浅析地产视角下居住区的景观成本适配

【摘要】在地产开发商的世界中，评判一个居住项目的成功与否很重要的一个维度就是利润。而园区景观效果作为业主入住后比较敏感和直观的环节，在开发前期确定成本投入的时候需要一系列的平衡与思考。本文从景观成本的构成出发，分析每个要素在实际呈现时的重要程度，进而最终确定景观成本适配的发力点和平衡点。同时反思当下客户视角下的设计底线，对操盘项目的景观设计师和成本工程师有一定的借鉴意义。

【关键词】房地产;居住区景观;成本适配

就景观设计而言，在开发商不同职能部门中追求的目标是完全不一致的。在成本部眼中，景观成本是要尽可能低，这样基准成本才能更“出彩”，而在设计师眼中，成本则是越高越好，投入多虽然不等同于效果好，但是要想得到一个好效果，必要的投入是不可少的。所以，在多方的平衡下成本适配就显得尤为关键。

1、景观成本的组成要素

分析居住区景观构成是一项很庞杂的工作。从设计的角度出发，不同的景观风格会有截然不同的表现方式，涉及的材料也是五花八门。但从成本清单出发，从感官转变为数据表格就可以基本归纳分为软景、硬景、构筑物、水电及部品四大类。

软景：指住区内的乔木、灌木、地被、草坪、花卉。

硬景：指单元口前室外客厅、儿童老人活动广场、商业街、车行/人行道路、停车位等面层硬化空间。

构筑物：指廊亭、景墙、雕塑、种植池、特色小品、景观大门等风格化元素。

水电及部品：照明设施、景观给排水设施、座椅、垃圾桶、活动器材等。

综合分析多项目区内各部分要素所占比例，得出如下結论：

（1）硬景软景所占比例最高，且二者基本比例为1：1;

（2）水电及部品属于基本配套，各项目见价格及占比差别不大 。

（3）构筑物受项目规划及方案影响，成本分配有一定波动。在当前去风格化的趋势下，成本占比已经愈发降低。

2、景观成本适配思路演变

确定了景观成本的基本构成要素，如何用有限的成本获得最优的景观效果还要进一步细化拆分，直到找出真正影响效果的X因素。

2.1两定两变，确定浮动空间

（1）“两定”是指，他们的成本波动小，相对容易固化。目前硬景部分市场主要材料为沥青、水泥压力砖，烧结砖，石材。在成本战愈演愈烈的今天，更多的开发商在不影响功能的前提下，已经开始牺牲部分景观效果选择了只需满足基本的使用功能，景观成本空间已被压缩到了极限，面临着降无可降的局面了。同样水电及部品类属于隐蔽工程项目是代表了耐久度和实用性。而且各开发商都在研制自身的标准化产品，价格和样式日趋完善与透明。综上，硬景和水电及部品这两大类应属于固定投入。

（2）“两变”是指软景、构筑物受现场及方案影响，成本有浮动空间。在软景中投入可以说是一个基本无上限的过程。因其本身面积大，单平投入不确定，最终反馈到成本清单的数字也是千差万别。构筑物根据自身的风格取向，工艺难度，材料不同，成本投入有着质的区别。综上，软景和构筑物这两大类在成本适配的过程中属于有发挥空间的部分。

（3）进一步筛选，最终明确成本大户

“擒贼先擒王”，软景作为成本构成的主要部分，它的成本浮动对总体影响效果明显。而在今日纯刚需和改善类项目中去风格化的景观设计已被各大开发商，构筑物的成本占比已经越来越小了。软景作为成本大户，在适配的过程中还要注重守住效果底限，保障客户权益平衡景观展示效果，关注客户使用感受。

3、景观成本适配中的平衡点

成本适配过程中最难把握的就是平衡。让成本投入和项目的市场定位相匹配，满足客户最初的购房心理预期，把每一分钱都花在刀刃上，创造真实的客户价值才是本文的最终目标。

3.1软景：控规格、调数量、保均衡

既然软景是大户又是效果保证的关键，在适配中要时刻牢记的关键点就是“控规格、调数量、保均衡”。

（1）控规格：胸径是苗木报价的主要指标。在软景搭配中一定要严格控制苗木的胸径，过大虽然及时效果好，但是也会有后期难养护，难成活的风险。同时也会带来高额的景观成本投入。过小又会损失景观效果，给客户带来失落感影响心理感受。

（2）调数量：注意大乔、中小乔、灌木、花卉之间的比例关系。一般情况下他们代表的单平米投入的先后顺序，结合具体的方案调配各个层次苗木的数量，从而达到控制总体成本的目标。

（3）保均衡：在调整数量的同时还要兼顾重点位置，视线焦点的植物数量和品质。分清主次节点，在主入口、活动广场、主要道路等重点空间还需要适当增加植物配置以此来提升效果。

3.2构筑物：重功能、轻装饰

（1）保留功能类构筑物：在儿童活动区和老人活动区等活动经常发生的区域，还是需要一定数量廊架应对平日的基本休息功能和极端天气的挡风遮雨。对于一些艺术性构件除极关键点，其余位置还是需要酌情设置。

（2）在现阶段流行的新中式项目，作为体现风格的重要元素，一些必要的景墙、廊架还是不可或缺的，在适配的过程中应权衡利弊，谨慎增减。成本适配永远不是一蹴而就的，是在不断地取舍中平衡而来的最优解。

4、景观成本适配中客户的角色

在越来越重视客户满意度的今天，从客户视角出发做让客户买单的产品已经成为了各产策人员的首要任务。不以牺牲客户的满意度为代价，在客户更加敏感的“数量”、“覆盖率”这样的关键环节坚决不向成本妥协，持续提升景观交付效果，守住成本适配的底线是每一个地产人都要时时印刻在心中的不二法则。

因为一个项目的成功与否最终的裁判员不是设计师也不是成本工程师，而是手里拿着真金白银的实实在在的客户。

作者简介：

李岳霖，沈阳万科紫台置地有限公司，辽宁沈阳。