符合中国国情的住房保障和供给制度研究

□李雅文 邢 戬

住房及其衍生问题是当前我国人民生活的首要矛盾，也是妨碍我国经济有序发展的根源之一。同时，在理论研究方面，住房价格与分配问题也一直是各个经济发展阶段的研究重点与难点。但是，由于住房商品横跨实体经济、金融与财政等多个部门，因此分析中必须全面考虑住房的多层次需求、寡头垄断性供给、多方博弈与地方政府行为等影响住房分配的决定性因素。相反，在现实中住房保障和供给问题却存在很多成功的范例，下面就现实和理论角度详述国内外现状。

一、现实方面看国内外住房现状

我国虽在1994年就提出建立商品房和保障房共存的住房配给体系，但时至今日，我国依然存在廉租公租房建设力度不足，经济适用房“不经济”的问题。可以说我国当前依然是以商品房供给为主的单一供给体系。反观德国、新加坡、香港，甚至美国等国家和地区，均已建立起完善的住房保障和分配系统，新加坡甚至宣称已经完成了“居者有其屋”的终极目标。为更简明的概括我国与其他四国的住房供给制度，这里以列表的形式阐述，如表1所示。

表1 我国与典型国家和地区的住房供给制度综合比较

二、现论方面国内外住房现状

从理论方面来看，从住房各类问题研究的时间脉络可以看出人们对住房的认识逐渐深入。早期的研究多以住房价格的运行规律为研究重心和切入点，如以Kuznets和Maisel等为代表的住房价格周期研究，Mayer、Case和Gunter Mann等为代表的研究住房价格波动规律等研究。20世纪80年代，逐渐有学者从住房的物理特性出发，从住房的区域性和区位价值出发，利用演化博弈方法，认为住房供给市场存在寡头竞争，空间环形竞争等固有的矛盾。代表学者有Mayer、Smith、Case和Poterba等。进入21世纪，关于住房问题的研究已经发展到研究住房的投资价值、住房价格对宏观经济的影响以及住房价格对家庭消费和投资决策的影响。如Quigley关于住房价值与财富有很多开创性的研究，其中很多观点影响了我国学者的研究，如况伟大、易宪容、袁志刚、周京奎、梁云芳等优秀学者关于住房方面的研究都或多或少沿袭和发展了Quigley的研究体系。除此之外，还有一部分研究重点关注住房与土地的关系，如Titman、Neutze和Barlow等。

三、我国目前住房供给体系

我国近5年发布了30余次住房调控政策和措施，但收效甚微。究其根本是因为这些政策均没有触及住房市场的本质，无法从根本上解决问题，导致一系列经济和社会矛盾激化。目前，住房保障及其分配问题依然是我国中央政府面临的一大难题，但由于存在土地财政等原因，中央政府对于住房市场的调控受到多重阻力。

(一)我国住房市场存在保障性低、投资需求旺盛、住房空置率高和分配不公等现实问题。这些现实问题对我国居民正常生产和生活产生巨大负面影响，威胁我国经济发展和社会稳定，保障房和商品房双轨制供给可从根本上解决由住房引发的上述问题。

(二)我国目前的商品房市场仍然存在着过高的房价收入比、住房空置率、投资投机，这些导致我国商品房市场普遍存在泡沫问题。同时，房价变化直接影响国民经济、产业结构、地方财政收入和各类民生问题。房价过高时，除地方政府外，其他各经济部类均不同程度地受到高房价的负外部效应影响。

(三)我国目前住房市场依然是以商品房供给为主导，存在小部分经济适用房和公租房。但是经济适用房到达一定年限后可以在市场中交易产权，这导致经济适用房等同于低价商品房，反而造成高收入或拥有一定社会资源的群体才能购买经济适用房，这使得经济适用房不经济，几乎起不到经济适用房原有的目的。公租房由于地方政府建设热情不高，物业管理和房产税等配套措施和设施落后，目前基本不起任何作用。反观其他四国，他们基本建立了完备的公租房、祖屋等供给制度，尤其是香港的租屋制度，可以继承和转租，但是不可以自由在市场交易产权。也就是说只有严格控制房屋产权交易，个人不允许交易房屋产权才是真正意义上的双轨制供给。

四、结语

我们从房屋的本质属性来看，可以发现房屋是一类特殊的商品，在市场中很难再找到与房屋类似的商品。这是因为房屋既可以用来居住、经营，也可以用来出租、转卖，而且房屋基本不存在折旧，这点从二手房价格可见端倪。因此房屋既是耐用消费品，也是投资品；既是生产资料，也是生活资料，同时还是所有家庭和社会人所必须的生活必须品。研究住房供给制度就不能忽视住房的这一特殊性质。认识到住房这种特殊性，才会发现住房问题的解决任重道远，仅仅依靠市场是无法有效解决住房问题的。必须通过政府的力量，从住房供给制度入手，建立真正的双轨制住房供给制度，让各类住房购买者各取所需，各得其所才是解决住房问题的关键，而双轨制是目前阶段有效且唯一的根本上解决住房问题的住房供给制度。