多层高密度小城镇的住宅类型及典型街区形态
——以浙江龙港市为例

■ ZHOU Yili SONG Dexuan ZHU Dan WANG Han

在我国东部的中小城市中，存在着大量建设于20 世纪80 年代之后的多层住宅，源于发展初期的城镇高密度建设，这些多层住宅已然构成城镇风貌的本底，成为风貌延续的重要载体。与一般的城市棚户区不同，这些城镇多层住区的占地密度较大，住宅内部空间具备基本现代生活设施，尽管人口居住密度较高，但居住舒适度有一定保障，拥有持续利用的物质条件和适度改造的空间载体。因此，这些多层住宅的留存对于中小城市风貌的延续具有重要作用。本文以自主城镇化30 多年、2019 年撤镇设市的龙港市为研究区域，尝试分析该市主要住宅类型、历史成因、形态特征及城市属性，并揭示龙港以商业为导向的典型街区特征。

1 龙港自主城镇化背景

龙港市位于浙江省南部，鳌江入海口南岸，东濒东海，南依江南平原，北为鳌江干流。龙港市原为苍南县的龙港镇，1983 年始建镇，区划沿革几经调整，形成今日之规模。2019 年8 月，经国务院批准，撤销苍南县龙港镇，设立县级龙港市（图1），龙港市由浙江省直辖，温州市代管，辖73 个行政村，30 个社区，面积183.99km2，人口38.87 万人，城镇化率达到64%。温州地区山多人稠地少，人地矛盾较为突出，城乡建设用地十分紧缺，对于较发达的县市尤为明显。龙港市是目前国内最“年轻”的县级市之一，也是我国改革开放40 年以来首个镇改市以及首个不设乡镇、街道的县级行政区域。经过30多年的持续发展，龙港实现了从“农民城”到“产业城”再到“小城市”的“三级蜕变”（图2）。

图1 龙港市在温州的区位图

根据人口进城的驱动力来看，城镇化主要表现为自主型和被动型两种。所谓自主型城镇化是指：由于产业的吸引，乡村居民离开乡村主动进城落户、根据正常落户政策实现从农村户籍到城镇户籍的转换、自主实现从“村里人”到“城里人”身份转变的过程；而被动型城镇化通常指的是：由于城镇范围扩张、重大基础设施建设等外部原因，乡村居民失去土地被迫离开乡村进城、按照移民安置政策被动落户的过程。在过去40 多年的快速城镇化进程中，自主型和被动型共存并行，相互驱动，共同作用，形成具有国情特色的城镇化。

龙港自建镇开始，就采取土地有偿使用制度，吸引周边乡镇人口进城落户谋生、生产、从商。同时，以收取公共设施费用的名义，筹集大量民间资金。在当地捉襟见肘的条件下，龙港实现农民自费、自主建城，被称为“中国农民第一城”。这种特殊的城市建设模式，对城市住宅类型和典型街区形态都产生了重要的影响。

2 多层联排住宅及成因

2.1 建镇初期住宅建设概况

多层联排住宅主要建成于建镇之后的10 年间，1992 年以后注重居住小区的建设[1]。龙港在1983—1990 年的数年间，建成住宅169.6万m2。根据权属类型，住宅主要分为房管部门直管房、全民单位自管房、集体单位自管房及私有房。其中，“私有房”占多数，建筑面积占比超过85%，其次为“全民单位自管房”，占比不到10%。在建成住宅中，4～6 层多层住宅的建筑面积占比为81.63%，构成住宅建筑的主体；2～3 层低层住宅占比为16.62%，半数为集体单位自管房；7 层住宅开始出现（图3）。

图2 龙港市蜕变图（底图来源：谷歌地图）

图3 1983—1990年龙港镇建成房屋权属分布和层数分布情况[2]

