商业银行住房按揭贷款面临风险、审计方法及审计建议

【摘 要】 隨着经济社会的发展，我国住房按揭贷款迅猛发展。住房按揭贷款属于商业银行优质资产，具有风险相对较低、风险资产占用较少等特点，但随着国家宏观调控政策增加、货币政策调控趋紧，银行个人住房按揭贷款面临较大的风险。本文从个人住房按揭贷款面临的主要风险、内部审计方法以及审计管理建议对个人住房按揭贷款进行了简要分析。

【关键词】 按揭贷款;风险分析;审计方法;管理建议

一、按揭贷款面临的风险分析

（一）合作机构风险

合作机构风险主要包括房地产开发商风险、房屋中介机构风险。

开发商风险主要存在于一手房交易中，主要表现在：一是项目楼盘风险，包括楼盘交付的时间延长、楼盘的质量较差;部分房地产企业缺乏强大的实力，存在开发资质不达标、资本金不到位、四证不全、楼盘烂尾、贷款逾期或者其他违约情况;楼盘销售情况不理想。因多种因素导致楼盘滞销，无法有效处置抵押物。二是开发商风险。住房按揭贷款一般由开发商提供阶段性担保，开发商经营不善、出现财务困难导致担保能力不足或下降，出现较大的风险。三是开发商骗贷风险。部分房地产开发商现金流紧张，为了缓解压力，骗取银行信贷资金，以公司员工或关联人名义购买其房产，办理虚假按揭贷款，还款来源于房地产公司。

中介机构风险主要存在于二手房交易过程中。商业银行二手房贷款客户主要来自于房屋中介的推荐。房屋中介机构为了促成交易赚取更多的佣金，会根据银行授信审批要求和特点，针对性地对不符合贷款条件的购房者资质包装，而商业银行更多基于中介机构提供材料，对借款人实际情况缺乏了解，导致贷款风险增加。

（二）借款人信用风险。

主要是由于借款人还款能力下降，收入锐减或负债过快增长，影响其还款能力。还有部分借款人还款意愿较低，未认识到信用记录的重要意义，忽视还款导致业务逾期。此外，放款后借款人若遭遇重大变故也会影响借款人还款;同时，不可抗力事件如新冠肺炎、山洪、地震等事件，影响人们生产、生活，也会导致该地区借款人无法按时偿还住房按揭贷款本息。

（三）抵押物风险

抵押物风险包括：一是抵押物贬值风险。因受宏观经济环境影响导致房地产价格波动、因房龄增加、购房理念、户型过时等导致房屋价值降低，因行政区划调整、配套设施变化都会造成房屋贬值的危险;二是抵押物处置风险。因抵押物多次抵押，抵押物权属不明确，抵押物登记不合规，抵押物因不可抗力和意外事件导致抵押物毁损，使得抵押物处置困难。

（四）操作风险

商业银行因操作不规范导致处罚的现象较为突出，住房按揭贷款操作风险体现如下几个方面：

一是贷前调查不尽职。对客户身份、还款能力、房屋权属真实性等信息调查不审慎，对关键风险信息调查、确认不严谨，无意或有意忽视关键风险，个别业务人员存在道德风险。

二是贷中审查不尽职。业务审批人员在审批过程中认为其属于低风险业务，而对业务的审批流于形式，忽视业务风险，没有提出合理化的防控意见。

三是贷后管理不到位。个人住房贷款具有金额相对较小、客户基数大、单个客户经理管户数较多的特点。由于银行客户经理同时还面临着其他工作任务，没有精力投入到贷后管理中。此外，商业银行不重视贷后管理的思维惯性、“没出风险事件就是没风险”的侥幸心理、缺乏有效的不良贷款问责机制、贷后检查监督机制不完善，贷后管理不到位等导致贷后管理问题突出。

