铁路综合开发建设模式探讨

韦小娜 （东南大学，江苏 南京 211189）

铁路大规模建设导致铁路资金困难、运营负债。单一依靠国家投资来推动铁路建设是不够的。过去几年，为了加快推进铁路建设，支持铁路投融资体制改革，国家也陆陆续续出台了很多相关文件，就是为了鼓励铁路建设实施土地综合开发。“十三五”时期是铁路土地综合开发的大好时机。抓住机遇，提高铁路收益是中小城市发展应该重点关注的问题，因此，探讨小城市货运站场的综合开发建设模式十分有必要。

1 铁路土地综合开发的定义

铁路土地综合开发就是指对与铁路相关的土地进行商业化开发，涉及的土地主要包括既有站场和新建站场（均含站场周边用地）用地两大类型。“综合”的涵义可以从空间和时间两个维度进行理解：空间上，体现为铁路和城市多种功能空间和资源的系统集成；时间上，开发活动涵盖自土地取得直至经营管理建成空间的各个环节，而且各个环节的开发活动都和铁路的建设经营活动进行衔接协调[1]。换句话说，铁路土地综合开发就是在铁路项目建设的基础之上，有效利用铁路上盖、地下空间及毗邻的土地资源进行综合开发。旨在提高土地利用效率和带动沿线城市经济和社会发展，然后将开发所得资金，再投入到铁路建设和运营工作中，以此类推，实现铁路自身的可持续发展。其中铁路土地开发就是政府领导的铁路企业使用垄断的土地、城市规划带来的规划信息，结合产业布局，建设的交通基础设施项目，通过对周边土地和资源整合和综合开发，实现铁路土地的整体增值。

2 综合开发的业态、投融资及开发方式的选择

2.1 商业业态

商业业态的定义是地产经营者在考量自身实力和发展战略的基础上，结合地产项目所在地区的经济社会发展情况，而开展的经营形态或模式，而且能满足不同的消费需求。而所谓的业态组合的内涵，就是每个商业地产项目根据自身实际情况，明确多种商业业态类型，进行配比和组合的过程。一般情况下，需考虑以下三个层面：

①选择适当的业态。首先考虑地产项目需要哪些功能，然后根据功能选择业态。

②确定合适的配比。明确合适的业态后，需要进一步确定每种业态在地产项目中的占比，以及各种业态中各个品牌的数目。

③明确规划的分布。明确各个业态在铁路地产项目中的位置，布置周边业态。

总的来说，小城市综合开发并非要涵盖所有的业态，政府和开发商需要结合地产项目所在地的产品结构和竞争状况，因地制宜，根据实际情况综合考量影响项目业态组合的多方位因素，从而明确项目所需的业态和各业态占比，旨在实现效益最大化。

例如，日本东京私铁和西武私铁两家公司的铁路事业用地占其总用地比重均不到20%，其主业铁路事业收入在公司总收入中所占比例不到10%，仅占其整个经营活动的一小部分。向日本私铁学习，开展特色餐饮、旅游休闲、专线巴士等兼业，兼业与主业同步设计、综合经营，引导城市产业重新优化布局[3]。

2.2 投融资方式的确定

目前铁路综合开发的投融资方式有5种模式：资源融资模式、债券融资模式和发展基金融资模式、PPP（Public—Private—Partnership） 融资模式、BOT（Build-0perate-Transfer）融资模式。这里仅介绍最常见的资源融资模式，资源融资模式的定义就是将铁路土地资产进行评估，然后依照评估的价格进行拍卖，进而实现铁路土地资源资本化，与出资方专门成立进行土地综合开发项目的公司。选择将铁路建设项目与土地综合开发项目进行一体化实施，以铁路毗邻土地综合开发权为基础，向社会开放铁路建设项目的融资，不仅有利于铁路项目资金筹措，也有利于铁路沿线土地资源的开发再利用，并且会促进沿线周边区域的经济社会发展。此种投融资也是最常见的一种。

