资产基础法评估房地产开发企业价值时土地评估有关问题的思考

■ 丁建强

一、基本情况

ABC 房地产开发有限公司（以下简称ABC 公司）拥有一宗五通一平的未开发住宅用地，面积 20 000.00 平方米，规划容积率2.5、建筑密度≤30%、绿地率≥35%，土地取得日期2016年12月31日、终止日期2086年12月31日，取得方式为出让取得。

ABC 公司可行性研究报告：该宗地用于开发普通商品住宅，总建筑面积50 000.00 平方米、计容建筑面积50 000.00 平方米（住宅面积49 800.00 平方米、物业用房面积200 平方米）；建安工程费为2050元/平方米，前期工程费（城市基础设施配套费、人防易地建设费等）120 元/平方米，公共配套设施建设费（包括红线内市政工程及配套工程费、临时工程费、小区道路、绿化等）350 元/平方米，专业费用取建安工程费的6%，管理费用按150 万元/年估算； 住宅销售单价5 700 元/平方米；销售费用（委托代理销售）取销售总价的4%；开发准备期半年、建设期2年（2019年1月1日开始、2019年投入60%、2020年投入40%）；销售期3年（从2020年开始、第1年销售35%、第2年销售40%、第3年销售25%）。

以上成本费用和销售单价均为含税单价，评估目的为ABC 公司股权转让提供价值参考依据，评估基准日：2018年6月30日。

评估对象为ABC 公司全部股东权益价值；评估范围为ABC 公司全部资产和负债。具体范围见下表：

表1 评估范围表

存货账面价值构成为：出让金3 600 万元、契税144 万元、交易手续费36 万元、专业费用（勘察设计、可行性研究、环境评价等）56.6 万元、围墙工程9.09 万元。

二、评估过程

根据评估对象特点和评估人员收集的资料情况，土地使用权采用市场法和假设开法进行评估。

（一）假设开发法

1.销售收入的预测

经评估人员进行市场调查，选择评估基准日待估宗地附近普通商品住宅销售单价进行相关修正后与可行性研究报告预测的销售单价基本一致，当地近几年房屋销售价格比较稳定，故预测销售期内价格不变。……