城市住宅小区停车位权属问题探究

梁晓丹

经济的快速进步促进了我国人民生活水平和生活品质的提升，而城市化进程的加快带动了我国交通事业的快速发展。在这种背景下，我国越来越多的居民，尤其是城市居民开始选择添置机动车来确保出行的方便，这就大大提高了对机动车的需求，从而使得我国机动车增长量越来越高。但是，与城市住宅小区的停车位相比，机动车的增长量远远超出了其配建数量和速度，从而导致城市住宅小区停车位出现供不应求的状况，进而引发了停车位权属纠纷问题。要想解决这一问题，就必须深入剖析城市住宅小区停车位的权属问题，并在此基础之上不断完善相关法律法规，从而形成合理有效的停车位权属制度。因此，本文将以城市住宅小区停车位为研究对象，重点对其权属问题进行分析和研究。

一、城市住宅小区停车位概述

城市住宅小区停车位是经过规划整齐之后用来专门停车的位置，其隶属于住宅小区的配套设施。车库则是用于存放车辆，具有独立空间的附属建筑物，其也隶属于住宅小区。与停车位不同，车库实质上是一种建筑物，其一般具有较为封闭的空间，同时也具有建筑物的一般特点，因此其与一般的停车位不同。实际上，车库是停车位的合集，而作为车库的一种具体化表现形式，停车位属于车库的一部分。就目前来看，我国城市住宅小区停车位类型较为复杂，而且针对停车位的类型，各地法律法规的规定有所差别。现阶段，业主和开发商在停车位归属方面的问题和矛盾大部分是因停车位不同的分类方法而带来不同的权属问题引起的。因此，对城市住宅小区停车位现有类型的分析显得十分重要。从目前来看，我国城市住宅小区的停车位主要有四大类型，即独立车库、地面停车位、建筑屋顶平台和首层架空层停车位以及规划用于停放汽车的停车位。

首先，对于独立车库来说，小区的室内室外都比较常见，其具有明确的界限，在购房合同以及其他权利证明书中一般都对其权属给予了明确记载，即绝大部分都为各自业主所有。因此，这种类型的停车位在实务中发生的纠纷比较少。

其次，对于地面停车位来说，按照我国《物权法》中的规定，其具体指的是占用业主共有的场地用于停放车辆的车位，这就明确了地面停车位的权属，即其归业主所有。但是，对于建筑区划内用于停放车辆的车位或者车库来说，其并不属于我国《物权法》规定的地面停车位的范畴。

再次，对于建筑屋顶平台以及首层架空停车位来说，由于这两个场地并不计入建筑容积率，因此其权利主要依附于计算容积率的主建筑物上。换句话说，住宅小区在销售之前，该类型停车位归开发商所有，而一旦小区房屋全部售完，则上述停车位则归全体房屋买受人所共有。因此，对于该类型的停车位来说，其并没有相对应的土地使用权面积份额，因此其所有权依附于计算容积率的主建筑物上。

另外，对于小区规划用于停放汽车的停车位来说，按照我国《物权法》规定，其具体指的是建筑区划内具体规划的用于停放车辆的车位以及车库。针对该种类型的停车位，学界存在很多不同的观点，而且其权属方面的纠纷也比较多。

二、城市住宅小区停车位权属争议及其评价

（一）业主共有说

关于城市住宅小区停车位的权属问题，部分学者持业主共有说，具体理由主要有三点：首先，作为住宅小区的一种配套设施，小区停车位主要是完成支付房款并签订相关合同之后，业主所购买的特定住宅，属于其专有部分享有所有权，因此在开发商售完所有住宅，且业主购买完成之后，小区内的共有部分包括停车位的所有权应当移交给全体业主共有。其次，停车位的建造成本实际上已经在开发商建设过程中计入到小区的总体建设成本之中，而业主在购买小区住宅的过程中已经对停车位的成本进行了分摊，因此其也应当享有停车位的所有权。另外，在住宅买卖过程中，开发商一般占据优势地位，其如果通过制定霸王条款来对停车位的权属进行约定的话，则业主就会处于弱势地位，从保护弱者的角度来说，停车位的所有权应当归属于业主。

