论凶宅买卖合同的效力

□刘芮达

一、“凶宅”概述

(一)“凶宅”的概念。“凶宅”作为一个民间概念，在法律上并未对其进行明确限定。根据民间说法，凡是在日常生活中出过事、死过人或者闹鬼的住宅都应认定为凶宅。若把这一民间概念搬到法律中，难免会出现凶宅概念过宽的问题。一些学者认为，受到法律调整的凶宅应该是指曾经发生过异常死亡或其他重大的异常事件的住宅。还有学者认为凶宅除住宅内发生过自杀、他杀等非正常死亡事件外，处于特殊地理位置的住宅，如位于坟地附近的住宅也应当在法律的调整范围内。当然也有部分学者极端地认为凶宅属于封建迷信，应该将其排除在法律调整范围之外，对于这一观点本文将在下文进行详细论述。

在司法实践中，对凶宅的界定也存在不同观点。在我国台湾地区的司法实践中一般认为发生自杀或凶杀事件的房屋为凶宅。同时明确指出因意外事故或者不可抗力造成的死亡不包括在内。在大陆司法实践中，凶宅除指发生过自杀、他杀非正常死亡这一死因因素外(包括因病死亡、意外事故死亡以及不可抗力造成的死亡)。时间因素以及地点因素也包括在内。

在时间上，非正常死亡时间若距合同签订时间过于久远，对于人们心理造成的压迫逐渐降低，对房屋市场价值的影响随之降低，故不应当将其纳入法律的调整范围。在地点上，通常认为死亡地点应限于室内，季国强与周林花房屋买卖合同纠纷一审中，因跳楼坠落在户外且屋内没有血迹，而认定该住宅不属于凶宅。

由此可见，对于法律上凶宅概念的界定虽然存在不同的观点，但是在司法实务中对凶宅的认定大体上趋于一致，即指在一定时间段内，发生过自杀、他杀等非正常死亡事件的住宅。至于因历史因素而产生的鬼屋是否属于凶宅则须视客观是否发生过非正常死亡事件而定。

(二)“凶宅”的性质。关于“凶宅”的性质，在学界存在两种不同的观点，一种观点认为凶宅是由于人们对死亡的恐惧和未知的迷茫而产生的一种主观臆断，属于封建迷信。另一种观点认为，凶宅是客观存在的，住宅内发生过非正常死亡是客观事实，忌凶宅自古有之，表现了人们对美好生活的向往和追求，属于民俗。对此，本文持不同观点。

所谓“民俗”，是约定俗成的行为或信念，是民族文化的重要组成部分，值得后人学习和传承，法律也应予以保护。而忌“凶宅”则是一种非宗教的盲目信仰的迷信心理。迷信是人们在认识事物过程中，因科技水平所限，逃避现实等原因而主观相信客观事物会被一些不可抗拒的超现实力量所操控。“凶宅”克人的说法毫无科学依据，因此，忌“凶宅”在本质上是一种封建迷信。

二、“凶宅”买卖合同纠纷的特点及审判问题

(一)“凶宅”买卖合同纠纷的特点。

1.纠纷数量总体保持稳定。在中国裁判文书网中检索“凶宅、非正常死亡”等关键词共有43件案件符合条件，其中2014年7件，2015年和2017年均为11件，2016年为10件，目前为止2018年上传有关凶宅案件的数量为4。由此可见，近五年关于凶宅纠纷的案件在总体保持平稳。

2.纠纷呈现区域性特点。在检索到的43件案件中，有41件发生在我国城市地区，仅有两件产生于农村地区，这主要是基于农村房屋流转范围仅限于本集体经济组织成员内部，而一集体经济组织范围相对较小，组织成员之间互相熟悉，很难发生出卖人隐瞒“凶宅”这一事件。若与本集体经济组织外的人产生凶宅买卖合同纠纷通常提起的是确认合同无效之诉，其相对于凶宅买卖合同纠纷而言，更易于认定案件事实且争议小。

(二)凶宅买卖合同审判的司法困境。在中国裁判文书网中检索到的43个案件中，35件的判决结果为撤销房屋买卖合同。由此可见，在司法实践中基本上已经形成“凶宅退房”的司法惯例。虽然，在司法实践中对于“凶宅”的概念的界定、“凶宅”买卖纠纷处理意见趋于一致，但是由于法律中没有关于“凶宅”的相关规定，在司法实务中处理相关案件一般引用原则性规定或者概括性规定，因此在学界争议较大，在司法实务中上诉率、申请再审率极高，在检索到的43件案件中，仅有1件是一审结案。

1.判决依据之一：出卖人违反告知义务之争。在司法实务中撤销“凶宅”买卖合同的一个重要理由就是出卖人违反告知义务。孙圣与甄英娜等房屋买卖合同纠纷一审中，认定甄英娜未尽到告知义务导致孙圣违背真实意思表示，与甄英娜签订有关买卖合同，甄英娜因违反告知义务而构成欺诈。在国外也出现过类似判决，在Reed V King一案中法院引用告知义务和加州不动产交易不适用买者自负原理进行判决。虽然引用违反告知义务进行判决在国内外均有先例可循，但是对“凶宅”买卖交易中出卖人的告知义务的范围却是颇具争议。

