员、全方位、全过程的项目成本管理格局， 严格考核， 奖罚分明。

4 技术措施

施工方案的先进合理、科学化与否， 直接影响项目成本综合效益。长期以来， 施工技术人员及管理人员中懂技术的轻经济， 只求施工方案的可靠、便于施工， 设计保守、浪费现象较普遍。因此， 在施工阶段应采用科学的方法进行数据分析， 在满足施工各项要求的前提下， 依据经济技术指标选择施工方案。施工方案要对施工组织设计进行细化优化，选择适合的施工机具， 正确调度周转材料， 合理堆放存贮等， 找出降低消耗、提高工效、降低成本的技术措施， 以便编制出技术上先进、工艺上合理、组织上精干的施工方案。

5 合同措施

招标文件和施工承包合同如果不规范， 往往会导致一些纠纷处理遇到麻烦。为避免合同方面的漏洞可能造成的损失， 我们必须增强合同管理意识。在承包双方协商一致的前提下及时对合同有关条款进行补充或修改。补充合同或协议要用肯定性、确定性语言， 切忌商讨性、意向性等含混的用词。注意积累保存相关资料， 为正确处理可能发生的索赔事宜提供依据。

6 变更管理措施

由于工程的复杂性， 几乎每个住宅工程项目都会有数量不等的现场签证， 作为工程结算的重要凭证。合理确定和控制签证费用是监理、施工企業需要认真对待的一项工作。这就要求监理、施工企业代表除抓好工程质量、进度外， 还应了解现行预算定额的计算依据， 实事求是地办理工程量签证， 对于价格方面的签证最好由业主或业主委托监理、造价咨询机构来签认。招投标书有的价格， 应按招投标书上的价格执行； 招投标书上没有价格应在市场询价的基础上确定， 并注意所签材料价格应明确是否已含运输、卸车费等。

7 材料管理措施

在住宅项目精装修施工过程中， 材料成本和机械设备费用在整个工程成本中占相当比重， 有较大节约潜力。建立完善的采购和收发料制度十分必要。材料采购应通过市场调查， 论质比价； 对于耗量大， 价款总额较大的材料应采取招标方式， 公开竞价， 择优选定。同时， 要加强现场管理， 合理堆放材料， 减少二次搬运和摊基损耗。严格收发料制度， 进场要认真点验、保质保量， 发料要严格按照计划发放， 做到帐物相符、台帐清楚。对余料坚持回收、废物再利用， 这也是材料成本不可忽视的最终环节。设备管理部门要根据工程质量、进度和设备能力的要求，合理地配备各种机械设备， 合理安排机械设备的进、退场时间， 合理调度，提高利用率。

8 严格控制签证和变更单

严格把握好经济技术签证单和设计变更，就必须要求在施工前认真做好技术交底，定期举行工程例会，明确施工内容和界面划分，协调各个分包单位的手续交接，尽可能地做到设计和施工无瑕疵。例如，精装修施工中的墙面洞口尺寸不准，高度有误差。这和土建的施工以及土建施工后的验收有很大关系，为了满足进度，通常以精装修单位来进行修复弥补，然后再进行签证处理。注意产品保护，做到精细化施工和管理，协调好各分包单位的界面，做到组织有序，也是避免和杜绝签证的手段。例如，进户门安装完毕后，套内的安装还没有完成，材料进出时要对进户门进行保护，同时，以工程锁替代进户门锁，全部完成后再进行更换；墙布施工时对地板进行保护，以裁剪的废料作铺垫，可以有效保护成品地板等。

9 结算措施

重点要做好 3 个环节。（1） 技术资料的准备与竣工决算的管理。技术资料是否齐全， 是否及时交付甲方和归档， 将影响工程的竣工决算。在竣工决算阶段， 项目部要将有关决算资料提交预算部门。（2） 加强应收帐款的管理。住宅工程竣工后要及时进行结算， 明确债权、债务关系。（3） 成本核算、分析与考核。

严格控制工程款支付，避免和杜绝乱付超付按照施工程序和进度节点，严格控制工程进度款的支付，必须制订和落实付款计划。采取以合同为准，按照程序合理支付。必须落实施工单位上报，监理单位审核进度节点，建设单位负责人签字，造价管理部门对认可后的进度节点进行核定后支付工程款的监管制度，杜绝超付和乱付现象的发生。

10 结束语

综上所述，精装修住宅项目中由于设备材料的品种数量繁多，所占的成本也越来越大，故必须进行设备材料成本的事先控制 - 设计阶段设备材料的合理选型、事中控制 - 工程实施阶段设备材料的有效管理、事后控制 - 使用前准备阶段及使用阶段严格规范的验收使用管理，使在满足项目本身设计、使用、销售要求的前提下有效的降低项目建设成本。

参考文献：

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[2] 精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制[J].丁向东.现代企业教育. 2007（12）

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[4] 浅论住宅建设成本的控制问题[J].杨珉.建设监理. 2004（4）

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[6] 杨珉.浅论住宅建设成本的控制问题[J].建设监理，2004（4）：28～30.