营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

李 佳

引言

“营改增”这一税收政策的出台，能够避免明显的营业税征收弊端，而对房地产企业而言，其也能进一步降低税负，缓解房价矛盾，降低行业准入，增强市场活力，加强产业竞争力等优势。同时，由于增值税发票被广泛运用，在企业选择合作单位时，也能够进一步摒弃劣质的小作坊企业，选择诚信、企业实力优良的伙伴，共同实现商品质量的提升，调整产业链条，降低非法纳税行为等。

一、概述

（一）营改增

“营改增”是营业税改增值税的简称，目的在于以下几点。第一点，降低税负。通过减少重复纳税环节，缓解纳税方的税务负担，从而也进一步起到完善税制的目的，使纳税人生产成本下降，稳定物价，提高竞争力。第二点，扶持产业，升级结构，实现产业融合。在当前的营改增规定中，其所出台的方案为第三产业的发展提供了良好的支持和机会，通过进一步税制改革，从而使我国的各类产业可以实现融合和共同发展。第三点，减少赋税。营改增方案的出台，更多的是通过税制使纳税人实际缴纳税额降低，实现更多可持续的商品经济、金融经济、资本经济的循环发展及流通空间，刺激消费增长，有利于纳税人生活水平的提升和国家经济的快速进步。第四点，优化进出口及投资发展结构，进一步使我国的经济产业拥有更多的发挥平台和发展机会，加强我国本土企业在国际市场的竞争力，从而为提升国家经济实力打造坚实基础。

（二）房地产企业特征

针对“营改增”对房地产企业财务事务的影响，首先应从分析房地产企业特征谈起。其一，房地产企业产业链较长，涉及到项目立项、确认、开发、销售、利润分配等多个环节，从而形成了由建设企业、设计企业、施工企业、房产经济企业等组成的房地产产业链条。在这个过程中，营业税、印花税、契税、国土增值税、维护建设税、所得税等多达14项税种，对整个房地产企业而言，适应、应用需要一个较长的时间，同时，提出相应的应对之策也相对需要斟酌。其二，环节复杂。房地产企业涉及到方方面面以及巨额的利润，使其市场不断做大，而每个项目在实施不同的阶段任务时，关联到的利润可以影响到各方参与企业的实际收益。因此，其中出现了太多良莠不齐的企业，利用税制漏洞逃税、漏税、避税等，给市场企业的发展和房地产经济的良好运行提供了阻碍，营改增的出现使这一部分企业在面对纳税时，需要承担更多的责任和风险。其三，经济支柱产业之一，房地产经过了一段相当繁荣的发展期，而由于其企业性质的特殊性，在未来还将继续受到国家的关注和扶持。而在发展的过程中，由于商品流转的环节越多、时间越长，暴露的问题也越来越严重。税收可以进一步影响到生产和消费整体，通过营改增的出台，能够进一步促进产业转型，解决问题，增强其业务能力，从而使其经济支柱的实际意义得以增强和体现。

二、影响

（一）正面影响

营改增政策的出台，对当下的房地产企业有以下几点正面影响。第一点，避免征税项目的重复。增值税不同于营业税，主要会根据增值额确定征税，而原有的营业税主要根据销售额确定征税。对房地产企业而言，其主要的成本包含材料，建安，土地等，前两项在原有的税收政策中已经有过税负项，但是实际情况下，在房产销售的过程中，仍然需要按照营业税税额缴纳，无疑造成二次征税。税改后将每个环节的成本划定增值额进行抵扣，从而降低税负。第二点，通过对各个环节的增值额度进行征税，可以有效的促使企业将各项业务进行整合优化。原有的征税项目，主要以单据形式报送至相应部门，而多项单据不分类别和来源，无疑会加重部门的工作任务，对于房地产这个特殊行业，就会增加税务缴纳及核算的难度。通过新出政策的执行，我们可以以发票的形式进行抵扣，财务部门负责审核，能够进一步将其部门的主要职能由繁重的繁琐工作解放出来，加强部门与其业务部门的协调性，有利于企业工作效率，工作成效的提升。第三点，增值税的性质是价外税，如果对照房地产企业的毛利润进行平衡率计算，前后平衡率可以达到56%，而在我国，房地产企业经营毛利润大部分维持在56%以下，因此，营改增后的普遍税负会有所降低。政策出台前，5%的营业税税率，再综合其他增值税，附加费税后，可以达到14.97%的税率。按照营改增后的增值税税率11%计算，综合税率达到14.49%。第四点，营改增政策的出台，对企业的纳税管理具有一定的促进作用，在应用新型纳税政策的同时，企业相应的部门能够统一对企业票据审核管理，测算工作任务，制定纳税制度等更加严格。这种以降低营改增政策后企业税负的行为，长此以往，将会进一步提升相应人员的税务素质及意识，有利于国家税收政策实施效果的提升和国家产业结构的快速转变。