至1990 年底，龙港镇住宅建成996 幢，共计8733 间[2]，平均每幢住宅面宽8.77 间，占地4615m2。人均住宅面积达到33.92m2，而同时期全国建制镇的人均住宅建筑面积仅为19.9m2，浙江省建制镇的人均住宅建筑面积也远低于龙港镇的数据。在这些建成住宅中，4 层的间数占比为64.80%，其次为3 层和5 层，占比分别为18.17%和13.09%。6、7层和2 层以下的占比都较低。在龙港镇发展初期，每户家庭通常占一间。因此，住宅间数及占比基本也能反映出家庭户数及其占比高低（表1）。

龙港建镇前的民宅多为两层砖木结构小楼、平房和低矮的茅屋，阴暗潮湿，相邻间多以木板或竹壁篱间隔，屋后紧连猪舍牛栏、粪坑、草垛[2]。相比之下，龙港城镇面貌在短时间内获得巨大的改变，人们的居住环境获得了显著改善（图4）。

2.2 历史成因

在龙港建镇初期的1984 年，根据中央一号文件精神，镇政府公开宣布农民进城的优惠政策，鼓励周边乡镇的农民自理口粮到龙港落户。为使进城农民有房可住，镇政府提出“组屋计划”，允许私人建房、私人购房，提倡农民集中建房，限制独立建房[3]。在实施中，常采用10～12 间为一组，作为建房地基。龙港镇在全国最先采取土地有偿使用的制度，按每间占地42m2（面宽3.5m、进深12m）地基，根据规划中的不同地段，共分6 个等级，最高的5000 元，最低的700 元，到1985 年底就征收了1000 多万元的公共设施费[4]，为初期龙港镇的建设提供了宝贵的启动资金，并在后续城镇建设中形成良性循环，顺利推进了城镇化进程。龙港地基规格主要来自于温州传统民居中以开间为单位的家庭聚居形态。

在住房规划实施中，镇政府对私人建房没有实行政府统包，只是规划街道，划定建筑红线，并规定层数不能低于3 层，鼓励向高空发展[3]。基于当时龙港镇最常见的家庭人员构成，这种单开间的联排住宅只有在3层及以上的住宅才能满足家庭生产生活空间需求。大多数住宅临街而建，采用砖混或框架结构，住宅都超过3层，为4～6 层，每户的建筑面积至少170m2，有的还达到250m2。

表1 1983—1990 年龙港镇个人建房情况[2]

图4 龙港市中心区的多层住宅（摄于2020 年）

经济因素对住宅建造的制约作用被“组屋计划”强化显现。联排建造的若干户家庭需要在住宅层数、建筑高度上达成共识，而这些共识的达成需要考虑所有家庭可承受的经济能力；而在独立建房模式下，住宅层数、建筑高度等则是在允许的范围内依据自身家庭的经济可承受能力来决定，可见这两种建造模式存在明显的差异。此外，住宅建设过程由住户来主导，主要聘请当地有经验的施工人员进行建造。在实施过程中，尽管施工者掌握的建造技术有限，但也足够完成这类多层住宅的建造，因此，在技术上可行。

3 多层联排住宅形态特征

在龙港建镇初期特殊的发展阶段，广大进城农民“自费”建设城镇，资金、劳动力、技术和产业等要素的集中，使龙港在短时间内进入快速城镇化轨道。多层联排式住宅由于其较强的适应性在龙港镇中心区落地生根，逐渐形成龙港城镇特色风貌。

3.1 单开间极窄面宽

龙港多层联排住宅的单开间面宽较窄，标准规格为3.5m，进深12m。在实际建设中，底层的进深控制在地基范围内，2 层以上空间通过悬挑结构往往超过这一尺寸，达到14m 左右。这是在建设用地极为有限的条件下，综合考虑技术、经济和空间等因素后的集体理性选择（图5）。在一定土地范围内，窄面宽的地基划分策略可以有效增加地基的数量，保证了有效的土地供给；同时，窄面宽地基让更多的住户获得临街界面和出入口，增强土地对流入人口的承载能力。更重要的是，通过规定地基的面宽和进深,对每个住户的占地面积和建筑面积进行有效管控，客观上将住宅的规模限制在大多数住户能承受的范围内，住宅能够得以快速建成并投入使用。人口得以快速集聚，在镇区开展生产和生活，这点对于新兴城镇的有效运转极为重要。