2.3 开发方式类型

一般来说，有以下3种方式。

方式一：独立开发，投资方成立项目公司，项目公司下设建筑公司与运营公司，建筑公司负责项目的开发建设及销售，运营公司负责经营性物业的运作。

方式二：与有政府背景企业合作，投资方成立子公司，与有政府背景企业的子公司合作成立项目公司，项目公司负责项目的建设销售以及招商运营。

方式三：与成熟开发企业合作开发，投资方成立项目公司，成熟开发企业投资占股该项目公司，项目公司全权负责项目的建设销售以及招商运营。

对城市内废旧铁路的开发内容有两种，一种是利用好现有的资源，对现有资源进行改造和提升，整治沿线的环境，进一步绿化，开展城市旅游观光列车，发展旅游业，另一种是对铁路沿线土地及周边区域开展综合开发，结合自身城市特点，可以开展旅游区项目，建设一些特色小镇、主题街区和公园等。

3 苏南沿江铁路项目概况

3.1 线路地理位置

苏南沿江铁路全线共设有8座车站，分别是南京南、句容、金坛、武进、江阴、张家港、常熟、太仓。线路西起南京市江宁区，东至张家港市。

图1 苏南沿江铁路线路图

根据苏南沿江铁路的可行性研究报告（铁总发改函〔2018〕351号）的批复显示，苏南沿江铁路项目全线长度为278.33km，采取双线高速铁路技术标准，运行速度目标值为350km/h。

3.2 线路在国民经济和路网中的意义和作用

建成的苏南沿江铁路，将会作为沪宁通道的辅助客运通道，其主要承担三种客流，一是沿线通道内各个城市的客流，二是沿线与沪宁主轴城市之间的城际客流，以及浦东地区与南京市、镇江市之间的城际客流。这将会大大减轻目前运载能力接近过饱和的沪宁铁路的压力。

根据规划显示，苏南沿江铁路将会途经江苏省城乡一体化程度最高的、城市最为密集的、经济和社会发展基础最好的地区。而且苏南沿江铁路作为沪宁通道的第二条城际铁路，将作用于沿江地区，从而带动沿江地区经济发展。苏南沿江铁路将会提高对长江中上游地区的辐射能力，从而形成东西双向互动。苏南沿江铁路项目是响应国家“一带一路”、“长江经济带”等重大经济发展战略的重要的交通基础设施项目；与此同时，苏南沿江铁路将会提高路网灵活性，从而完善长三角区域铁路网，促进长三角一体化，加快生产要素流动[4]。

3.3 综合开发建设模式探讨

苏南沿江铁路沿线拟对江宁站、句容站、金坛站、常州东站、江阴站、张家港站、常熟站、太仓站等8个站点进行土地综合开发，开发成本合计500多亿元。

本次苏南沿江铁路土地综合开发暂定为由“铁路+地方+社会资本”联合开发，共享收益的开发模式，铁路方与地方的出资比例暂按5：5计。因此全线开发利润用来反馈铁路建设及运营的资金亦为总利润的50%（每年利润照此比例切分）。开发方式则建议和当地有政府背景的实力开发商合作，借助其企业在当地的资源和口碑，实现项目的溢价和高去化，降低开发风险。取地建议以招拍挂方式取地，与政府协商取地价格，争取以成本价取地。若用划拨方式，将面临后期上市交易的困难。划拨方式取地成本低，但是后期需重新走招拍挂，补缴土地出让金，后期开发主体将处于被动位置。建议本次取地争取直接走招拍挂方式取地，结合苏南沿江铁路研究和建设一起，可以为开发主体争取更大利益。

4 对未来铁路综合开发的展望

铁路企业应利用好丰富的土地资源优势，积极开展合资合作开发，不断创新。同时利用好铁路企业平台优势，借鉴已有的成熟的合资合作方式，鼓励各个地方铁路局建立房地产公司。除此之外，还应因地制宜，选取适合本地开发的投融资和开发方式。争取打造出特色的项目，利用铁路企业平台，进一步实现资产创效、提高铁路影响力。