基于灰色关联理论的限价商品房投资收益影响分析

肖诚 王中民 雷圣辉

摘要：介绍“房住不炒”新形势下的限价商品房项目，分析限价特点选取影响投资收益的主要因素，运用灰色关联理论对影响因素进行综合分析，针对结果结合选取项目的实际情况研究产生原因，为企业限价商品房项目投资收益管理提供一种辅助方法参考。

关键词：房地产;限价商品房;灰色关联;投资收益

1 引言

我国房地产业自1998年建立商品房制度以来，为保持房地产市场健康稳定发展，避免房价大幅下跌和遏制房价大幅上涨（“稳房价”），托底经济增长和避免经济过热（“稳经济”），出台一系列调控措施，业已经历六轮政策周期[1]，目前正朝向长效机制和住房制度转变，全面整治房地产融资乱象、坚持“房住不炒”与“因城施策”成为基调。

房地产业政策收紧，“限购、限价、限贷、限售、限签”升级加码，土地市场政策调控加严，大量涌现出区别过往保障性质的“限价商品房”，其在土地出让环节，就已明确住宅用地的商品房销售限价（“单限地”），乃至土地交易限价（“双限地”），从源头上限制价格，继而将房地产项目的收益控制在一定范围内。“限价商品房”的概念已不止局限于住保部门建设和提供的保障性住房，而是延伸至按合理标准建设、政府限制销售价格的，在市场上正常公开销售的普通商品住房，不再仅针对中、低收入家庭销售。

“限价商品房”逐渐常态化，在多地房地产市场上已占据主流。本文根据限价商品房项目的特点，选取影响项目投资收益的主要影响因素，利用对样本数量和规律要求不高的灰色综合关联分析法，对影响房地产项目投资收益的原因进行定量与定性分析研究，为企业进一步提高投资收益提供参考。……