我国住房反向抵押贷款推行陷入困境的原因

(四川大学经济学院 四川 成都 610065)

一、住房反向抵押贷款的概念和理论基础

以房养老模式包括住房反向抵押贷款、售房换养、以租换养，这被称为广义的以房养老。周俊山(2012)比较了住房反向抵押贷款和售房换养，发现住房反抵押贷款给予老年人的收入高于售房换养。又由于以租换养给以房养老的老年人带来的收入水平更是有限，本文便重点关注能带来较高收入水平的住房反向抵押贷款。住房反向抵押贷款，又称“倒按揭”，是拥有房屋产权的老年人，将其房屋产权抵押给贷款机构，但老年人保留房屋使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照合同约定领取养老保险金直至离世；老年人离世后，贷款机构获得抵押房产的处分权，处分所得将优先偿还贷款机构支付的养老保险相关费用。住房反向抵押贷款是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险。

二、住房反向抵押贷款的现状

目前我国住房反向抵押贷款的开展情况并不乐观，幸福人寿是目前唯一开展此业务的公司，据幸福人寿提供的数据显示，截至2018年11月底，已承保117户172人，投保人平均年龄71岁，且大多为失独、低收入和空巢老人。①

三、住房反向抵押贷款推行陷入困境的原因

当前我国以房养老推行陷入困境的原因较为复杂，主要表现在四个方面：需求乏力、供给主体不积极、市场环境不成熟。

(一)需求乏力的主要原因是遗产动机的存在。陈健等(2013)认为“以房养老”在我国陷入困境，其原因是传统遗产观念，并基于我国城市层面的问卷调查数据发现，遗产动机对老人的住房财富效应产生了很大的抑制作用，从而弱化了老人参与“以房养老”的愿望。关于遗产动机理论，经济学中主要的解释有：Becker(1974)和Barro(1974)认为父母的遗产动机是出于利他主义,父母发自内心地关心子女的生活状况，在经济状况良好和子女需要的情况下父母就会给予子女给子女留下遗产帮助子女发展。但也学者认为遗产动机并非出于利他主义，Bernheim等(1985)在《策略性遗产动机》一文中提出了遗产交换理论，认为相对于社会养老机构或其他人提供的照料来说，父母更偏好自己子女的照料，遗产动机的目的是为了促使子女在他们年老时关心和照料他们，父母的遗产是子女付出的关心和照料的报酬。同时兼具利他和利己的遗产动机理论，是Hurd(1989)的自我中心主义理论，该理论认为父母之所以会给子女留下遗产,是因为他们会从给予子女留下遗产这一行为本身获得快乐。除了利他性遗产动机和利己性遗产动机之外，解释遗产行为理论的还有预防性储蓄理论。Leland(1968)提出预防性储蓄理论，他将预防性储蓄定义为“由未来不确定性收入引起的额外储蓄”，用不确定性来解释个体的过度储蓄的行为。该理论认为，现实世界是不确定的，个体并不知道自己的生命到底会有多长，在没有养老保障制度的情况下，寿命的不确定性会促使个体在年老后以极慢的速度消耗以前的储蓄或者继续进行储蓄，而不是按照生命周期理论所预期的那样平稳地消费以前的储蓄。这会导致老年人积累财富,如果老年人的实际寿命比预期的寿命要短,这笔财富便无意中成为留给子女的遗产，预防性储蓄也可以被称为偶然性遗产动机。

(二)供给主体不积极的主要原因之一是房产价值波动风险。反向抵押贷款制度大都规定贷款机构对借款人除抵押的住房以外的其他财产无追索权，即协议终止后贷款的本金、利息和相关成本超过了房产的残值，借款人无责任将超出部分偿还给贷款机构，贷款机构也无权向借款人索取赔偿。合同终止时房产的价值对于贷款机构能否从反向抵押贷款业务中收回本金、利息和相关成本存在直接的影响，在房产出售后，若房产出售价值高于累积贷款额，则贷款机构可以完全回收贷款本金、利息和相关费用，指定继承人还可以获得偿还贷款本金、利息和相关费用后的余额。反之，则可能出现亏损。控制房产价值波动风险较为有效的方法是贷款价值比例法，就是按照房产价值的一定比例发放贷款金额，在美国，许多房主可以使用反向抵押贷款借入约60%至70%的评估房产价值(Shan(2011))。

(三)市场环境不成熟表现在70年产权自动续期的费用不明确和缺少政府的支持。银监会曾经对“以房养老”进行了专项调研，发现由于我国现有的“房屋产权70年”制度，使得“以房养老”难以推行。我国的土地制度实行的是土地所有权与土地使用权分离，土地所有权属于国家，土地70年的使用权属于房屋所有者，这不同于国外的土地私有制制度。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年，新的《物权法》规定住宅建设用地使用权到期后自动续期，但对于续期费用、续期长度等一系列问题并未说明。在70年产权续期费用不确定的情况下，住房贷款机构对于未来的收益与成本的不能准确衡量。“房屋产权70年”还会影响住房反向抵押贷款证券化。在住宅用地续费责任主体不明确的情况下，证券机构可能承担住宅用地续期的相关费用，因而不愿将住房反向抵押贷款转变成可转让的证券。由于缺乏购买反向抵押贷款证券的二级市场，而贷款机构在前期需要持续投入大量现金，并且一般在十几年内只有资金流出却没有资金流入，贷款机构可能面临巨大的资金流动性风险。

除此以外，我国住房反向抵押贷款的开展还缺少政府的支持。美国政府在住房反向抵押贷款的开展与推行中发挥着举足轻重的作用，从颁布《1987年国家住房法案》明确规定开展住房反向抵押贷款开始，美国政府就不断对其进行制度法规、风险分担等方面的创新设计与完善，同时财政拨款补贴住房反向抵押贷款的咨询。美国的住房反向抵押贷款取得的成功，离不开美国政府的大力支持。而我国住房反向抵押贷款的开展，政府的支持力度有限且集中于政策文件上的鼓励开展，而在贷款机构风险分担、对消费者的引导、住房70年产权等问题上还需要政府的大量支持。

【注释】

①数据来源：http://city.ce.cn/news/201812/21/t20181221_6658907.shtml