中国以房养老的现实困境和应对策略

丁格

【摘 要】 以房养老保险可以弥补家庭养老和社会养老的不足，增加老年人的养老供给，拓展多样化的养老方式，以适应我国的老龄化水平不断提高的现实状况。但我国以房养老保险的试行不断遇冷。本文将分析以房养老保险在我国的现实需求和基础条件，并研究阻碍其推广的现实困境，尝试提出一些可行性建议，以推动我国养老制度的完善。

【关键词】 以房养老保险 现实困境 政策建议

2018年8月，国家银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，这是国家再一次将以房养老的模式带入人们的视野，并且决定将该制度面向全国进行推广。以房养老旨在利用房产的远期价值弥补养老资金的不足。实践中，将房产变成养老保障有以大房置换小房（差价式养老），直接出售房产（用房款租房养老）等多种形式。目前被广泛讨论并试点推广的是以“老年人住房反向抵押养老保险”为最典型代表的形式，，本文用以房养老保险指代该形式。

一、我国以房养老保险实施的现实需求与基础条件

（一）我国老龄化速度过快，养老金缺口较大。2018年我国60周岁及以上人口达到24949万人[1]，占总人口的17.9%。我国目前劳动人口占人口的比重为64.3%，大约3.6个劳动力需要赡养1个60岁以上的老人，而且随着我国老龄人口的继续增多，养老压力还将继续加大。黄益平在2019年12月的“看2020财经峰会”上表示，我国目前的人口抚养比（即每100个人需要支持的抚养人口比例）约为40%，预期2049年达到66%。人力资源和社会保障部公布的《2017年度人力资源和社会保障事业发展统计公报》显示，我国养老金缺口仍在扩大，对于财政补助资金的依赖程度在不断提高。《中国养老金精算报告2018-2022》预测，未来三四年养老金“收不抵支”的省份约 13-14个。仅凭当期征缴的养老金、存量资源调剂以及财政补助等手段难以维持养老金支付。因此，必须另寻开源之策，丰富多重形式的补助养老保险，提升老年群体的养老保障水平。

（二）家庭结构变化，空巢与失独老人增加。自实行计划生育政策以来，独生子女家庭越来越多。随着独生子女的父母步入老年，独生子女联姻组成4-2-1家庭。在现代“自由独立”的生活观念的冲击下，越来越多年轻人选择在婚后选择与父母分开居住。于是出现了一批空巢老人，他们在子女分开居住，地理位置的隔离使子女较难时刻照顾老人的生活起居，家庭中所体现的传统互助养老功能逐渐退化。2013年空巢老人的数量突破 1 亿人大关，2012 年中国至少有 100 万个失独家庭，且每年以约 7.6万个的数量持续增加[2]，如此庞大数量的失孤老人可能面临“无人养老”的境地，对于新的养老模式的探索势在必行。

（三）自有房比重较大，住房资产价值上升。近年来中国房地产市场活跃，住房价格持续上涨，在财富效应的驱动下，出现了“炒房热”，我国的住房自有率达87%，远高于世界平均水平61%。同时，我国的养老储备呈现出储蓄少、房产多的特点，大量存量资产“固化”在不动产上，一、二、三线城市房产占家庭净资产比例分为75.9%、67%、66.4%，而英国、美国的家庭财富净值中不动产占比仅为36.8%、28.7%。

二、我国推广以房养老保险面临的挑战

（一）与传统养老观念背道而驰。中国一直以儒家思想为主导，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，赡养老年人已成为国人责无旁贷的责任，“养儿防老”“父母在，不远游”“百行孝为先”等都是孝道伦理在人们日常生活中的反映。父母年轻时养育了子女，子女就必须赡养老年的父母，否则，将受到道德舆论的谴责。同时，国人的传统观念认为，房子不仅是家庭成员居住的场所，也涉及到家业的传承，留给后代的房子不仅是一种经济遗产，更象征了代际之间亲情连接纽带，所以大部分家庭不愿意老人将房子交给保险机构。

（二）房产价值和老人寿命的预测难度高。首先是住房价值会随着市场发展而波动。在一定的经济形势下，房地产市场可能出现不稳定运行，房地产的价格也会随着市场情况的变化而变化，金融机构要准确估出老年人产权房的实际价值具有一定的困难。其次是难以准确估算抵押房产老年人的壽命，如果参保者寿命超过预期约定寿命，抵押的房产不足以清偿给付的保险金和利息时，保险机构不能向参保者的继承人追索，国家也未出台相应的补贴政策，只能由机构单方面承担参保人的长寿风险。如果参保者的寿命超过预期寿命，将会给保险机构带来严重损失，但该风险是极难控制的。由于房价的估算、老人预期寿命带有诸多的不确定性因素，从而导致机构和老人都面临较大的风险，双方参与以房养老保险的动力不足。

（三）政策配套设施滞后。以房养老制度在我国还没有完善立法保护，宣传力度也有所欠缺。

第一，房屋产权70年是以房养老保险实施的最大障碍。2007年出台的《物权法》第149条规定了“住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期”，但是对续期的方式却没有明确的规定。《城市房地产管理法》对土地使用年限届满的后续问题作了规定，但是对续期是否需要缴纳相关税费以及应缴税费的标准并没有明确规定。房屋续期费用是一个巨大的未知风险，这严重制约了保险机构对抵押房产的价值评估。

第二，中国以房养老缺乏明确的法律支持。近年来中国不同部门通过指导意见、通知的方式提出发展以房养老的发展建议，如《关于推进养老服务发展的意见》，明确提出支持商业保险机构在地级以上城市开展老年人住房反向抵押养老保险业务，在房地产交易、抵押登记、公证等机构设立绿色通道，简化办事程序，提升服务效率[3]。但仍缺乏细致、具体的操作规程，供需双方的利益都难以得到保障。如果出现纠纷，例如对参保人变卦悔约、子女入住不退房等后续问题，能够拿来作为依据的法律条文少之又少。

第三，以房养老政策宣传不到位。以房养老保险实施以来，政府和保险机构对该政策和保险产品的宣传力度不够，社会大众对以房养老保险产品知之甚少，对其投保资格、办理程序、保险机构的提供资格了解不多。