分析探讨如何从法律层面维护我国房地产市场稳定

关键词 法律 房地产 市场稳定

作者简介：崔靖晗，河南质量工程职业学院法政系，助教职称，研究方向：法律。

中图分类号：D922.3                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.03.042

房地产的发展与人们的生活息息相关，与国民经济的发展紧密相连。随着当前我国社会经济的迅猛发展，房地产行业爆发出来的问题也越来越多，如过高的房价，给人们生活带来了巨大的压力，这在一定程度上制约了我国房地产业经济的发展，国民经济对房地产行业的严重依赖也制约了我国经济的发展。在这种情况下，需要采取一定的措施对房价进行控制，建立完善的法律体系，来约束房地产行业中的种种乱象，消除房地产行业中的弊端，制定全面合理有效的政策法规法律，引导我国房地产行业走上良性发展的轨道。

一、房地产法律的发展现状

房地产法规定的是房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人之间在房地产开发经营、房地产交易、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。改革开放以来，房地产行业得到了迅猛的发展，但房地产法律的发展相对滞后，房地产行业的法律法规并不完善。

从1949年新中国成立到1980年左右，这是我国房地产行业发展的初期阶段，也是我国房地产法律的萌芽阶段。这个时期的法律特点是以国家和党的方针政策、规章制度的形式出现。土地改革的完成，国有经济、集体代替私有经济，土地供应主要由行政划拨，房地产也属于集体所有。不承认土地的经济价值。这个阶段房地产行业的立法数量有限，立法程序混乱，房地产政策因各个地区实际情况各异因此有很大的差别，立法内容不科学、立法程序不规范，立法层次低。1980年改革开放后到90年代中期，是房地产行业立法的发展阶段，这个阶段的房地产法特點是立法数量大，一是对于房地产行业中设计的房产做了明确的划分，进一步明确了房屋和土地所有权，农村自建住宅的土地使用权和建设用地的使用。二是房地产法立法地位的提高，在此之前房地产行业的立法是国务院和地方政府颁布的部门规章和政府政策为主。三是房地产法的涵盖范围和约束对象进一步扩大，由最初的房屋产权、房屋租赁，房屋买卖扩展到房地产开发、房地产交易、抵押和使用及消费。自此以后立法主要是由全国人大立法，特别是20世纪90年代中期至今，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布至今，房地产法由原来粗放型向精细化转变，大量房地产行业发展过程中遇到的问题进行了法律规定，大量的有针对性的地方性法规出现。

二、我国房地产法律存在的问题

（一）房地产开发管理存在法律漏洞

一是房地产开发的主题责任不明，导致在出现问题后不能快速有效的解决这些纠纷，容易造成资源的流逝，房地产行业也成为滋生腐败的温床。二是土地使用权出让的方式公开程度不够，透明度不高，尽管我们国家规定土地的出让必须进行公开招投标，国土资源部对此做出了专门的规定，让房地产行业成为一个阳光产业。一些权利者个人意志影响市场公平的现象逐渐减少。但操作中的透明度不高，招投标过程中违法违规现象依然时有发生，法律的监管不到位。三是共有部分的所有权规定不明。房地产法律尽管近几年来经过多次修订补充，已经较为完善，但是仍有一部分规定较为混沌，其中共有关系的规定不够明确，物权法规定了建筑物的共有部分和专有部分，但对于建筑物外的共有部分并没有明确规定。实际上，往往是建筑物外的共有部分会产生纠纷，例如公共绿化部分和建筑物外，小区内的道路等。

（二）行政权力和民事权力界限不明

目前，我国现行的房地产法律是以行政规范和监督为目的，从行政管理的角度出发，去规范房地产行业的，而不是以行业的发展和房地产权利人的保护角度出发去进行立法工作，过多的从管理者的角度去对房地产行业进行干预，不利于市场经济的自主发展，侵占了房地产行业及房地产产权人的权利。

（三）现行的法律体系立法层次过低

《土地管理法》和《城市房地产管理法》这两部基本法在统一房地产法律、确立房地产制度等方面发挥了重要的作用。但法律规定的只是大范围大框架。在废止一些暂行规定、法律法规、司法解释的时候并没有出台相应的法律，这就造成了房地产法律体系的不完善。在实践中房地产行业的行政立法范围交叉重叠、界限区分不明确，一个事项多个法律去规范，房地产政策和房地产法规极易产生混淆，也造成了房地产法律体系的繁杂、冗赘。我国的立法层次是国家层面颁布相关的法规、规章后，地方会按照实际情况再颁布地方法律法规，不同的立法限权可以颁布不同法律效力的法律。国土资源局、住房城乡建设局、房产局等部门，从各自的利益和角度出发，从各自的角度制定房地产的相关规章。再加上各部门出于对自身利益的考虑，往往会扩大其部门权利。各个权利单位站在自身角度上去制定的规范，在实际执行过程中的重复规定导致在司法应用中一个事实多条法律适用，反而在司法审判中无从适用。