窄面宽的多层联排住宅在建设初期一般不在室内设置卫生间，在后来改造中居民们纷纷增设卫生间。一楼层高较高，楼梯之下较高的部分可用作半个卫生间，即盥洗和如厕功能。尽管空间有些局促，但也大大提升了生活的便捷程度。居民对美好生活的追求促使现代卫生设施进入千家万户，而现代卫生设施的普遍使用也推动相关市政设施及系统的逐步提升，这点在龙港的快速发展过程中体现得淋漓尽致。

3.2 匀质的立面形态

龙港的多层联排住宅采用横墙承重结构，沿街面的纵墙为自承重墙体。底层立面通常多扇门，兼顾家庭作坊及商铺的需求，后门通常为住户的主要出入口。为获得较好的采光效果，外窗的规格通常较大，上至圈梁，下至窗台，左右仅留必要墙垛；有的多层住宅在开口处还设置上下贯通的水泥竖格板，将开口一分为三（图6），对东西朝向的空间有一定的遮阳作用。部分住宅在顶层设有阳台，纵墙稍退进，楼板外挑少许，形成凹凸结合的开放空间，作日常晾晒场所之用。10～12 间联排住宅的沿街立面虚实关系比较均匀，构图略显单调；立面材质通常统一采用灰色砂浆面层或小块浅色瓷砖，成本较低，变化较少，这点与同时期建设的多数城镇住宅具有类似特点。而不同住宅的窗框和玻璃则表现出多样性，取决于不同用户的经济条件、审美倾向及个人喜好等，政府在这些方面并没有统一规定。在后来使用过程中，不同住户对建筑进行自主改造和增设调控设备（如空调）时，这种差异性进一步得到显现，由于缺乏必要的风貌管控，建筑立面局部出现杂乱现象,一定程度上影响了市容市貌。

图5 单开间多层住宅

3.3 统一的高度控制

一幢多层联排住宅总面宽通常为10～12 间，约35.2～42.2m，4 层住宅高度控制在13.5m 左右，5层住宅高度控制在16m 左右，而6层住宅的高度则在18m 左右。一幢住宅不同住户的高度都是统一的，屋顶形式也基本相同。一个小街区内的建筑高度往往相差不大，不同幢的住户在营建中逐渐达成默契（图5～7），自发形成一种不成文的住宅风貌协调规则。当然，这种规则在后来龙港镇进一步发展后显示出较弱的约束性，部分用户违章搭建屡见不鲜，总量不小，加剧了已建成空间的拥挤程度。

多层联排住宅多采用砖混结构和框架结构。在常见砖混结构中，以住户之间共用横墙为承重结构，采用实心黏土砖砌筑，通过构造柱和圈梁加强建筑整体稳定性、抗震性能和抗风性能。建镇初期，楼层之间多采用预制水泥梁上铺小块水泥板，后来多采用预制空心板。不同住户之间的层高相同。底层都较高，通常在3.6m 左右，便于满足多种非居住功能的空间需求，也有助于夏季空气流通。2 层及以上为住户居住空间，通常是居中的楼梯间来划分每层的细长空间，2层以上主要为满足日常居住空间。

图6 多层住宅立面

3.4 限于材料的屋顶形态

在温州地区的传统民居中，坡屋顶一般出挑深远，将建筑外墙掩映在阴影之中，减少建筑空间被太阳暴晒，也有助于排流雨水、保护木质墙体。相比传统木质墙体，砖砌墙体具有更好的耐久性，但龙港初期建设的多层联排住宅大多仍采用坡屋顶形式，只是在局部做平屋顶，形成晾晒的露台，檐口不再做“保护性”的深远出挑（图5～7）。这是建筑技艺演进不完全的表现，也是当时缺乏合适的、大面积防水材料的无奈选择。而小青瓦传统屋面采用冷摊瓦形式恰好具备了较有效、低成本、快速建造等特点。20世纪90 年代之后，建材市场更加开放活跃，以防水卷材为代表的大面积防水材料应用逐渐扩大，龙港新建设的居住小区通常采用平屋顶的形式，平屋顶住宅数量占比才不断增加。这也在某种程度上说明，建筑材料的发展对住宅形态的演变具有重要影响。

