释放房地租赁活力助推城乡融合发展

尚玉亮 黄欢

摘要：在当前我国统筹城乡发展、协调推进新型城镇化和乡村振兴战略进程中，亟待破解主要由城乡二元发展差异导致城乡融合发展存在城乡之间物质文明建设差距较大、精神文明建设差异明显的主要难题，这是值得研讨并努力达成共识的重要课题。大力发展田园生态自助农作租赁产业、打造城乡一体建设用地租赁市场平台、鼓励城乡居民住宅依法互换租赁使用或是务实可行之道，有利于激活城乡要素双向流动。

关键词：城乡融合发展;乡村振兴;城乡要素双向流动;城乡房地租赁

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）10-0044-46 收稿日期：2019-09-06

党的十九大报告提出：“按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合發展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化”。我国坚持实行土地的社会主义公有制，分为国家全民所有与农民集体所有。在当前我国统筹城乡发展、协调推进新型城镇化和乡村振兴战略进程中，如何破解主要由城乡二元发展导致城乡之间融合发展存在物质文明与精神文明协同度、匹配度不高的主要难题，是值得研讨并努力达成共识的重要课题。

1城乡融合发展的内涵

我国城乡融合发展的内涵，简而言之，是指以马克思主义、习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以人民为中心，从实际出发，侧重契合乡村振兴和农业农村现代化的实施，创新高质量发展理念，打破城乡经济社会、文化生活二元结构壁垒，畅通城乡要素自由流动和平等交换，合理配置城乡公共资源，优化城乡产业分工，统一城乡规划布局，协同城乡基础设施建设管护、基本公共服务均等、生态环境保护监管等诸多方面，缩小并消除城乡发展差异以及居民生活水平差距，重塑互促互补、协调一致、和谐共生、合作共赢的新型城乡关系，为最终基本实现全体人民共同富裕的目标而不断建立健全新时代中国特色社会主义城乡一体化发展体制机制和政策体系的长期系统工程。

2城乡融合发展存在主要落差简析

2.1城乡物质文明发展差距较大

以南通市相关数据为例进行分析，《2018年南通市国民经济和社会发展统计公报》显示：按常住地分，年末全市城镇常住人口490.5万人，乡村常住人口240.5万人，城镇化率达67.1%，比上年提高1.07个百分点;城镇居民人均可支配收入为4632 1元，比上年增长8.3%，农村居民人均可支配收入为22369元，比上年增长9.3%;城镇居民人均生活消费支出28259元，比上年增长6.6%，农村居民人均生活消费支出15624元，比上年增长6.7%。由此可见，虽然近年来南通市新型城镇化建设一直稳步扎实推进，并且农村居民人均可支配收入与生活消费支出增长率均超过城镇居民人均可支配收入与生活消费支出增长率，但城乡居民可支配收入与生活消费支出差距仍旧较大，城乡经济协调发展质量不高。这也是当前我国大部分地方城乡融合发展进程中普遍存在的难题之一。

2.2城乡精神文明建设差异明显

同样以南通市相关数据为例进行分析，《2018年南通市国民经济和社会发展统计公报》显示：按常住地分，城镇居民人均教育文化娱乐消费支出3752元，比上年增长12.1%，农村居民人均教育文化娱乐消费支出1765元，比上年增长10.7%;年末全市拥有文化馆9个，文化站97个，公共图书馆10个，“农家书屋”1643个，城乡社区综合性文化服务中心建成率100%，全市已备案的各类博物馆（纪念馆）22家，年末万人拥有公共文化设施面积2835平方米。民盟南通市委员会今年4月参加民盟江苏省委员会举办的第七届江苏城镇化建设研讨会时提交的《关于南通市基本公共服务标准化建设的调研报告》显示：基层基本公共服务设施不足和资源闲置浪费现象并存，如农村常住人口以老人、妇女、小孩为主，青壮年大多外出打工或自主创业，但乡镇公共服务设施缺乏针对性，农家书屋、电子阅览室基本无人问津。由此可见，虽然南通市精神文明建设相关数据好看，但不能忽视公共资源配置应与国土空间规划、土地人口密度、常住人口禀赋等条件相适应，切忌流于形式、疲于应付、失于片面。这也是当前我国大部分地方城乡融合发展进程中普遍存在的难题之二。

