不动产转移登记困境及解决路径

【摘要】当前国家对不动产登记管理政策进行了一些调整，在这种大环境下对于不动产转移登记工作而言，提出了更高要求。如何化解不动产转移登记困境，全面提升不动产登记效能，成为当前不动产登记机构研究的重点。本文对当前不动产转移登记工作遇到的困境进行了深入分析，结合实际提出了不动产转移登记的解决措施，以供参考。

【关键词】不动产;转移登记;问题;措施;政策

当前随着社会主义市场经济体制改革进程的有序推进，新形势下现代信息技术在各行各业应用越来越广泛，对于不动产登记工作而言，信息管理基础平台从2018年8月开始实现了全国联网，这标志着我国不动产体系进入了全面运行模式，对于不动产管理部门而言，如何不断提升不动产转移登记效率，更好地优化服务，提升服务效能，成为当前一项重要的基础工作。不动产转移登记方面目前還存在一些问题，影响了工作的有序开展。加强不动产转移登记困境与解决路径探析，具有重要的现实意义。

1、不动产转移登记困境分析

根据国家不动产相关的法律政策要求，国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体土地所有权登记等，需要出台更加细致的法律政策规定，从而不断提升不动产登记率，提高不动产登记办理效率。2018年8月，国家不动产登记信息管理基础平台实现了全国联网，这对于不动产转移登记工作而言，也提出了更高的要求，目前我国不动产转移登记面临的困境主要有：

1.1不动产登记信息系统不够完善

目前我国不动产转移登记的大部分业务是城镇房屋所有权的转移登记，但是受到房产市场等因素的制约，很多房主对房屋不能及时进行首次登记，这样会导致一些房产不能纳入到不动产登记信息系统中，影响了不动产首次登记成效。如果进行房屋买卖，相关的不动产登记机构将无法依据“房屋买卖合同”和“协助执行通知书”等材料对房屋买受人进行不动产登记，导致房屋不能进行转移登记和处置，不利于维护相关人员的权益，甚至增加了房屋买受人的经济压力。

1.2二手房手续转移方面存在的问题

随着国家市场经济发展水平不断提升，公众对居住方面的要求也在不断提高，一些居民会对房屋结构等进行改造，这样会导致在进行房屋转移登记过程中，现有的测量情况和当初的建设计资料不吻合，需要进行重新测绘。此外在进行二手房手续登记过程中，进行房屋测绘既需要对办理转移登记的人员开展，同时还需要对整个楼体的房屋样式进行测绘，这部分的资金需要居民承担，一定程度上增加了其经济负担。

此外不动产转移登记的过程中还存在一些其他的问题，比如夫妻双方进行房屋转移登记时，如果房产较多，夫妻双方约定婚前房产为共同房产，在办理离婚手续时需要进行房产分割，会增加纠纷，此外随着市场经济的发展，房价不断提高，很多夫妻会选择分期付款的形式来支付放款，如果出现离婚情况，会影响房屋的抵押权，这样不仅增加了法律风险，也影响了不动产转移登记办理效率。再如目前关于待抵押房屋在法律政策方面还有一些空白，所以如果抵押人自然死亡，就不能按程序进行房屋抵押产权登记转移，不仅导致房屋资源浪费，也影响了亲属的权益。

2、不动产转移登记解决措施

为了进一步提升不动产转移登记工作开展成效，更好地为群众服务，建议从以下几个方面进行优化解决：

2.1进一步规范房屋首次不动产登记体系，确保有据可查，有效处理

目前关于不动产首次登记，国家《不动产登记暂行条例》有明确的要求，对于房屋买受人应当提交的相关资料列出了具体的条目，所以应当严格按照程序，对房屋买受人提交的所有的不动产登记材料进行严格细致地审核，要求申请人提前将所有应当提交的材料准备完善，这样方可进行审核，从而不断提高不动产首次登记效率，提高办理成效。这就需要有关部门充分利用相关的渠道和平台加强不动产首次登记相关的政策宣传，让广大市民群众及时查询到最新的政策要求和规定，确保一次备齐，避免多次跑腿。

2.2整合首次登记与转移登记体系

开展不动产转移登记，需要进行不动产首次登记，按照首次登记——转移登记的程序进行办理，为了有效避免出现被执行人不配合的情形，建议将首次登记与转移登记体系进行整合，从而进行一并登记并按程序办理不动产登记证书，从而避免发生纠纷或利益冲突，影响登记效率。

2.3加强不动产转移登记信息化建设，提升便民服务水平

随着国家不动产登记信息管理基础平台全国联网体系的生成，在不动产转移登记方面应当进一步加强信息化建设。一方面要对登记程序进行简化，不断提高办理效率。要对当前不动产转移登记相关的程序进行整合，精简办事流程，提出明确的办理时限要求，从而确保一次备齐，提高登记效率。同时要加强业务窗口办理程序整合，在不动产转移登记预审、收费等方面提供更多的服务清单，接受电话咨询和服务窗口指导，为公众设定更多的自助办理窗口，从而提高办事成效。另一方面要加强全国联网体系优化。虽然不动产登记信息管理平台实现了全国联网，但是在不动产资料审核等方面还存在很多的不衔接的地方，所以要进一步加强基础整合，加强相关部门联合审查，便于及时对不动产相关的材料进行归口审核，并上传系统，避免重复提交带来的麻烦，此外还要积极探索不动产信息共享互认体系，完善大数据系统，从而更好地掌握不动产信息动态变化情况，避免发生纠纷。

总之，不动产转移登记工作开展过程中由于房屋买卖双方多方面的问题，影响办事程序和效率，为了有效避免纠纷和矛盾，需要不动产登记管理部门加强业务整合，借助信息化技术加强不动产转移登记信息化建设，全面提高服务效能，这样才能更好地提升便民服务水平，提高企业和群众的获得感和满意度。

参考文献：

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[4]罗琳琳.不动产转移登记困境及解决路径——以未经首次登记房屋转移登记为分析样本[J].重庆行政（公共论坛），2017（09）.

作者简介：

张占军，邯郸市不动产登记中心，河北邯郸。