我国人口迁移对房价的影响机制研究

摘要：房地产业在我国国民经济中一直扮演着重要角色，作为经济链的中间环节，除直接推动经济增长外，也带动了其上下游关联产业的快速发展。近年来，房地产泡沫不断滋生，为规避经济危机与潜在风险，国家对房地产业进行了严格管控，不断出台限制政策以令其稳定发展。在促使房价增长的因素中，除金融信贷杠杆不断加大、投机资本不断介入外，城市的快速发展也同样成为房地产增值的推手，而城市发展离不开人口规模的支持。所以，对房价增长的探究，须结合人口迁移这一驱动因素进行关联性思考。因此，本文从人口迁移理论出发，研究人口迁移对我国房价的影响机制，探求两者之间的相互作用关系，望借此为我国房地产市场的健康发展提供一定帮助。

关键词：人口迁移;房价;影响机制

2004年是我国房地产价格变化的重要转折点，自那之前，我国的房价长期保持着较低的增长幅度;但2004年之后，房价便呈现出全国范围性的爆发式增长，人们对房地产的需求与日俱增，利好的政策使投资者在高金融杠杆的环境下不断地刺激着房价的上涨（李迅雷[1]，2016）。因此，房地产业在那段时期快速地推动了全国经济的发展。但近年来，随着我国人口红利的逐渐衰减与房地产市场泡沫的不断积累，房地产价格的增长速度已经远远超预期，潜在的金融危机风险也在不断加大，国民经济正渐渐陷入一种不稳定的态势之中。为保持房地产价格的稳定与良性发展，我国政府不得不在政策上加重对房地产市场的控制。基于这种情况，可以判断房价与人口的二次分配有着非常明显的联系。也就是说，人口的持续迁移对城市房地产价格产生了一定的影响。

一、 人口迁移理论

人口迁移一般是指人口在两个不同的地区之间发生的空间或时间上的流动。在现阶段的中国，这种流动往往表现为永久性的居住地从迁出地转到迁入地（杨巧 和 陈诚[4]，2018;张洪杰[5]，2014）。也就是说，一旦发生了人口迁移，那么也就意味着它必须要符合空间与时间的双重维度关系，一方面是时间属性，这种迁移行为必须要满足永久性的居住地变化，另一方面是空间属性，它需要排除由于日常的通勤活动所造成的暂时性居住变化的情况。杨晓晨（2016）在文章中提到，经济学家常常将供给与需求关系引入人口迁移的研究中，他们认为供给与需求的区域变化引起了不同区域间商品价格的市场化调整，而供给与需求的变化离不开人口因素，也就是说，人口迁移是商品价格产生变化的诱因[6]。就目前来说，人口迁移理论开始逐渐出现在房地产市场的研究领域当中，为人们研究房地产市场的变化趋势起到了一定辅助与推动的作用。

二、人口迁移对房价的影响机制分析

人口迁移对房价的影响可以从城市老年抚养比率与年龄结构两个角度出发进行研究。

（一） 从老年抚养比率来看人口迁移的影响

老年抚养比率是从经济角度反映人口老化社会后果的指标之一，是非劳动人口中老年部分的人口数量与劳动人口数量之比，用以表明每100名劳动人口要负担多少名老年人（王倩 和 熊德斌[7]，2018）。王倩、熊德斌认为对于人口迁移与房价之间的相互关系，可以从老年抚养比率的变化来进行研究。目前我国已经迈入了老年化时代，老年抚养比率正在不断提高当中。现如今政府也出台了一系列鼓励政策，例如放开生育指标、延长退休年限。但不可避免的是，老年化时代终将带来社会活力的缺失（陆伟军[8]，2016）。在这种情况之下，为了提升城市的活力，很多城市增设了许多诱惑性的条件，从而吸引人口的逐步流入。同时，对于大多数人来说，他们也更愿意入住到经济水平较高，生活水平较好的城市（李毅等[9]，2017）。文乐等（2017）认为对于大部分城市来说，人口流入往往就意味着劳动人口的增加，普遍来说这些劳动人口年龄程度相对较低，可以有效的增强城市经济活力，也就是说，大部分流动人口的迁入有助于城市缓解当地的老龄化程度，改善年龄结构。通过这种方式，老年抚养比率也可以得到很明显的改善[10]。

（二）  年龄结构变化与住房需求的关系

一个城市人口的不同年龄层形成了该城市特有的年龄结构，而年龄结构的变化与住房需求的变化定然存在着一定的联系。周振海等（2016）研究得出，在20岁以前，人们对于住房的需求普遍不高。然而20岁之后，一直到50岁以前，人们对于住房的需求会迅速提升。这种变化的趋势一直持续到50岁之后开始逐渐减弱[13]。洪正杰（2018）也认为，研究一个城市的房价变化，可以从年龄层的角度出发，探究城市主要年龄层人口变化与房价增长的关系。经过求证得出的结论是，如果一个城市的年龄结构中，20岁到49岁之间占据主力，住房市场会受到显著影响，整体需求将持续提升[14]。

（三）  人口迁移与房价之间的关系

从上述两个角度的分析可以得出，对于迁入型城市，人口的迁移会带动房价的增长。下面将以图的形式展现它们的影响机制。

通过研究人口迁移与年龄结构之间的联系，进一步明确了它们与房价之间的相互作用关系，得出人口迁移对房价影响的关系图（见图1）。图中可以很清楚的看到，人口迁移使得当地的老年人口抚养比下降，改善了当地的年龄结构，使得当地的住房需求得到了增加的同时，也促使当地住房供给开始增加。在市场当中，当这种需求大于供给的程度的时候，那么房价就会持续上涨。反之则会出现较小程度的下降。

三、结语：

綜上所述，人口所在的时间与空间分布往往是决定住房需求的关键因素。因此，在对房价变化的研究过程中，必须要结合人口迁移因素所带来的影响，从而对房地产市场进行进一步的关联性研究。在我国今后的发展中，可以通过建立更加细化的人口数据系统，收集更多的城市人口迁移信息;通过对人口迁移数据的调查研究，分析不同城市老年抚养比率与年龄结构变化对房价的影响过程，从而为房地产研究专家在探究房价上涨的影响因素时提供方向，与此同时，也可以帮助政府在制定相关政策时、在维护房地产市场的健康有序发展时考虑要如何在人口迁移方面做好调控。

参考文献：

[1]李迅雷. 从人口现象到货币现象看房价[J].《大众理财顾问》，2016（3）：88-90.

[2]李林霈. 浅论人口迁移与城市房价的变动关系[J].经济视野，2017（2）：20-20.

作者简介：贾鹏翔，男，1975年2月20日生，籍贯江苏省如皋市，学历博士。