经济新常态背景下我国房地产企业会计信息质量存在的问题及对策

于强强

（恒大地产集团济南置业有限公司，山东 济南 250014）

一、引言

当前我国的经济发展进入了新常态，具体表现为：供给侧改革使得我国经济增长速度放缓，产业结构持续优化，经济结构不断调整升级。在此大背景下，我国的房地产市场逐渐由供不应求转变为供大于求，住房紧缺的时代已成为过去，房价日渐平稳。尤其随着“房住不炒”理念的提出、房贷紧缩政策以及各地市的限购政策的出台，使得房地产企业的发展速度明显放缓，利润明显下滑。房地产行业已经进入调整期。

房地产行业的发展情况，对整个国民经济体系的发展具有重大影响。如何判断房地产企业的运营发展情况？不管是企业股东、管理层等内部使用者，还是政府、投资者和普通购房者等外部使用者，都依赖于企业的会计信息质量。高质量的会计信息可以准确反映企业的财务状况和经营情况，为其决策提供有力依据。然而，我国房地产企业的会计信息质量较前几年虽有所提高，但仍然存在一些问题，不利于信息使用者进行最有效的判断。在经济新常态背景下，房地产企业及政府相关部门需要重点关注这个问题，深入剖析会计信息质量存在的各类问题并有针对性地实施有效措施，逐步提高会计信息质量，以此促进房地产企业的健康可持续发展。

二、我国房地产企业会计信息质量存在的问题

房地产项目从竞拍拿地、立项批复、规划设计、施工建设、预售、工程竣工验收到交付使用，需要经历几年的时间，周期较长。房地产企业一般在前期建设阶段需要投入大量资金，待项目开始销售后才能回款，缓解融资和现金流量的压力，故运营风险和财务风险普遍高于其他行业。房地产行业的业务特点使得其会计信息质量存在以下几个方面的问题：

（一）会计核算不统一规范

会计核算不统一规范主要来自收入确认和成本核算两方面。我国《企业会计准则第14号—收入》（财会[2017]22号）第四条规定：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。这就要求房地产企业的财务人员需要根据自身企业的营销政策：如一次性付款、分期付款、合同是否可撤销等，以及竣工验收日期、交房日期和开具发票日期等综合信息，运用自己的职业判断确定应该结转确认收入的时点或时间段。这可能导致在收入确认时间和金额上存在重大分歧。另一方面，房地产企业往往采取集中拿地、分期建设的做法，如何在处于不同建设阶段的分期中分摊各项土地和建安成本，以及在占地面积法、建筑面积法、可售面积法等方法中选取何种分摊方法，都将直接影响企业的成本数据。另外对于建设期间跨度大的项目，因竣工结算成本的取得一般都晚于销售完成的时间，故成本受物价上涨的影响较大，后期进行土地增值税清算会影响清算金额的准确性。这些都将直接影响企业的会计利润是否准确可靠。

（二）会计信息披露不足

由于房地产项目开发周期长，前期投入资金大，房地产企业在期初陆续投入资金到中后期全部收回的整个过程中将会面临各种各样的风险，如政府调控政策风险、筹资风险、施工质量风险、税务风险和业主维权造成的声誉风险等。这对会计信息披露的及时性和完整性提出了更高的要求。但在会计实务中，除上市房地产企业外，我国目前大部分房地产企业的会计信息披露内容很少，重要信息的披露严重不足，会计信息使用者不能通过财务报表和披露内容全面了解项目的开发成本和各项费用、项目的现金流量情况、有息负债到期及偿还能力、利润构成等信息，不能满足投资者对企业风险评估的需求，不能以此判断企业的实际经营情况和发展前景。

（三）会计信息可比性弱

房地产企业从立项到竣工交付完毕，需要跨越多个年度。在项目的建设期，会大量投入土地成本和开发成本等，筹资活动会产生项目利息支出，同时建设期也会有相当金额的管理费用、销售费用计入当期损益。但是受营销政策影响，预收楼款结转为收入的确认与开发建设成本的确认并不会同步进行。因此会计政策中的收入费用配比原则在企业未得到很好的体现。房地产企业某个年度的净利润并不能反映当年的经营状况，只有纵观整个项目周期的平均水平，才能得出较为客观的结论。某个年度的财务报表，不一定能够真实反映企业当年的财务状况和经营情况，且房地产企业的发展受地域限制明显，不同地域的土地价格、销售定价及税负水平都会有很大差别。故而使得不同企业间及同一企业不同期间的会计信息失去了可比性，不利于信息使用者做出合理判断。