4 多层联排住宅的城市性

城市性是一种不同于乡村系统、与城市系统特征相关联的属性，关注事物在城市运行系统中的表现、受城市系统的影响机制及其对城市系统的反作用。龙港在建镇之初，以多层联排住宅为主要住宅类型，可能主要也是基于当时对城镇沿街商业模式的一种实践。这类混合功能的住宅在促进街道乃至城市活力方面发挥了重要作用，这一点在后来龙港城市发展中得到进一步验证。

图7 某幢6 层13 间联排式住宅

4.1 产权清晰的邻里关系

区别于乡村地区，城镇的非农产业占据较大比例。在龙港建镇之后，从周边乡镇短时间内吸引了一大批农民企业家和能人巧匠，他们在龙港镇区办厂、开店，为龙港的快速发展注入了活力。多层联排住宅边界清晰，每户“顶天立地”，只有左右相邻而无上下叠加，这种空间关系让刚进城的居民获得了较好的归属感和拥有感。所谓“有恒产者有恒心”，这批新进城的居民在龙港获得了“立身之基”，极大地增强了城市活力。在复杂的城市系统中，产权清晰的邻里关系可以减少相互侵占的纠纷，从一开始就确立邻里之间、私有与公共之间的边界，对于后续正式确立产权的作用不言自明。

在市场经济体系中，住宅本身就是一种商品，房地产业的兴盛往往是城市繁荣的标志之一。房地产交易的前提之一就是具有清晰的产权边界。龙港的多层联排住宅就具有这种特征，从地到顶，边界十分清晰，房地产交易中产权交割便捷。

4.2 商住混合的功能业态

多层联排住宅传承了温州传统商业老街常见的“上宅下店”的空间模式，只是多层联排住宅的底层空间承载了更加多样、直接面向市场的功能业态。除了常见的商贸商铺之外，底层空间也是家庭作坊、手工制造业、来料加工等场所。随着市场进一步细分，底层的功能越发多样化，也呈现出一定产业聚集效应。混合的功能业态有助于城市空间活力的营造，底层小商品经济具有较高的可达性，不断细分市场，催生新的业态。商贸业的繁荣带动餐饮、住宿等相关服务业的发展，促进人流进一步集聚。居民既是生产者，也是服务者，还是消费者，集聚的城镇居民生活、休闲、娱乐等活动能在较近的距离形成生活圈，极为便利。底层商业空间营业较晚，又为城市夜间经济的繁荣提供了载体。混合功能使城市空间保持较长的活力，居住空间和非居住空间处于叠合状态，下楼开店，上楼居住，实现生产与生活的有机结合，也较好地获得职住平衡。底层多样的经营，店招店牌丰富多样，让人领略浓厚的商业氛围（图8～10）。

图8 人民路沿街五层联排住宅

图9 百有西街沿街住宅四层联排住宅

图10 巷弄内广告

4.3 容纳多样的空间使用

龙港建镇之后，发展较快，成就显著。至20 世纪90 年代初，龙港镇就初步形成了塑料、纺织、机械、印刷、服装、建材等工业体系[2]。这些产业在发展初期，多数规模较小，类似家庭作坊，家家户户可以开店，多层联排住宅的底层空间可以很好地承载这些功能。2 层以上就近提供居住空间。一部分住户的底层空间用于自营，一部分住户的底层空间用于出租以获取租金，也有部分住户将2 层以上居住空间局部出租给底层租户，使其就近生活。尽管多层联排住宅的空间结构比较简单，空间使用类型却可以多样化，同样的空间结构演化出不同的空间使用组合，这也正是龙港城市活力的表现之一。

5 商业导向的典型街区

在龙港建镇之初，就有着明显的商业发展导向。吸引人口进城，不单是让人住到城里，而是让进城的人有生意可做、有生活可过，并在城里扎根驱动城市发展。以多层联排住宅为代表的居住类型深刻影响了城市街区的形态。龙港典型街区以商业价值为导向，以混合住区作为空间承载，高效率使用有限土地，形成了沿街商业主导下的街区布局与形态特征（图11）。