3促进城乡融合发展的建议

今年5月，党和国家关于城乡融合发展的纲领性文件——《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》发布，中央全面深化改革委员会审议通过了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》并指出完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，要坚持建立城乡统一的建设用地市场方向，衔接好国土空间规划及相关产业规划，着力完善交易规则，创新运行模式，健全服务监管，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，提高节约集约用地水平。本文建议可在依照上述意见和观点的基础上，以盘活城乡存量建设用地与房屋为抓手，激活城乡房地租赁市场，搞活城乡房地资源双向流动，着力破解上述城乡融合发展进程中存在的主要难题。

3.1大力发展田园生态自助农作租赁产业

挖掘乡村田园经济潜力，不断加强乡村物质文明建设以持续推进乡村精神文明建设，缩小城乡物质文明差距，削减城乡精神文明差异，着力促进城乡物质文明与精神文明之间互动交流、取长补短、尊重包容、求同存异发展是城乡融合发展的关键。譬如，当前城市居民对美丽田园生态消费需求旺盛，而乡村农民因多种原因导致其宅基地及其相应房屋资源闲置浪费。为此，国家应支持城市民间组织或个人与农村当地政府、农户采取多种方式合作，主要由民间资金投入修缮装潢农村集体经济组织空余宅基地范围内的连片或集散农家院落，并完善相关道路交通与配套设施等，以租赁空余集体建设用地和房屋的形式大力发展田园生态自助农作租赁产业为龙头，带动相关服务行业兴起，增加农民财产性收入，进而推进乡村物质文明、精神文明和生态文明建设。简而言之，本文所称田园生态自助农作租赁产业主要是指为满足城市居民在乡村亲自动手栽培植物、饲养动物等并感受田园风光、自然生态需求的休闲度假产业。同时结合国家开展不动产统一测绘、权籍调查登记和自然资源统一确权登记，进一步厘清宅基地权属界址，当地政府及其相关管理部门应在符合规划、用途管制和尊重农民意愿前提下，优化村庄布局，主动介入与宣传，避免发生相关纠纷与争议，确保田园生态自助农作租赁产业通过市场调节与政府监管有序开展。总之，以农村空余建设用地与房屋资源为突破口，构建城乡协同发展关系，消除城乡文化偏见隔阂。

3.2打造城乡一体存量房地租赁市场平台

当前我国智慧城市建设方兴未艾，延伸智慧城市建设的智慧城乡建设是新型城镇化与乡村振兴数字融合发展愿景。打造城乡一体存量房地租赁市场平台是助推未来智慧城乡建设的路径，也是移动信息化时代大势所趋。简而言之，打造城乡一体存量房地租赁市场平台是指政府依托不断更新升级的通信、大数据、物联网、人工智能、自助式客户服务等现代信息科学技术与地理信息系统搭建囊括存量国有建设用地与集体经营性建设用地及其房屋租赁市场的相关管理、备案、服务、展示、资讯、动态等互联互通、共建共享的集合信息管理系统，为提高城乡房地产资源及其关联资源和公共资源配置效率提供强力技术支撑。总之，要主动优化城乡协调发展社会环境，努力冲破阻碍城乡融合发展的重重樊篱。

3.3鼓励城乡居民住宅依法互换租赁使用

国家城乡要素流动不顺畅的突出问题，是影响城乡融合发展的主要障碍。随着国家即将全面建成小康社会和当前城乡居民生活水平不断提高，城乡居民的美好生活需求自然而然日益高涨、形式多样。城市居民、尤其是大多数已退休居民非常向往长期或短期在传统村落与建筑、乡间别墅与民宿、森林人家、甚至民族村寨享受农家淳朴养老生活，而农村赴城市打工人员也热切期望能够以最小成本体验现代住宅文化生活。为此，各级地方政府可针对上述市场潜在的大量需求与供给出台相关意见，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，鼓励城市与乡村居民可将各自合法取得的住房互换租赁使用，并依据《合同法》相关条款规定签订书面租赁合同并处理相关事宜。特别需要说明的是，因城乡之间住宅所有权取得的差异性与转移的限制性，为避免无谓的纠纷与争议，城乡承租双方都不得享有对出租住宅以同等条件优先购买的权利。总之，用降低城乡住宅使用成本手段，开拓城乡要素双向流动方式，畅通城乡深度沟通渠道，促进城乡互惠互利、合作共赢。