中国市场上利率对房价影响的实证分析

文/薛丹丹，上海大学

1 引言

近年来，如何抑制 房价的快 速上涨 已成为政 治和学术 界关注 的焦点。 20世纪90年代末，中央政府首先管理房地产市场供给，先后出台了一系列措施，如减免开发商的收费，减免土地出让金，调整土地供应面积和供应结构等相关措施，以实现降低开发成本和房价的目标。相关研究表明，房地产市场是一个垄断市场。开发商依靠垄断力量获取垄断利润，降低开发成本无法实现降低房价的目标。近年来，政策已从供应管理转向需求管理。一方面，我们应该提高抵押贷款的首付比例。例如，2007年中央银行和银监会发布的“关于加强商业房地产信贷管理的通知”规定，首套住房按揭贷款的最低首付比例应从20％提高到30％。第二套住房按揭贷款的首付比例不应低于40％，抵押贷款的首付比例应随着套数的增加而大幅增加。与此同时，商品房抵押贷款的最低首付比例已从40％提高到50％。另一方面，提高抵押贷款利率。例如，2004年，央行将基准贷款利率提高了五年多一次，2006年提高了两倍，2007年提高 了六倍。然而，房价并没 有下降。我们的 问题是利 率如何影 响房价 以及利率 政策是否 有效。

2 文献综述

袁志刚和樊潇彦（2003）构建的房地产市场局部均衡模型表明，扩张性利率政策可能会刺激房地产泡沫的出现，但尚未考察内生利率和房价问题，也缺乏实证研究的支持。郭娜和翟光宇（2011）选取1992年第一季度至2009年第二季度的房地产价格与利率的数据，进行实证分析。结果表明，利率政策对房地产价格存在着正向影响。丁军（2013）利用北京市1998年至2009年12年的房地产价格，利率和相关数据，并将土地价格作为变量来衡量土地供应的非市场因素。实证结果支持利率对房地产价格的影响是正向的。本文分析了中国长期控制利率低于通胀的原因。扩张预期和市场影子利率难以通过仅提高利率来抑制房地产需求的增长。此外，由于利率的上升使得中央政府有意监管房地产市场成为房地产市场利益的共同认可。地方政府通过减少或减缓土地供应来稳定或提高土地价格，然后促进房地产价格的上涨，以最大化他们的利益。因此，由于地方政府采取了根深蒂固的对冲政策，提高了利率。郭芯和王靖鑫（2015）表明，当利率上升和房地产价格上涨时，利率对房价产生积极影响。利率变化对房地产价格的影响并不明显。宁玉娟（2005）利用格兰杰因果关系检验发现，利率调整对房地产的影响存在较长时间滞后，因此房地产市场对利率变化的敏感性不明显。结果表明，利率变化与房地产价格之间存在正相关关系，但回归系数不显著。

3 理论分析

3.1 利率与供给的关系

利率反映了资金的使用成本。对于房地产开发商来说，利率则代表着他们的融资成本，这直接影响到房地产的开发总成本。当贷款利率上升时，资金成本的增加也将直接导致房价上涨：如果房价不上涨，资金成本的增加将导致房地产开发商所获得的利润下降，从而他们将会减少房屋供给，而在需求基本不变的情况下，这导致房价的上涨。因此，利率与房价之间呈现出正相关的关系。

3.2 利率与需求的关系

（1）收入效应。当利率上升时，商业银行的存款利率也相应的上升，使得居民存款的利润增加，进而居民的购买力增加，从而他们对住房的购买需求也相应的增加。

（2）替代效应。当利率上升时，储蓄和购债的收入增加，居民便会减少对房地产的资金投入，因此住房的购买需求下降。另一方面，由于自有资金的匮乏，居民只能从银行和其他金融机构借钱买房。而利率上升将增加借款成本，从而居民便不会选择购买住房，这也将导致住房的购买需求下降。

