人口结构与商品住宅价格的影响研究

【摘 要】 住宅问题与居民的生活密切相关，其价格的变动不单会影响居民的生活水平，并且会对整个社会經济的健康发展具有极为深刻的影响。随着我国房地产商品化和社会化的逐步加深，城市住宅价格呈现不断上涨的趋势。除了社会经济发展、国家政策转变以及人们思想观念改变等因素的影响外，近年来我国人口结构的变化也是住宅价格变动的重要影响因素。

【关键词】 人口结构 商品住宅价格

一、研究背景

谈及人们的生活，绕不开衣食住行的话题，尤其是“住”更加关乎民生。我国的国民经济随着改革开放的持续进步有了一个质的改变。人民生活水平随着市场经济的改革有了质的提升，需求也逐步从衣食转变成住宅层面了。从数据上看我国的商品住宅价格可知，1998年的均价仅为2063元/平方米，2010年均价为5032元/平方米，并且一路攀升到了2015年均价为6793元/平方米。对中国而言，人口众多，而且绝大多数的家庭认为有房才有家。国家本着帮助人们安居乐业的基础原则，从2005年开始陆续出台相关的宏观调控政策，旨在控制过快增长的房价。

二、相关理论概述

（一）人口结构理论

从人口自然结构的层面来说，它以人口自然指标作为主要依据，把人口分成由不同类别的组成要素所组成的人口结构。主要涉及到两个方面的内容。其一为人口年龄结构，其二则为性别结构。

人口社会经济结构是社会经济长期发展的一个重要体现，通常来说，倘若自然环境优美以及交通条件便利，那么人口集中的程度就较高。如果交通发达程度不高以及自然环境质量较差，那么人口集中程度就较低。生产力发展的水平不断提高，人口地域分布同样也愈来愈依赖经济发展的水平。所以，人口往往会往生产力水平较高的区域方向移动。

（二）人口结构与住宅价格的关系

人口自然结构主要包括人口的性别结构和年龄结构两大类。根据人口人结构按年龄划分分为老年、中年、青年、少年、幼年，当前的购房主力军是中年人，这些具备劳动能力的中青年是房地产市场当中最为活跃的购房者。当前我国仍然利用人口红利在推动经济，但是随着老年人口的不断增加，我国的人口红利也会逐渐消失。日本在1990年人口红利出现了下滑点，房地产泡沫随即出现。日本在1990年以后老龄化社会程度越来越深，经济发展呈现迟滞状态，房地产市场更是停滞不前。根据2019年中国社会形势分析预测，我国在1999年就已经开始进入老龄化社会的初级阶段，到2015年，不过，60岁以上的人口超过2亿人占总人数比重约两成，65岁以上的人口数达到1.44亿人占总数的一成，预计到2025年，我国60岁以上人口将会超过3亿人，届时不过就将会进入更深层次的老龄化社会。

人口社会结构包括家庭收入、家庭结构、教育结构等也会对住房价格产生较显著的影响。Horioka（1988 年）指出，相比于家庭成员的个体收入而言，家庭总体收入对住房价格具有更为重要的影响，研究者发现家庭规模越大收入越高，对非住宅资产的需求就会相对升高，从而会在一定程度上减小对商品住房价格的推高效应;与之相反，家庭规模越小、收入越低对房价的推高作用则相应增加。

3、建议

（1）要实行更为宽松的人口引入机制，吸引更多的优秀人才。人口数量是保证房地产市场行欣欣向荣的重要支撑，通过各种措施来吸引优秀的人才流入，改革当前的户籍制度，才能促进商品住宅市场的稳定发展。

（2）实施生育优惠政策。当前少年儿童抚养成本相对过高，导致社会负担较重，近年来实施的计划生育政策使得人口基数不断下降，住宅需求量也有所下滑，从而影响了住宅的具体价格。为了避免人口结构变化对房地产市场的影响，在国家政策的允许之下逐步开放二胎，同时鼓励人们生育，完善医疗保障体系和机制加大优惠力度来保障地区人口稳步攀升，让房地产市场更加稳固。

（3）提高经济发展水平，增加居民收入。我国的中、西部地区房地产市场发展与一线的沿海城市有许多不同之处，其经济发展速度相对较慢，人均收入水平相对较低。从相关数据分析显示，一个地区的收入水平直接决定了当地的住房价格，未来应该搭上一带一路的班车和机遇建立起国家旅行重点城市，通过优化产业结构增加就业机会，吸引更多的优秀人才前来就职，提高最低工资标准以及提升人们的收入

水平。

（4）根据户均规模合理调整住宅户型。80后独生子女逐渐成年和组建家庭，家庭规模在不断的缩小当中。2013年每户家庭平均为3.26人，而到了2019年每户人口只有不到3人，在未来的时间里家庭规模将进一步缩小，家庭的数量将会不断的上升，这就会直接导致人们对于住宅的需求增加，而住宅户型的供需情况也会有所变化。所以，职能部门必须结合当地家庭户型的具体情况引导开发商合理建设住宅，对于中小型户型的建设应该更为注重，让小区周围的配套设施及时跟进，在原有基础之上满足各种家庭对于户型的要求。

（5）依据人口对住宅的需求合理控制商品住宅建设数量。当前人口年龄结构在不断变化，现阶段劳动人口比重仍然占据主导，但是未来随着人口急速的下降，山西省人口老龄化程度也会越来越深，而住宅需求将会出现回落。政府一定要充分考虑到人口结构的变化，制定出合理的住宅建设方案，满足民众对于住宅的需求。

（6）加大教育投入。教育结构与住宅价格息息相关，受过高等教育的人对于住宅的要求相对较高，而他们拥有一定的高收入，所以这类人群对于住宅价格的稳定至关重要。经济发展水平相对较差的地方在教育的投入上与沿海城市相比有一定的距离，所以政府一定要加大对教育的投入力度，改善教育高校的办学设施和条件。让民众的教育水平得到提升，让他们拥有更多的技能提升自己的收入，从而保障房地产市场平稳有序的发展。

【参考文献】

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作者简介：刘小康（1993-），男，汉族，山西省吕梁人，山西财经大学研究生，研究方向：房地产开发经营。