二、审计方法探讨

内部审计应坚持以风险为导向，加强对住房按揭贷款审计。

（一）审前准备

审前准备阶段，应充分了解被审计单位住房按揭贷款的具体情况，包括业务开展情况、内控建设情况等，可以通过调阅贷款台账，从多个角度进行分析，抽取总量较大、违约率较高、风险较大的机构和业务;调阅相关规章制度，检查规章制度是否覆盖贷前、贷中、贷后管理全流程，是否存在内控设计缺陷和漏洞。加强审计日常监测，强化对合作机构、风险事件的监测，并将日常监测的结果，作为风险分析的参考。

（二）非现场审计

在确定审计范围后，应将业务数据通过审计模型进行分析，可运用计算机技术将相关数据输入系统，人工设置好模型的参数，并由计算机系统运行模型，得出相应的结果，并结合审计系统日常监测如“批量放款、还款、垫款”、“多名借款人还款资金来源于同一人”等的结果，共同评估被审计单位的风险状况。由于系统建设、数据有效性、参数设置等方面的原因，审计模型分析结果往往数量较大，因此应选派经验丰富的审计人员对数据进行筛选，提高贷款抽样质量。

（三）现场审计

现场审计过程中，根据非现场形成的审计抽样和风险评估结果，采取多种方式交叉验证审计结果。如调阅住房按揭贷款授信档案，查询业务是否合规;检查贷后检查报告，查看贷后检查是否有效执行;通过系统查询借款人账户资金流水，确认是否异常，是否存在“骗贷”的现象;深入一线楼盘进行实地调查，约谈开发商并调阅楼盘资料，了解楼盘销售、资金回流、项目进度情况等;到房产登记中心检查抵押物状态等，通过房屋中介网站查询房屋价格，验证二手房交易价格的合理性等。

三、审计管理建议

（一）完善内控建设，建立合规文化

商业银行应根据分支机构所处区域实际情况制定楼盘管理、面谈面签、贷前调查、贷中审查、贷后管理、利率定价、首付比例、贷后催收等一些列规范流程，并根据业务实际不断优化;建立完善的问责制度并严格执行，出现处罚事项的，及时、有效地追究相关人员责任，并做到处罚与责任相适应，有效约束人员行为。

同时，不断加强学习培训，组织员工开展学习各项业务和开展业务能力测评考试，对于考试不合格的人员采取扣减绩效、调离信贷员岗位等惩罚措施，培养员工合规意识和风险防范意识。

（二）严格准入管理、降低业务风险

1.合作机构准入

银行应加强对合作机构的准入管理，严格审查房地产企业资质、过往开发楼盘建设和销售情况、经营状况、财务数据、信用状况等，重点选择资质等级高、综合实力强、经营状况好的房地产开发商进行合作;加强对楼盘的考察，对楼盘项目“五证”、楼盘进度和质量、地理位置、配套设施情况、楼盘销售情况等进行调查，优先准入综合条件优越的楼盘项目。

2.借款人准入

商业银行应加强借款人准入管理，细化准入标准，针对不同类型的客户实行不同政策;对于违约风险较大的客户，采取提高首付比例、提高贷款利率、增加第三人保证、缩短贷款期限等方式，增加借款人违约成本，优化客户结构。

（三）注重贷款真实性审核，加强贷后管理

银行应加强贷款真实性审核，包括加强对客户身份真实性、借款人信用状况、首付款真实性、收入真实性、房屋买卖交易真实等的核查。做好贷后管理工作，严格依据制度规定开展贷款用途检查和定期检查，加强对楼盘建设、销售情况、贷款资金流向的检查;定期对合作机构和合作楼盘进行评估，针对已经出现违约征兆的楼盘项目开展重点检查，并形成重点检查报告。

【参考文献】

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[3] 李坚，蔡乐凡，肖小瑜，申友华.商业银行个人住房贷款风险及防范探讨[J].区域金融研究，2018，No.547（05）：62-66.

作者简介：曾平（1989—），男，汉族，湖北荆州市人，中级审计师，本科学历，单位：锦州银行股份有限公司