投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响

摘要：在房地产起到了重要的经济推动作用下，房地产行业的会计处理问题一直以来都受到了很多人的关注，投资性房地产对房地产行业的会计处理相关政策产生了一定的影响。房地产行业的会计处理行为受到了新会计准则的规范作用，在房地产行业内部对于新会计准则也有着重要认识。木文将对房地产行业中投资性房地产准则进行基本介绍，并就其对房地产会计处理的影响进行分析。

关键词：投资性房地产;会计准则;会计处理;影响

随着房地产行业的不断发展，投资性房地产准则逐渐成为房地产管理工作中的重要依据，在整个行业内发挥着重要作用，对于房地产会计处理工作更是产生了深远的影响。投资性房地产是房地产行业发展中的一种创新型投资经营模式，而在房地产行业领域的会计处理中，如何良好的应对投资性房地产准则的影响以及有效的应用新会计准则是接下来工作的重点，从而有效促进房地产行业的良性发展。

一、投资性房地产准则概述

在房地产行业中开发商为了扩大房地产收益，实现利润最大化采取的措施，投资性房地产准则以扩大租金、资本增值作为基本手段，最终实现房地产利润的提升，在这一房地产开发准则中体现出利益至上的原则，其根本目的就是实现利益最大化，具有明显的目的性和商业性。

而在投资性房地产中，有着一系列的会计处理问题，首先是确定环节。新会计准则已经在房地产行业会计处理工作中得到了基本应用，根据其要求，投资性房地产的基本目的是获取更多的经济租金，包括出租的土地使用权以及出租的建筑物等。在日常操作中，投资性房地产借助于投资市场实现租金收入但是对于土地使用权或者建筑物出租期间产生了额外收益并不重视。在投资性房地产的会计处理工作中还需要进行一系列的计量环节，其中初始计量主要是针对房地产行业的成本进行计量的模式，在进行初始计量时通常采用直接外购和自行建造这两种方式。在后续计量中通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式，在进行计量工作时需要根据实际情况选择相应的处理方法，且模式的确定轻易不能够变更。

二、投资性房地产准则在房地产行业会计处理中的有效应用

（一）投资性房地产的确认

投资性房地产以实现资本增值或赚取租金为主要目的，因此以这两种目的其中之一或者二者皆有的房地产持征可以认为是投资性房地产.投资性房地产不包括企业自用的房地产以及可出售获取利润的房地产，其利润来源主要是房地产在投资市场中的资本增值或者出租过程中产生的租金收入，因此在投资性房地产的确认过程中主要的判断方法为房地产是否可出售，可出售的属于商品性房地产，不可出售的房地产中有自用目的属于自用性房地产，不可出售且非自用的确认为投资性房地产。

（二）投资性房地产的计量

需要考虑投资性房地产的初始计量，在投资性房地产准则中规定初始计量依据成本计量模式进行，因此在实际会计核算中需要以人账价值作为基本依据，投资性房地产进行借记处理，包括在建工程以及工程产生的银行贷款等。其中成本计量模式对于建筑物使用权中固定资产的相关会计处理工作有着很好的应用性，同时对于土地使用权方面的无形资产准则计量工作能够较好地实现。而公允价值计量模式在应用到投资性房地产的后续计量工作时，程序较为简单，避免了摊销、计提折旧等工作，提升工作效率，值得一提的是，应当以资产负债表日的公允价值进行计量。

（三）投资性房地产的转换

投资性房地产在实际应用过程中，可能会出现房地产用途的变化，在处理房地产转换中会计也有自己的专业算法，他们会根据会计准则要求，利用公允价值模式差额计人综合收入，还有价值变动损益。按现行准则规定，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。因此，对于计量模式的选择，企业应持谨慎态度。

三、投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响

（一）提升会计处理信息质量

在投资性房地产准则中，对公允价值模式提出了更为严格的要求，并且针对会计处理工作中的会计信息安全性做出了明确规定，这在一定程度上有效限制了房地产行业的利润获取的随意性，使得房地产行业的会计处理信息更加具备真实性，也更加符合实际情况，因此这对于会计处理过程起到了一定的规范作用，使得房地产行业发展更加符合要求，在提升企业操作水平的同时使得房地产企业的运行效率得到加强。由于公允价值模式的准确率较高，而且在会计处理中效率更快，因此可以在投资性房地产的会计处理中更加高效地反映出房地产企业管理方面存在的问题，其会计信息可以作为企业管理层下一步战略决策的有效依据。

（二）有利于NPV估值方法的应用

投资性房地产在我国房地产行业中发挥着重要的作用，有效地推动了国内经济发展以及人民币的升值，而在新会计准则的要求下，企业在进行会计处理时更多的采用公允价值模式进行计量工作，这样就彰显出真实价值的重要性，在投资性房地产企业中NPV估值方法逐渐成为企业价值评估的一种主要方式。由于公允价值模式能够使得会计计量工作中对有效证据证明的重视程度提升，从而将其他财务估值方法在投资性房地产中的应用排除在外，加强了NPV估值方法在企业中的应用，使得在波动的市场交易价格中对企业的投资性房地产用性准确的价值估算，推动新会计准则的有效应用。

（三）促进盈余管理模式的应用

投资性房地产准则对于房地产企业的发展提供了相当大的盈余管理空间。首先，新会计准则中对于投资性房地产的盈余管理也有着更高的要求，因此企业有更多的操作空间来完善自身的投资性房地产会计处理工作，可以通过资源的优化配置实现公司盈余管理效率的提升，从而促进企业发展。其次，在投资性房地产会计处理中采用公允价值模式进行计量工作时经常出现利润虚增的现象，这是因为公允价值模式对于摊销、计提折旧等不予考虑，这就为企业的盈余管理创造了很大的空间。最后，采用公允价值计量模式的企业，其会计处理工作也有相当大的操作空间。

（四）提升房地产企业的经济效益

投资性房地产的主要收益来源为房地产投资市场中的增值以及租金的收入，而在新会计准则中对于公允价值模式有着更高的要求，这一会计计量模式对于企业的短期发展可能会起到一定的制约作用，降低企业的实际收入，但是从长远来看，公允价值模式必然是房地产企业发展中的重要契機，能够把握这一机遇会对企业的长期发展起到一定的推动作用，使得企业在市场竞争中能够处于优势地位，促进企业经济效益的提升。

四、结语

综上所述，投资性房地产以市场增值和租金收入作为企业的主要收益来源，而在投资性房地产准则中主要对会计核算和计量模式进行考虑，因此在房地产企业发展中，投资性房地产的确认、计量以及转换是会计处理的主要土作，而投资性房地产同时也对企业的会计处理产生了一定的影响，提升了会计信息质量、促进了NPV估值方法的应用、拓展了盈余管理模式并提升企业经济效益，从而促进企业的综合发展。

参考文献：

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作者简介：

李丽，云南工商学院，云南昆明。