关于业主共有说，虽然其维护了业主的权益，但是该种观点也有待商榷。因为，第一，开发商投资建设了停车位；第二，并不是所有的业主都需要停车位，如果简单的将其所有权归为业主共有，也会打击开发商投资建设停车位的积极性。根据《物权法》第74条规定，本文认为对于城市住宅小区的停车位来说，如果开发商将其转卖给业主之外的人，那么业主有权向法院申请开发商与其他人签订的停车位购买合同为无效。

（二）约定归属说

持约定归属说的学者认为，城市住宅小区停车位涉及私法领域问题，因此其具体权属问题也应当由当事人之间进行自由约定。首先，在实际所有权权属确定方面，一般都是通过约定的方式来进行确定和转让的。其次，对于小区停车位来说，有的业主需要两个或者两个以上的停车位，而有的业主则不需要停车位。对于这种情况，如果单纯的将停车位分配给每一位业主，则容易引发部分业主的不满。而通过约定停车位的归属这种方法，就能够解决这一问题，同时还能够有效提升小区的管理效率。另外，为了解决停车位供不应求的问题，对于开发商还要进行鼓励，从而让其主动建设更多停车位。但是，如果不允许开发商进行停车位的租赁或买卖，则会影响其建设停车位的积极性。

关于约定归属说，本文认为其既符合我国《物权法》的规定，同时也遵循了私法自治精神，因此应当是目前城市住宅小区停车位权属问题的最佳解决方法。但是，由于开发商在住宅小区房屋买卖中处于优势地位，其掌握着房屋的定价权和话语权，因而使得业主处于弱势地位。因此，对于约定归属说，这种方法的立足点是让开发商与业主处于平等地位上进行协商，同时还要完善市场竞争机制，不断规范房地产行业。

（三）面积公摊说

关于城市住宅小区停车位权属问题，很多学者还持有面积公摊说，其认为只有根据开发商和业主双方的房屋买卖合同中关于停车位面积问题的具体阐述，才能够确定停车位的归属。如果合同中明确了小区停车位面积计入公摊面积，同时业主也支付了公摊面积费用，则业主享受小区停车位的所有权；如果合同中规定停车位面积不计入公摊面积，则开发商享有停车位的所有权。

关于面积公摊说，本文认为城市住宅小区停车位的权属问题并不能通过简单的面积公摊这种方法来确定，因为首先城市住宅小区的公摊面积是需要专业人员来进行精确计算的，这对于业主来说，不仅实际操作较为困难，而且专业性太强；其次，开发商掌握着停车位建设过程中的具体费用等信息，而相关管理部门和法院很难对其进行核实，因而也无法确认停车位是否要计入到小区建设的总体费用之中。

三、我国现行法律对城市住宅小区停车位权属规定存在的不足和完善对策

（一）法律对城市住宅小区停车位权属规定存在的不足

1、没有明确区分城市住宅小区不同类型停车位的权属问题

对于城市住宅小区内的独立车库来说，其属于专有部分，权属已经在法律中明确规定，因此不存在争议。但是，对于小区地面停车位、规划用于停放汽车的停车位来说，其属于全体业主共有的部分，因此其权属并不能具体划分到具体的某一位业主上。我国《物权法》也没有明确规定和区别住宅小区停车位的专有与共有，仅仅是对占用业主共有场地进行建设的车位进行了笼统的规定，规定其属业主共有。因此，在实践过程中，对于住宅小区共有部分的停车位，尤其是地下停车位的权属问题仍然存在很多纠纷，而对于这一问题，目前我国在立法方面尚处于空白。

