物业服务合同业主抗辩权研究

陈昱成

沈阳师范大学法学院，辽宁 沈阳 110034

一、业主抗辩权的立法现状

物业服务费是为了维护区分所有建筑物的正常运行，使区分所有建筑物的功能能够持续运行所发生的必要的费用。我国《物权法》第81条第1款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”目前，我国大多数小区采用的都是委托专业的物业服务公司管理的模式，但是自该制度引进国内后，存在着物业服务落后，物业费用高，侵占业主利益等种种问题。

抗辩权是指妨碍他人行使其权利的对抗权，至于他人所行使的权利是否为请求权在所不问。我国《合同法》在内容上对抗辩权予以了具体的划分。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定了业主所应当享有的抗辩权。根据该条规定，明确赋予了业主抗辩权，但是应当在一定的条件内行使：抗辩权只能针对违规收费行为行使抗辩权。而对于物业服务公司的服务不完善、合同权利义务不平等、侵占业主利益的抗辩理由则未予规定，而这些理由却是在物业服务合同纠纷中最常见的抗辩理由。

二、业主抗辩权行使的困境

第一，物业服务费在相当程度上具有公益性，个体业主拒交物业费在一定程度上损害了全体业主的利益，因此司法审判在审判过程中更注重全体业主的利益，造成了个体业主的权利受损，个体业主的抗辩权极度缺乏保障。……