（二）负面影响

同时，营改增也对当下的房地产企业产生了一定的负面影响，主要体现在以下几个方面。第一个方面，营改增后，企业纳税在企业所得税后进行，如此一来，进一步使企业所应纳的税额有所增加。在个别税项方面，由于无法进行提前抵扣，从而使之在进行具体核算缴纳时，需要进行重新税负核算。例如，固定资产，在之前包含在营业税之内，改制后，需要将相应成本费用核算进运输费用项中，从而使税负核算与实际业务的关联性更加紧密。在扣除时，也需要根据相应发票进行扣除，而如果这部分的材料、劳务费用等增值税发票无法及时取得，会在一定程度上影响发票的正常抵扣，增加所纳税额。当下的房地产企业，由于劳务费用在整个工程进行过程中，占比可以达到20%以上，因此，很有可能使企业的税负增加。第二点，财务报表主要包含资产负债表，利润表以及现金流量表3项。营改增前在进行入账时，不动产作为营业成本入账，而在之后，将其作为进项抵扣，并不是企业的资产负债率有所增加，从而使财务风险有所提升。作为价外税的增值税项目，主要从营业输入项中进行扣除，一定程度上会使企业营收减少，而当人工、材料等成本无法实现增值税的发票扣除时，会一定程度上使税负成本增加，影响利润表的制作。房地产企业由于在营改增后进行税额抵扣，主要发生在工程结束时，因此，需要企业提前垫付相应资金，这无疑增加了企业的运营风险，影响现金流量的报表制作。第三点，营改增后在进行税额核算时，需要根据不同的会计科目，采用不同的税率计算各种核算项目，无疑对当下的财务人员业务素质和能力提出了更高的要求。同时，在营改增后普遍采用网上申报，认证抵扣等形式，要求财务人员需要熟练掌握一定的办公室计算机知识及相应的网上纳税抵扣流程，并对业务人员的责任心，工作意识等提出了挑战。

三、应对策略

（一）完善财务管理制度

在营改增后，我们需要进一步应对新形势，完善财务管理制度。对房地产企业而言，项目类型多元化，产业链条复杂化，市场竞争激烈化，并使企业不得不面对更加严峻的市场竞争环境以及更为繁杂的财务事务管理。因此，不断加强及完善相应的财务管理制度，根据当前企业发展情况，不断将财务部门由原本初级化的工作职能解放出来，在票据管理，发票对接，票据审核，网络申报，合作协商等方面实现有效管理。实现财务管理职能的升级，加强财务部门与其他部门的关联，才能够不断应对更加复杂的财务管理和企业纳税需求。

（二）进行纳税筹划管理

针对当前的企业发展形势和营改增政策出台，房地产企业需要更加以科学有效的方式进行纳税筹划管理，从而降低税负，提高企业竞争力，降低企业财务风险。

一方面，需要根据企业发展和房地产产业运营特点，加强与相应机关的沟通，从而可以及时了解到相应的税收优惠政策，运用政策合法降低税负。另一方面，需要加强与项目参与企业的沟通，实现成本分摊，并通过研究针对房地产行业不同环节的税率要求，实现税负的有效降低。比如在房产销售环节，其税率为11%，而在装修环节则是6%，将这两个环节进行分解及成本费用优化配置，可以实现合理降税。

（三）加强业务人员培训

面对营改增，我们更应该不断加强企业相关人员的素质培训。综合而言，企业相应人员是最终会计核算及纳税筹划等事务的主体执行者，其工作能力，工作素养等，对其企业最终的纳税成果有直接关联。因此，通过进一步加强对企业人员的相应意识培训及业务培训，使其对营改增的重要性深入理解。同时，进一步细化人员的工作职责，强化人员业务能力的考核和业务成果的核定，对业务的每个环节进行严谨细致的提升，降低由人为失误导致的企业纳税额度。除此之外，为了使业务人员进一步适应新型纳税流程和体系，需要进一步培养业务人员多元化多样化发展、掌握多种提升工作效率及工作准确性的能力，建立老带新的培养机制，从而使企业的财务处理更具信息化和智能化，降低企业财务风险。

四、结束语

综上所述，本文主要从分析营改增政策及房地产企业特征开始，对企业造成的会计核算及纳税影响进行分析，并参照个人经验，提出应对之策。从而进一步希望营改增政策对房地产企业起到更多的积极作用，促进行业发展及产业的快速转型。