5.1 中层高密度形态

中层高密度街区是指由多层建筑构成、建筑密度在50%以上的街区，街区的容积率与街区平均层数密切相关。出于四面临街的需求，规模相近的若干幢（通常4 幢）多层联排住宅占据街区：东西向的2 幢分列街区的东侧和西侧，南北向的2 幢占据东西两幢之间的空间，形成了东西长、南北短的街区（图12），所有建筑紧贴道路红线。东西向的联排户数通常不超过南北向的联排户数。街区内轮廓的长宽比大约2:1，建筑之间围合出“H”型空间，成为街区内公共空间。

图11 龙港市百有街及周边街区航拍图（摄于2020 年）

图12 典型街区地基图

在这样的街区格局下，街区的建筑密度都超过60%。由于多层联排住宅的进深较大，在建筑紧靠街区边界线的条件下，街区的南北尺寸主要取决于东西向建筑的开间数，同时需考虑南北两幢建筑的间距。当东西向的住宅开间数为10 间时，南北向两幢建筑的间距约为7m，这可能是当地居民可接受的极小值。由于北幢住宅的底层为非居住功能，可不考虑日照要求，而事实上北幢住宅的2 层空间也未必符合现在居住区的日照小时数要求。

在典型街区的布局模式下，针对东西向和南北向不同开间数的街区规模组合，可以得到6 种不同规模的街区（图13）。在龙港街区实地调研中，发现多层联排住宅底层都紧靠街区边界线，悬挑部分甚至超过红线，为方便研究，将模型简化为建筑100%贴线。在计算住宅计容面积时，考虑到顶层空间在悬挑基础上有局部退让，因此，将底层空间约等于顶层空间，其余楼层面积以底层为基础往外各悬挑1.0m 做计算。在计算街区总建筑面积和容积率时，平均层数分别设定为4 层、5 层和6 层。

通过对不同规模的街区进行量化分析（表2），可以初步得出以下结论：①当东西幢住宅总面宽为10间、南北幢住宅总面宽为10～12 间时，街区的建筑密度都较高，都超过65%，地块容积率几乎分别达到多层住区的极大值；②随着南北幢住宅开间从10～12 变化时，街区的建筑密度则略有提升，而容积率几乎没有变化；③当东西幢住宅开间数增加时，建筑密度和容积率都有所下降；④当东西幢住宅开间数增加后，尽管南北幢住宅开间数增加，建筑密度和容积率仍呈下降趋势，意味着街区中公共空间的占比有所增加。

图13 不同规模的典型街区对应不同的建筑密度

表2 龙港市多层高密度街区不同规模下的建筑密度和容积率

在规划与建筑设计研究领域，达成共识的评价密度高低的标准为：容积率低于0.75 为低密度，介于0.75～1.60 为中等密度，而高于1.60为高密度[5]。在龙港典型街区中，其容积率均超过2.50，远超高密度的容积率界限，意味着龙港街区建筑环境的空间密度处于较高状态，土地使用效率较高。

5.2 小街区密路网

龙港绝大多数多层联排住宅沿街或沿河建造，以不同规模的街区及其变形来适应水网密布、河塘众多的地形。在建设中，龙港的部分河塘被填塞，场地经平整用作建设用地。众多骨干河流依然存在，对龙港城市格局和肌理产生重要影响。

商业主导下的街区布局对沿街面产生近乎“饥渴”的需求。建筑界面均想方设法获得直面街道的机会。在商铺布局中讲究“金角银边”的策略，使得建筑在正立面和山墙面都尽量开口设店或做其它营业性空间。基于以上商业和住宅布局原则，街区的规模被限制在较小范围，街区四个方向均面向城市街道。东西幢10 开间、南北幢10 开间的街区，占地面积不到2500m2，尺寸为35m×71m；而较大的东西幢12 开间、南北幢12 开间的街区规模仅在3300m2左右，尺寸为42m×78m。相比现在动辄300m×300m、400m×400m 的街区，龙港的典型街区划分实在太细小了。

