对“一房二卖”法律问题的几点探讨

谷 洋

山东大学计算机学院，山东 青岛 266000

一、“一房二卖”问题的主要内容

“一房二卖”的主要内容就是将一处房产以不同时间签订不同的买卖合同销售给两个自然人或者企业法人，其主体标的物是一套房产，而购买者是两个自然人或企业法人，两个购买方对于房屋产权都有着100%产权的诉求，那么就会导致其中一个购买方无法获得房屋的100%产权，使整个房屋买卖过程出现了合同欺诈的行为。卖方获得了两份房屋销售收入，而其中一个买方的付出的资金却无法买到相应的房屋产权，导致了其中一个购买方成为了受害者。在我国现行的《物权法》中规定了房屋的产权可以分割，但是分割的前提是购买双方对房屋的产权分割比例达成一致。这就势必会使卖方与买方所签订合同中有其中一方的合同必须做无效处理，否则房屋的产权将无法划分。

二、“一房二卖”产生的不利影响

“一房二卖”问题出现之后，对于买方和卖方都会造成不利的影响。首先，其中一个买方在付出了与房屋价值等值的资金之后，无法获得房屋的100%产权，购买方的资金付出没有换回应得的标的物。对于购买方而言，付出了资金却没有买到相对应的物品，购买方的资金支出就失去了意义，购买方的资金相当于被卖方欺诈。而卖方将房屋卖给两个自然人或者企业法人之后，收到了两份和房屋价值相等的资金但是却只能支付一套房屋，那么卖方的行为就涉嫌合同欺诈，不但违反了《合同法》，同时也违反了我国现行的《物权法》。所以“一房二卖”对于卖方和买方都没有任何的好处，房屋出卖方应当遵守法律规则和诚信原则将房屋以100%产权的方式卖与一方，房屋购买方在购买房屋之前也要对房屋的产权情况进行相关的调查，了解房屋的产权是否完全归属于卖方。如果房屋产权存在瑕疵，买方有权随时终止交易。

三、“一房二卖”问题的法理分析

(一)“一房二卖”违背了《合同法》原理

从“一房二卖”的问题来看，“一房二卖”首先违反了《合同法》原理。虽然“一房二卖”的卖方将房屋卖出之后与两个购买方都签订了房屋买卖合同，从表面上看，签订的房屋买卖合同从签约双方和合同框架上是合理的，但是《合同法》中规定合同签订之后生效的前提是合同的签订双方必须保证买卖行为的顺利发生，同时还要保证合同双方都能够履行合同中规定的权利和义务，特别是对于买方主张的房屋的100%产权，卖方应当予以支持和满足。如果卖方不能够按照买方的约定向买方提供房屋实体和房屋的100%产权，那么卖方与买方签订的合同视为无效。如果卖方与买方签订合同时间存在先后顺序，那么则先签订合同的买方享有房屋的100%产权的分割权力，后签订房屋买卖合同的买方不享有房屋产权分割的权利。所以，从《合同法》的原理来看，“一房二卖”首先违背的就是《合同法》的相关规定，从《合同法》的角度来看可以判定其中一项合同无效。

(二)“一房二卖”与《物权法》相抵触

我国从2007年出台的《物权法》中对于房屋产权进行了详细的规定，房屋产权可以进行按比例的划分，但前提是必须得到房屋产权所有方的同意以及买方的认可之后，才能够进行房屋产权的划分，如果房屋的买方主张享有房屋100%的产权，那么房屋的卖方就不能够将房屋的产权进行分割，特别是不能够将一处房产同时卖给两个购买方。《物权法》中对于房屋产权的规定主要目的就是为了规范房屋交易流程，避免“一房二卖”的问题出现。对“一房二卖”的问题进行了详细的规定和阐述，只要按照《物权法》的规定，“一房二卖”的问题就不会出现。但是在实际的房屋买卖交易过程当中，部分房屋出卖方无视《物权法》的规定，采取了分时签合同的方式，和购买方打时间差，将一处房屋先后卖予不同的买主获取双倍的房屋购买资金，这种行为不但涉嫌合同欺诈，同时也违反了现行的《物权法》，受害的购买方可以随时根据《物权法》的相关规定向房屋出卖方提出索赔。