（四）财务人员专业水平不一

企业会计制度和准则是会计信息形成过程中的技术性规范，其执行情况和效果依赖于企业财务人员的专业水平。目前我国会计制度规范体系中专门针对房地产企业的会计核算制度和指引还存在很多不足。在会计实务中，会计核算的准确性及会计信息质量往往取决于财务人员的职业判断能力和胜任力水平。财务人员的个人能力、对会计准则、税法及各项政策的掌握程度、对项目和各项业务的熟悉了解程度等都会直接影响其职业判断能力。在国民经济整体进入发展新常态的大背景下，大部分房地产企业以往的只追求规模、不注重质量的发展理念已不再适应时代需求，发展模式亟需转型升级，房地产企业的财务工作也需要做出及时改变以适应新形势下企业发展的要求，这就对财务人员提出了更高的要求。但现状是很多房地产企业将工作重心放在项目开发与销售上，对财务人员专业能力的培训和提升未给予足够重视。财务人员离职率高、工作交接不规范等因素都会进一步降低房地产企业的会计信息质量。

三、提高我国房地产企业会计信息质量的具体措施

（一）完善房地产行业的会计核算制度

我国企业会计制度中存在很多未结合房地产行业自身业务特点加以规范的特殊情形，因此使得房地产企业在进行收入确认和成本分摊等操作时无规范统一的会计处理原则和方法。在实务中，房地产企业的财务人员只能根据自己的职业判断，结合本企业的实际情况，选择其认为合理的核算方法。而由于财务人员的专业水平不同、工作经验和职业判断能力都是有限的，其使用的会计核算方法可能并不恰当。因此，在经济新常态背景下，我国应积极推进建立关于房地产企业收入确认、成本核算等专门的会计准则指引，持续完善房地产企业的会计核算制度，为房地产企业的会计核算提供依据，以提高我国房地产企业的会计信息质量。

（二）扩大信息披露范围、加强外部监管力度

目前我国房地产企业的会计信息披露制度并不完善，还需对披露内容进行补充和调整。我国房地产企业应该增加对土地储备量、项目施工进度及成本构成、开发成本预提标准、预售政策及实际销售完成情况、项目现金流量状况、有息负债构成等内容的披露和公开。尤其需要充分披露股东及战略投资者的投入产出情况和现金流量是否足以覆盖到期债务等信息，以便信息使用者据此进行合理决策。同时外部监管部门也应加强对房地产企业的监督力度，确保其稳定发展。如住建局等政府相关部门要把关项目质量问题，不能出现严重的项目质量问题和重大维权事件，税务局应当监测房地产企业是否准确核算税金并及时缴纳，银保监局应当监测金融机构是否按照政策规定执行最新的房贷信贷政策等。

（三）提高财务人员专业能力

经济新常态背景下，房地产企业的发展模式需要向高质量、高周转和低杠杆转变，日常工作管理应更加精细化和信息化。管理层需要对企业的财务状况和经营成果做出合理的判断和预期，以制定切实可行的发展战略，其对于会计信息质量的要求也越来越高。因此财务人员需要加强自我学习，掌握最新的会计准则和税法知识，不断提升自身的会计专业知识水平和业务能力，实现向管理型会计的转变，为企业的战略决策提供最准确和有价值的信息。从企业的角度来看，房地产企业应该建立并逐步完善企业内部会计核算相关的操作指引、加强现有财务人员的业务培训、注重财务专业人才的引进和培养。

四、结论

经济新常态背景下，房地产行业的健康持续发展事关整个国民经济社会的稳定。目前我国房地产企业的会计信息质量存在问题是既定的事实，提高房地产企业的会计信息质量势在必行。本文认为逐步完善房地产行业的会计核算制度，扩大房地产企业信息披露范围、加强宏观外部监管，努力提高财务人员专业能力，可以在一定程度上提高房地产企业会计信息质量，更好地满足企业管理、投资者决策以及政府制定相关政策的需求。