理论上，街区划分越细小，沿街边长越长。基于多层联排住宅布局的龙港小街区确实使底层的沿街边长获得相对极大值。以东西幢10 开间、南北幢10 开间的街区（35m×71m）为原型，在180m×324m 的地块上以10m 城市道路划分出4×4 的16个小街区，其沿街店铺面宽边长总和为3392m，见图14（1）；而在同样的地块，以20m 城市道路划分出2×2 的4 个稍大街区，其沿街店铺面宽边长总和为1696m，为小街区的1/2，见图14（2）；若以整个地块开发，形成四周沿街较大街区，其沿街店铺面宽边长总和仅为848m，为小街区的1/4，见图14（3）。因此，可以说，小街区为城市贡献更多的具有良好可达性的沿街商业空间。龙港小面宽店铺充斥街道两侧，促进了小商铺、小工坊的成长，成为初期发展的重要引擎，对人流、物流、资金等要素的集聚起到重要作用。

在上述设定的街区模型中，为方便比较研究，3 种街区划分下的道路总宽度均设置为40m。在小街区模型中，划分小街区为10m 宽的城市道路，两车道双向通行，路网较密，道路长度为2016m，道路密度达到34.6km/km2；而在稍大街区模型中，划分街区为20m 宽的城市道路，四车道双向通行，道路长度1008m，道路密度达到17.3km/km2；而在较大街区模型中，整个地块做整体开发，沿街道路宽度40m，六车道双向通行，道路总长度504m，道路密度为8.6km/km2。事实上，本模型中划分的最大街区（140m×284m）相比在城市规划实践中的那些大街区简直是“小巫见大巫”。事实上，在道路总宽度相同的条件下，较密的道路网可以较好地疏导车行交通，此外，较窄的道路对车速存在天然的限制；小街道由于适宜的尺度，有助于形成友好的步行空间。

5.3 开放混合住区

图14 相同区块的不同街区划分示意图

与当下常见的城市居住区不同，龙港在发展初期并没有封闭小区的概念，而是将多层联排住宅临街布置，通过底层非居住功能空间的有意隔离，将大部分住户的居住动线转移到街区内的背街空间。底层空间出租的住户通常从南北沿街的东西向和南北向住宅之间的通道进入街区内部，然后进入底层小门厅，通过楼梯到达二层，对底层空间干扰较少，形成自然分隔。而底层空间用于自营的住户，可从沿街和背街两个方向进入居住空间，但鉴于不相互干扰的要求，自觉实现店铺空间和进出门厅的分区使用。住户进出住区通道处不设围墙、也没有门禁，完全与街道空间开放连通。由于街区内部空间狭小，无法布置休闲、娱乐、锻炼等设施，更别提绿化场地，可以说，住区内部的公共功能被“简化”到了极致。与之形成强烈对比的是，沿街及街道上却充满了别样的活力。

2 层及2 层以上的居住空间一面临街，一面背街。背街一侧南北幢的住户可相互对望，而临街一侧则需要承受城市交通的噪声、商业街道的喧嚣等，这些对居住空间品质都有一定的负面影响。在这种模式下，开放住区带来享受便捷城市生活的同时，也在居住品质方面做出了一定程度的牺牲。

6 结语

作为新型城镇化的典型城市，龙港在建镇之后采取多层高密度发展策略，吸引人口、产业、商贸、资金等要素迅速集聚，给新兴城镇注入强劲活力。在城市自主建设中，龙港主要采用多层联排住宅，有效提高土地的使用效率和城市的容纳能力；采用扁长小街区、较密路网来顺应沿街商业模式主导下对沿街界面的需求，积极发展街区底层沿街的工商产业；以开放的小规模住区塑造便捷的小城镇特色人居环境。

在龙港撤镇设市后，城市发展进入新阶段，龙港城市更新势在必行。既有多层联排住宅将面临更新或改造的前景，对彰显城市空间特色具有重要意义。如何兼顾街区活力、居住品质和空间特色，将是当前乃至未来一段时间值得探讨的课题。