四、无法得到实体房屋的买受人如何保护自身合法权益

(一)向房屋出卖方追讨已付房款

一旦发生了“一房二卖”的问题，无法得到实体房屋的买受人应当及时的找到房屋出卖方，向房屋出卖方追讨已付的房款，将二者签订的房屋买卖合同及时的进行公证，并通过律师向房屋出卖方讲清楚其违约情况和已经出现的违反《合同法》的行为，迫使房屋出卖方及时的将购买方已付的房款足额退还给购买方。如果房屋出卖方拒不履行退款义务，同时也不能够给予房屋购买方实体房屋的交付和房屋产权的变更，那么房屋买受人就应当向当地法院提起诉讼，同时将退还房款作为主要的诉讼请求。对于合同签订完成之后，已经交付房屋的首付款尚未付房屋余款的，买受人应当及时的终止合同交易，并且通过律师向房屋出卖方提出合同终止，及时的向房屋出卖方追讨已付的房屋首付款。如房屋出卖方拒不履行责任，那么房屋买方就应当向当地法院起诉房屋出卖方的欺诈行为。

(二)向房屋出卖方提起诉讼，索赔相关损失

如果房屋出卖方在合同签订过程当中存在欺诈行为，并且属于恶意欺诈的情况，那么房屋买售方应当按照所造成的损失向房屋出卖方提起诉讼，并就相关的损失提出索赔。对于大额的房产交易，房屋买受方可能存在为购买房屋出现的民间借贷和银行借贷，由于房屋出卖方不能够及时的向买售方交付实体房屋并进行产权过户，房屋买受方在付出了大额资金的代价之后，无法获得房屋的居住权和产权，由此造成房屋买受方民间借贷资金违约或银行借贷资金违约以及因无法获得房屋而发生的房屋租金等损失，都需要房屋出售方进行赔偿。面对这一问题，买卖双方应当首先进行对话，房屋买受方应要求房屋出卖方及时的退回已付房款，并且对相关的损失进行赔偿，如果房屋出售方拒不赔偿也不履行赔偿义务，那么房屋买受方就应当向当地法院提起诉讼。

五、“一房二卖”问题的法律应对策略分析

(一)建立不动产预告登记制度

之所以出现“一房二卖”的问题，主要原因是房屋买受方在签订房屋买卖合同之前不能够有效获得房屋的产权信息，如果房屋出售方存在恶意隐瞒，那么房屋买受方难以通过正常的渠道获知房屋的产权信息，这就给了房屋出售方以可乘之机。目前房屋出售过程当中出现“一房二卖”的问题，主要原因在于房屋的不动产产权信息没有及时公开，买卖双方的信息不对称，导致了“一房二卖”问题的发生。为了有效解决这一问题，建立不动产预告登记制度是十分必要的。从目前我国《物权法》的实施来看，在《物权法》中对于不动产预告登记制度存在相关的规定，各地的房屋管理部门已经开始对所辖区域内的房屋进行了不动产预告的登记，有购买意愿的买方可以通过查询当地房屋主管部门的不动产信息库来获知所想购买的房屋是否存在产权纠纷？同时在签订购买合同之后，要及时的进行不动产预告登记，提前锁定房屋产权。

(二)规范房屋买卖流程

按照《物权法》的相关规定以及不动产预告登记制度的规定，在房屋买卖过程当中，买方应先核实房屋的产权信息确定产权信息无误，然后按照双方的约定签订房屋购买合同，并向房屋出卖方预付房屋首付款或定金。合同签订之后，房屋买卖双方应当按照不动产预告登记制度的规定，对房屋的不动产信息进行预告登记，为后续的产权变更奠定基础地同时，也通过公告的形式告知其他人该房屋的产权即将发生变更，不能够再签订房屋买卖合同。

六、结论

通过本文的分析可知，在房屋买卖过程当中“一房二卖”的问题比较突出，“一房二卖”无论是对卖方还是对卖方都存在较大的伤害，特别是对买方非常不利。为了避免这一问题的出现，房屋买卖双方应当认真按照《合同法》的相关规定操作，同时还要按照《物权法》的规定采取不动产预告登记制度，在合同签订之后及时的将房屋的产权信息及即将发生产权变更的信息进行公告，通过这些方法能够最大程度的避免“一房二卖”的问题出现，同时降低房屋买卖双方的法律风险，最大程度地保证房屋买受人的利益。