（四）立法质量欠佳，司法解释不足

为了迎合房地产业的发展，相关部门在立法时会有片面追求立法的数量，而忽视立法的质量的现象出现，导致房地产立法质量不高，例如：立法内容表述不严谨、立法结构不完善、立法技术落后，部分立法内容概念性强，可操作性不强，配套的司法解释不足。在司法的实际应用中，经常会出现司法适用性的问题。

三、房地产法律体系建设存在问题的根本原因分析

（一）指导思想存在缺陷

改革开放以后，我国的房地产行业的法律体系才逐渐建立起来。在房地产行业兴起的初期，房屋所占用的土地是按照使用权和所有权分离的原则设立的。国务院颁布的55号条令规定“土地使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得”。如果到期后要延续土地的使用权，则必须要重新签订土地出让合同，而合同是否被批准，这又取决于政府政策是否改变。这就违背了所有权是一项独立的财产权这一特性，土地使用权不能作为一项独立的财产权，国家仅仅是出让了土地的使用权，而土地所有权仍归国家所有。这就是在制定房地产法律的过程中，过度的保护国家集体的权利，而忽视了土地使用人的权利。过多的保护了国家的权益，侵犯了公民的财产权。国家既是土地的所有者也是社会的管理者，把土地利用管理者和土地所有者的身份合二为一。国家在旅行其行政管理的职责时，本应是民事方式处理的事项，而利用行政手段进行处理，会倾向于保护自身的利益，忽视了所有权人的利益。

（二）立法模式存在问题

我国颁布法律法规的目的是维护大多数人的利益，而并非是划分各个行政部门其权限和利益的工具。目前我国的房地产行业现行的法律是多个行政部门制定如：国土资源局、住房与城乡建设局、住房保障与房地产管理局等部门组织人员共同制定的，在制定过程中考虑到所在部门的利益及制定人员本身所具备专业知识的限制性，导致房地产行业的法律存在一事多法，一法多门现象普遍存在。立法机构的临时性和非专业性，没有形成超越各部门利益的专业团队，这就丧失了房地产法律的专业性和严谨性，没有通盘考虑房地产业存在的问题，也没有公共性可言。

四、我国房地产法律体系建设的思路

针对我国房地产立法存在的问题，我国房地产法律制度可以从以下几个方面进行完善：

（一）房地产立法要和市場经济相结合

根据实际情况，将不适应房地产发展或者制约房地产发展的脱离实际的法律及时废除，及时补充更新司法解释，提高司法解释的适用性。将我国的房地产法的法律法规和我国的经济发展相匹配。构建一套完善的适应中国特色社会主义市场经济发展的房地产法律体系。使得我国的房地产法具有科学性、严谨性、可操作性、适应性。

（二）制定完整的中国房地产法律法规

我国现行的房地产法律法规主要是：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》。在全球化的经济飞速发展过程中，需要将中国的房地产法律不仅是法律结构、还包括法律内容，都要进一步的融合。不仅要定期清理、修改、废止一些不符合我国现有国情的法律，迫切需要制定出台完善的房地产行业的法律法规，这个任务艰巨而且急迫。要充分考虑我国的经济发展状况、人口城镇化的现状、以及我国基本国情，综合土地管理法、物权法、民法通则等诸多法律，结合我国房地产发展实际和房地产法律现状，加快制定完善的房地产法律体系。

（三）健全房地产法的立法机制

在我国城镇化的飞速发展中，既要保证土地资源的红线，又要保证相当比例的建房土地。这就要求建立科学完善的房地产立法体制，确立房地产法律在我国法律体系中的重要位置。加强房地产行业法律专家的培训培养，限制政府在房地产行业发展中的行政权力，给房地产行业更多的自主权。对于房地产行业中部分法律规定缺失的情况下，给与有关职能部门提请的权利，及时完善法律规定不明确而现实需要的司法解释和相关规定。与此同时，通过房地产法的编纂、房地产法司法解释、房地产法典型案例公布等方式，促使我国的房地产法更加的透明和规范。

五、结语

要想房地产行业健康有序的发展，就必须要有严格的法律约束，这就需要建立完善房地产行业的相关法律体系，制定全面合理的有效政策，对房地产行业的种种乱象进行约束，消除房地产房地产领域存在的种种弊病，让房地产行业变成一个阳光产业。

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