城市老旧小区改造模式及技术创新研究

杨昌果

【摘要】城市老旧小区改造以可持续发展作为目标，满足人民群众追求美好生活的愿望。本文主要探讨城市老旧小区改造新模式以及关键性技术，重点分析创新模式的意义，希望给相关研究人员以借鉴和参考。

【关键词】城市更新;老旧小区;改造模式

1、前言

随着城市的不断发展，城市病日渐突出，教育、交通、医疗等资源日益紧张，人们对于美好生活环境提出了新的要求。城市老旧小区配套设施急需得到改造和升级;由于城市化发展智慧城市，信息城市建设面临新的挑战，城市老旧小区环境问题较为迫切，老旧小区多为多层建筑，老年人上下楼梯不方便，缺乏公共绿地空间公共活动设施，缺乏机动车位以及物业管理，相比于直接拆除重建，城市老旧小区更新改造更加具有环保性以及经济节约性，因此是老旧小区升级转型的主要形式。

2、城市老旧小区的改造主要模式

2.1模式研究

根据城市老旧小区建成的年代以及周边的环境，改造模式主要分为以下几种：第一，进行维护保留，主要面对一些具有历史和文化价值的建筑;第二，进行修缮性的改造;第三，对城市老旧小区功能进行重塑，主要面对一些由工业改住宅的建筑，直接升级改造;第四，全部拆迁重建。这四种城市老旧小区的改造主要局限于解决外部问题，重点在于对于房屋的加固和修缮基础设施建设的升级、小区的园林化改造，实施后的城市老旧小区功能提升有限。

2.2创新改造模式

由于人民群众对美好生活的追求日益发展，老旧小区环境与居民的生活品质密切相关，因此需要重点把控。对于城市老旧小区改造要创新模式方法，以提升美好生活环境作为前提，只有以下几种特征：第一，城市老旧小区户内居住要有舒适性，与周围的自然环境相互呼应;第二，老旧小区内部要有充足的公共活动空间;第三，老旧小区内部人文与自然景观要融为一体;第四，安装智能物业服务系统，比如说出入门禁、垃圾分类、智能停车位等;第五，综合生活配套设施更为便利，有完善的教育医疗休闲超市餐饮娱乐交通设施;第六，结构功能更为可靠。

对于现有城市老旧小区生活环境的可以加装电梯，也可以加装智能化的地下车库;加快对于新空间的开发，特别是地下新空间的建设，为新的配套设施提供和发展空间，比如说在整个小区范围内，地下增设两层左右的地下室，提供空间需要增设功能。新增空间作为物业用房以及从小区的居民活动空间，地下空间可以用于停车以及存储提高停车位的使用效率;也可以增设相关服务性功能，增加城市老旧小区居民生活质量;积极引入社会资本，为城市老旧小区改造提供充足的资金;选择长效性物业管理，为后期发展输入动力;对整个城市小区绿化进行升级改造，打造智慧型社区;绿化建设市政管网建设以及地下管廊建设可以同步进行;尽可能缩短城市老旧小区改造的周期。大规模进行老旧小区的结构加固改造，对于老旧小区的空间结构以及抗震性能进行升级及相应的防水设施。

3、城市老旧小区改造所应用的技术创新

从事老旧小区改造主要有以下几种关键性技术

3.1结构的整体托顶技术

城市老旧小区建筑物整体向上顶升以及地下空间的开发，都需要在建筑物首层设置足够强度的托顶结构，一般有两层托顶的结构，上层在托顶完成后，可以作为地上结构的楼板层;下层一般可以作为地下室顶板，同时也可以作为项目结构的反力平台。

3.2整体顶升技术

整体顶升技术较为成熟，可以通过位移控制系统实现自动化的顶升控制，在建筑物顶升过程中，需要处理上下楼以及其他公共设施的衔接性问题，确保在顶升施工过程中居民的正常生活。

3.3逆做法施工

城市老旧小区改造采用逆作法施工能够有效节约工期和成本，适用于在中心城区老周小区地下室施工。老旧小区地下空间开发难度较大，一般是在老旧小区周边设置地下连续墙，在第一层压入静压桩或者是挖孔桩，当地下水位比较高时，可以采用选喷桩或者是水泥搅拌桩，在完成地下连续墙施工后再进行浇筑、基坑的开挖和支护。开挖到基层标高以后，再做地下室的底板侧墙以及集水坑。

3.4土石方外运工程

在城市老旧小区改造过程中，要产生大量的土石方，除了传统的渣土车外运模式，还可以利用综合管廊，郊区沉淀以及水循环回收等新的方式。

3.5地下室防水技术

地下室防水技术目前有外防外贴内贴防水等方案，但是在城市老旧小区改造过程中，容易受到不均匀沉降以及施工条件的影响，建造的地下室容易发生渗漏，特别是后浇带以及接缝等部位存在渗水性隐患，因此可以设置钢板止水带或者橡胶止水带，同时可以与地下室施工相结合，重点提高城市老旧小区改造效率。

4、城市老旧小区改造模式创新的优势

城市老旧小区改造采用模式创新能够有效提升居民生活品质，适应城市未来发展的需要，达到了扩展新的活动空间、物业用房以及商业设施的目的，使得小区功能性得到充分的提升，对于地下空间进行合理性开发包括建設地下停车场，设置地下交通管网，有效解决拥堵问题;借助于社会资本能够极大减少政府投资的力度，减少财政负担，同时也能够激活城市老旧小区的闲置资源，起到了一举多得的目的。

结语：

城市老旧小区的改造，对于城市的整体转型发展，满足人民群众的对于美好生活的追求具有重大的意义，还能够有效提高城市老旧小区居住生活品质，大幅度提升居民生活的质量。也能够为城市的可持续发展提供新的动力，创造诸多的就业岗位，因此是一个值得重点研究的课题。相关部门要加快政策支持力度的制定，特别是在土地性质调整，房屋高度调整，容积率调整以及房屋产证办理等方面，为城市老旧小区改造提供便利，周边设施扩容以及资金来源需要整体统筹，以加快城市老旧小区改造进度。

参考文献：

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