4 实证分析

u是随机干扰项，表示可能影响解释变量的其他因素；

HPI为因变量，表示北京的住房价格指数；

LBIR为自变量，表示一年期的贷款基准利率；

为了消除可存在的异方差性且保持数据的稳定性，对上述变量进行对数转换，得：

文章数据来源：北京信息统计局，中国人民银行网站，采用 2012-2016年的季度数据，总共20组样本。运用RStudio进行回归分析，结果如下：

4.1 两个变量时间序列的稳定性检验

经检验发现，利率和房价的时间序列不是平稳的，那么就需要进行一阶差分，再采用ADF检验，经检验发现，该时间序列经过一阶差分后，两者仍然为非平稳序列。于是再进行二阶差分，采用ADF检验，经检验发现，该时间序列经过二阶差分后，一年期贷款基准利率的时间序列仍然为非平稳序列，而北京的房屋销售价格指数的时间序列为平稳序列，说明该序列为二阶单整。

于是对一年期贷款基准利率的时间序列再进行三阶差分，采用ADF检验，经检验发现，该时间序列经过三阶差分后，一年期贷款基准利率的时间序列仍然为非平稳序列。于是再进行四阶差分，采用ADF检验，经检验发现，该时间序列经过四阶差分后，一年期贷款基准利率的时间序列为平稳序列，说明该时间序列四阶单整。

综上所述，由于单整阶数不同，也即利率和房价之间不存在长期均衡的稳定关系。

4.2 残差数列的稳定性检验

对回归模型的残差数列进行ADF检验，经检验发现，残差数列为非平稳序列，因此我们可以得出：利率与房价之间并不存在长期的协整关系。

总而言之，一年期贷款的基准利率与北京房价之间没有长期均衡的稳定关系。 因此，实证分析的最终结果：贷款利率对房价不存在长期稳定的关系。实际上，这也在一定程度上反映了国家对利率监管存在着一定的失效。

5 问题及原因分析

5.1 就宏观调控房价而言，利率是一把双刃剑

为了限制需求，我们通常可以采取提高利率的方法，但在达到降低需求的同时，供应量也会相应的减少，这样子一来，提高利率这一举措对降低房价基本上不起什么作用。同时，中国人通常认为“人者有其居”，这使得购房成为刚性需求。

5.2 利率政策存在着一定的时滞效应

时滞包括外部时滞和内部时滞。外部时滞是指受货币供应中间变量的影响，具体包括操作时滞和市场时滞。内部时滞是指由于缺乏数据共享平台，中央银行和房地产管理部在收集和处理数据过程时，获取不同来源的数据信息，导致数据之间存在着较大的误差，因为中央银行难以获得准确的数据，势必使得宏观调控带有一定的时滞性。

5.3 影响着住房消费前景与价格预期

中国国内的住房存在刚性需求，小幅度的加息对住房需求者的购房行为影响不大。近年来，中国的房地产价格在两次和三次政策调控下仍然一次又一次上升，不断增强消费者对“越晚入市，房价越贵”的认识，促进消费者和 投资者的“追涨”行为。因此，利率的提高不仅对人们购房没有抑制作用，反而还提前促进了人们的消费倾向，进而促使房价上涨。

6 启示与建议

央行仍需适度的调整贷款利率和存款准备金率的水平，通过这个调整可以相应的减少货币供给量，适当地缓解货币对冲压力。通过实证研究，我们可以发现利率对房价的影响不是很明显，尽管如此，提高利率水平仍然可以减少房地产市场上的过度投机现象。

通过宏观调控，或许也就只能解决短期的经济问题，但不能解决长期的制度问题。因此，提高利率的确是一种有效措施，但同时也应与其他相关的政策措施结合起来使用。

我国商业银行的相应执行能力需要加强。国家相关政策执行的效率和完成程度很大程度上由我国商业银行的执行能力所决定。倘若商业银行的流动性十分充足，那么这些商业银行的执行能力可能较弱，因而，国家政策执行与贯彻的效率可能会远不尽人意。