郑州市成品住宅市场表现及客户需求研究

牛风姣

（郑州大学旅游管理学院 河南郑州 450000）

近几年在中央政策大力引导、地方政策积极响应下，开发成品住宅成为市场发展的必然趋势。中央定调：习近平总书记提出“房子是用来住的”，强调房子的居住属性，完善房子的使用功能，将房子打造成完整的产品，从而加速彻底解决毛坯房这种半成品的历史遗留问题；地方执行：河南省住房和城乡建设厅等七部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》，明确了成品住宅建设的目标：2018年1月1日起，全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200m2的住宅）。在成品住宅的发展之路上，我省一直不遗余力的宣传贯彻政策标准，多次走进各个地市开展政策标准的宣贯会，经过近几年的努力，河南成品住宅已追赶上一些先进的省份城市。

1 郑州市成品住宅市场表现——推售去化分析

郑州市场目前涉及成品房的品牌开发商居多，国内一线房企11家，项目总量达36+，本土知名房企6家。截止2017年9月底，成品房供应量约730万方，60余个项目，预计2017年底整体将突破1000万方。

1.1 开盘销售一览（如表1）

1.2 各户型对应面积段销售一览

2017年1～10月开盘项目供应及去化面积段主要集中在86～90m2小三房，其次为121～130m2大三房、111～120m2三房产品；供应量大，整体去化率达80%以上；140～145m2四房产品供应基数较小，但去化率为85%，去化情况好，91～100m2及131～139m2产品去化情况较好，但供应量较少。

1.3 年度成品房销售对比

三房依然是郑州成品房市场主流户型，尤以90m2内小三房成交量最大，其次为110～120m2首改产品；相对于2016年，90～100m2三房品质刚需、120～130m2三房二改，及150m2以下四房呈上升趋势，而两房产品呈下降趋势。

1.4 成品房推售去化小结

（1）区域产品

1～10月成品房供应主要集中惠济区，主要为正商家河家项目首次开盘，推售约2178套，其次为白绿组团、高新区；不同区域因其区域属性及客户情结的不同，其区域主流产品略有差异，其中市区内项目主要面向刚需及刚改客户，产品面积段集中在86～90m2小三房产品，经开区及白绿组团面向改善客户，产品面积段集中在121～130m2改善产品。

表1 2017年1～10月份郑州市区成品房销售情况调研表

（2）户型去化

郑州市2017年1～10月成品房开盘供应约142.26万m2，成交约109.7万m2，去化率77%，整体去化效果较好，其中金地铂悦、招商天地华府因前期蓄客时间较短，开盘去化率较低，正商家河家开盘推售体量较大，且开盘前区域较多项目开盘，争抢区域客户；2017年1～10月成品房项目开盘推售及去化主要以刚需产品为主（86～90m2小三房），其次为110～130m2改善产品；140～145m2改善产品整体供应较少，但去化强开较好，达到85%；小面积两房产品（60～80m2两房）相对于16年呈现下降趋势，刚改（90～100m2三房）及150m2以下大四房改善产品呈上升趋势。

2 郑州市成品住宅客户需求研究

本文采取问卷调查的方法，共计266份样本数据，点位选择为高新区公园茂商圈附近。

2.1 郑州市成品住宅客户需求分类

（1）物业类型需求/梯户比需求

物业类型需求：首选高层产品的客户有75%，选择洋房产品的客户12%、选择小高层的客户11%，市场仍以高层客户为主流，本项目市场需求量大；梯户比需求：67%的客户可接受两梯四户产品，13%的客户选择两梯三户产品，11%客户选择两题五户产品，目前客户需求仍以市场主流梯户比为主。

（2）面积对应房型需求

80～90m2需求小三房有84%，标准两房有16%，该面积段以小三房为主，需求是标准两房的5倍之多；90～110m2需求功能性三房两卫有62%，紧凑型三房有31%，舒适性两房7%，该面积段以三房两卫为主；115～125m2需求功能性三房两卫有76%，舒适三房17%，紧凑3+1有16%，该面积功能性三房两卫需求更大，紧凑型3+1房和舒适型三房需求较小且需求基本相同；130～140m2需求舒适性三房两卫94%，功能性3+1有6%，舒适型三房占绝大比例，需求功能型3+1房呈跳水式缩减；145m2以上需求功能性4+1房55%，标准四房两卫36%，超舒适三房两卫有9%，该面积段超半数人选择功能型4+1房，其次为标准型四房两卫。总结：80～110m2小面积户型以功能需求为主，追求最大限度增加功能空间，115～125m2中间面积以功能兼舒适为主，130m2以上大面积以追求舒适度为主。

（3）户型敏感点/不能缩空间

户型敏感点：客户最敏感的是采光，占比29%，其次是得房率，占比21%，再次是通风性，占比18%，然后是功能空间布局占比17%，调查中显示对赠送面积方面关注度并不高；不能缩减空间：在不得缩减空间方面，客户选择占比较大的是主卧、客厅，其次是次卧、厨房、公卫、主卧卫生间，选择较少的是餐厅和厨房。

（4）看重的空间/接受的精装标准

相同面积更看重哪些空间：在相同建筑面积下客户首选增大卧室空间，提高舒适性。厨房、卫生间、书房等功能空间面积需求也在不断增大。客户对舒适性的需求较高；可以接受的精装标准：主要以800～1000元/m2为主，其次是1000～1500元/m2，整个需求是从中间值向两端递减。

（5）对精装修哪方面比较看重/精装修用材哪方面比较看重

精装修：在精装修关注点上，购房客户对工程质量最为关注，其次为装修档次、材料品牌和装修效果；精装用材：在精装用材方面，客户最为关注的是地砖用材、地暖用材和墙漆/墙布品牌，其次是厨房器具、浴厕洁具，然后是智能家居用材、收纳型家居、家用电器、门型用材。

（6）科技配套

智能科技配套：购房客户对科技配套的需求均为市场常见的配套，由于现在客户对健康和安全的考量，最为关注的为直饮水系统和新风系统，其次雾森系统和智能安防。

2.2 郑州市成品住宅客户需求总结

（1）物业：目前客户需求仍以高层、两梯四户产品为主，以市场主流产品为主。

（2）面积：整体需求仍以 80～90m2、90～110m2小面积为主。

（3）户型：80～90m2需求以小三房为主，90～110m2需求以功能性三房两卫为主，115～125m2需求以功能性三房两卫为主，130～140m2以舒适性三房两卫为主，145m2以上以功能性4+1房和标准四房两卫为主，整体来说小面积追求功能性，大面积追求舒适性。

（4）敏感点：对于户型而言，客户最为敏感的是户型的采光，主要不能接受客厅和卧室面积缩减，相同面积下，更想要增加卧室面积，提高居住舒适度。

（5）装修：客户能接受的装修标准主要集中在800～1500元/m2。

（6）配套：对于成品房的科技配套，最为关注的为直饮水系统和新风系统，其次雾森系统和智能安防。