2.判决依据之二:房屋重大瑕疵。法院在判决中也往往会以房屋存在重大瑕疵为由撤销合同。我国法律中没有关于标的物瑕疵的规定，仅在合同法中对标的物的质量进行了规定。根据我国法律的规定房屋质量问题是指房屋主体结构的质量问题、影响居住的质量问题及一般质量问题，很明显“凶宅”不属于质量问题。在台湾地区标的物的瑕疵包括两种：一是质量瑕疵。二是价值瑕疵。根据台湾地区法律的规定，凶宅虽然不会影响质量，但是由于中国人趋吉避凶的美好追求往往对凶宅避之不及，一般人在主观上不愿意居住，在客观会因其属于凶宅而降低市场价值，可以认定为重大瑕疵。同时也有观点认为台湾地区的这种规定没有科学依据，房屋内虽出现过非正常死亡事件，但是若无其他质量问题，并不会影响其居住功能，认为凶宅会带来厄运属于封建迷信，不应支持。

3.判决依据之三：违反善良风俗。在凶宅买卖合同纠纷中，80%以上的原告都会提出出卖人隐瞒凶宅事实违反善良风俗，有10%的法官采纳了这一原则。根据上文的分析可知忌“凶宅”在本质上属于封建迷信，而非民俗，以善良风俗原则对其进行调整是对忌“凶宅”的误读，是对善良风俗的不合理扩张。

三、“凶宅”买卖合同的效力认定

(一)合同有效。有效说认为“凶宅退房”没有法律依据，因此“凶宅”不能作为合同可撤销的依据，凶宅买卖合同若无其他瑕疵应当有效。这里的有效又可具体分为两种情形：一是绝对有效，即出卖人无需承担任何责任。二是相对有效，即认定房屋买卖合同有瑕疵，可以请求出卖人承担违约责任降低价款，降低价款的标准可参考台湾司法实务中的做法，降低为正常市场价值的70%或80%之间。出卖人若不愿意承担违约则任则须解除合同，简单说就是赋予出卖人一定的选择权。

(二)合同可撤销。可撤销说认为房屋内发生过非正常死亡事件虽然不影响合同目的的实现。但是考虑到在现实生活中很少有人愿意购买“凶宅”，即使购买了若想进行二次交易也很难转手，势必会给买受人造成一定的经济损失。出卖人隐瞒“凶宅”事实，对买受人合理信赖利益造成损害，违反诚实信用原则，若认定此类合同有效势必会使买受人付出更多的防险成本，不符合效率原则。

(三)合同无效。无效说认为出卖人隐瞒房屋内发生过非正常死亡的事实不符合《民法通则》第七条的规定，即认为隐瞒这一事实出卖房屋违背社会公德、损害社会公共利益，应当认定合同无效。笔者认为这种观点是错误的，如上文所分析，忌“凶宅”在本质上属于封建迷信而非民俗所以不属于社会公德的范畴。此外，无论出卖人是否告知房屋是凶宅都仅涉及双方当事人的利益而不涉及社会公共利益。

(四)本文对“凶宅”买卖合同效力的认定。“凶宅”之“凶”是指居住会给人带来厄运，造成身体、精神疾病、破坏生活安宁。但是居住在发生过非正常死亡事件的房屋内并不会造成这一后果，随着社会观念的变更，对于忌“凶宅”的观念已有改善，香港曾经出现8.8万人抢公屋凶宅，根据淘宝、京东司法拍卖的数据，2016～2018年9月拍卖的房屋中共有19件属于“凶宅”，19件房屋均成交。笔者认为对于忌“凶宅”这一思想虽然应当保护，但是应当降低保护力度，改变传统的效力认定方式。

1.减轻出卖人的信息披露义务。中国裁判文书网中检索到的43件关于“凶宅”买卖纠纷案件事实基本相同：出卖人在交易时未告知“凶宅”事实，交易后通过其他途径获知房屋为凶宅。笔者认为不应要求出卖人承担凶宅的信息披露义务。第一，非正常死亡者多属于房屋主人的至亲，其不幸离世是对一个家庭的致命打击，主人往往不愿提起，要求其承担告知义务不符合人之常情。第二，人具有趋利性，告知房屋是“凶宅”往往会产生两个后果：一是交易失败。二是降低价款。这都不是出卖人希望得到的结果。要求其承担告知义务不具有期待可能性。第三，有很多无神论者，房屋是否属于凶宅对其并不属于重要信息，所以不能要求出卖人对每一个可能的买受人都告知房屋发生过非正常死亡事件。

2.提高买受人的注意义务。在我国，买房实属人生大事，因此要求提高买受人的注意义务具有可行性。

综上所述，由于出卖人主动披露凶宅信息不具有可期待性，而买受人获得凶宅信息存在多种途径，成本低。不应过度强调出卖人的告知义务，出卖人单纯的沉默不应构成合同可撤销的理由。

四、结语

虽然“凶宅”作为一种事实问题在我国已存在千年，但是由于其本质属于封建迷信，且随着社会观念的变革，其对生活的实际影响正在缩小，传统的“凶宅退房”惯例不符合实际发展需要，重新确定“凶宅”买卖双方的权利义务，更有利于保护双方当事人的合法权益。