2、法律规定的可操作性不理想

我国《物权法》规定住宅小区的停车位必须以满足业主需要为首要条件。但是，针对业主无法承担过高的车位买卖或租赁价格这一问题，我国法律并没有明确规定业主优先权保障方面的问题，从而造成业主的停车位优先权无法得到保障。同时，对于住宅小区停车位约定归属说，法律的相关规定也不全面，没有详细规定具体的法律后果。另外，虽然我国出台了相关法律对“首先满足业主需要”这一法律条例进行了具体细化和解释，但是并没有明确规定对车位具体按照怎样的配置比例来进行处置，由此可见其可操作性并不理想。

3、城市住宅小区停车位权属登记制度不完善

虽然我国《物权法》在住宅小区停车位权属登记方面有明确规定，但是由于我国很多城市住宅小区是在《物权法》出台之前建设的，这些住宅小区的停车位存在不健全的登记制度，从而造成其停车位权属不明确的状况。

（二）完善城市住宅小区停车位权属的对策

1、法定分类设定城市住宅小区停车位

将城市住宅小区停车位分为法定和增设两种停车位。首先，对于法定停车位来说，就是住宅小区开发商被法律规定强制进行建造的停车位，该停车位必须按照住宅户数的一定比例来进行具体建设。对于这类停车位来说，其建设成本计入到小区建设的总体成本中，也就是计入小区公摊面积中，因此，对于法定停车位业主享有所有权，且不允许开发商对外进行转让或买卖。其次，对于增设停车位来说，就是开发商在法定停车位之外增设的停车位，该种停车位建设成本不计入小区总体建设成本中，因此其所有权属于开发商，开发商有权进行出售和租赁，但是必须坚持本小区业主首先购买权。另外，按照因地制宜的原则，针对北上广这种车辆较多的大型城市，其住宅小区法定停车位的比例应当适当调高，从而满足业主对停车位的大量需求。针对车辆相对较少的二三线城市，则可以适当调低住宅小区法定停车位的比例。

2、不断完善《物权法》中关于城市小区停车位的权属规定

首先，明确《物权法》中关于“首先满足业主需要”的具体规定。一方面，法律应当明确规定开发商在进行住宅房屋的出售时，应当对业主履行告知义务，即告知业主如果在规定的期限内放弃购买本小区停车位，则开发商可以对该停车位进行自由处置，需要注意的是，开发商必须要规定一定的时限，而且在车位处置方面也要做到合理。另一方面，针对开发商没有按照法律规定比例进行停车位配置的问题，应当明确相应的处罚措施。同时，针对开发商在没有满足业主对于停车位需求之前而将其出售给小区之外的人的情况，法律应当明确规定业主对于自身权益的合法维护，例如业主有权申请宣告上述合同无效等。

3、构建统一的城市住宅小区停车位权属登记制度

首先，由土地管理部门对城市住宅小区停车位权属进行统一登记，并按照《物权法》第10条中对于不动产实施统一登记的制度来对城市住宅小区停车位权属进行统一登记，而具体的登记范围、办法和实施机构则根据我国现有的法律法规来规定。其次，设立专门机关对城市住宅小区停车位权属进行统一管理，对停车位权属的查阅、相关文书的发放等进行统一管理

四、结束语

综上所述，随着停车位需求量的增大，关于停车位的归属问题，业主与开发商之间容易发生纠纷，而且这种纠纷产生的原因也较多，例如，相关法律法规不健全以及土地资源有限与机动车数量不断增加之间的矛盾等等。虽然《物权法》在一定程度上明确了城市小区停车位的所有权问题，但是由于该法律的司法解释不够具体，而且也过于原则化，在实际运用中存在很多分歧，实务操作也较为困难。因此，为了减少停车位权属纠纷问题的出现，今后应当从各个角度加大对城市住宅小区停车位权属问题的分析和研究，从而为创建满意的城市生活环境，构建和谐社会奠定基础。