婚后父母出资购房性质的认定

张 砚

辽宁英泰律师事务所，辽宁 沈阳 110000

一、婚后父母出资购房案件概述

张某与王某原系夫妻关系。2012年2月3日，张某和王某与商品房开发单位签订《商品房买卖合同》，购买坐落于沈阳市皇姑区某路的房屋，建筑面积为100平方米，房款为110万元。其中，首付款50万元，贷款60万元。交付日期为2014年6月3日。张某父亲及张某母亲分别于2012年1月28日及2013年5月12日，向开发单位缴纳上述首付款。2013年6月20日，王某持张某母亲的银行卡缴纳契税1.1万元。

随后，张某与王某与第三人银行签订《个人购房担保借款合同》，从银行借款60万元，期限360个月，按月进行还款，用涉诉房产作为借款抵押。贷款办理后，张某、王某与张某父母签订《证明书》，内容为“兹证明张某、王某名下共同拥有坐落于沈阳市皇姑区某路的房屋，共110万元整，其中首付款50万元整，为张某父母出资，其余房款由张某与王某贷款。每月还款4500元，此部分由张某父母共同偿还，张某与王某不得参与。特立此证明。张某与王某放弃此住宅使用权和拥有权。房屋归属于张某父母所有。”从贷款办理之日至诉讼之日，张某母亲每月向张某账户存款，用于偿还贷款。

2018年3月，张某与王某因感情不和，诉至法院请求离婚并要求分割共同财产，其中主要争议焦点为该房产的归属。张某认为该房产为其父母原房屋的拆迁款，为了外孙女的学区问题，购买房产后，落在张某与王某的名下。但该房屋为其父母出资并按月偿还贷款，因此，应归张某父母所有。王某认为，该房屋登记在张某、王某名下，每月贷款为张某支付，属于其夫妻二人的共同财产。

二、婚后父母出资购房的立法现状

（一）相关法律规定

《婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有。其中包括继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外（遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产）；夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

《婚姻法解释（二）》第二十二条第二款规定当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

《婚姻法解释（三）》第七条规定婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

从上述规定可以看出，一般情况下，无论受赠人为夫妻一方或双方，赠与的财产为夫妻共同所有。但赠与人确定只赠与夫妻一方的财产为例外。结合到本案最主要的问题是关于婚后父母出资为子女购房，登记在双方名下的房产归属。若根据上述法律规定，在结婚后父母出资为子女购房，只要房产登记在双方名下，房产应属于夫妻共同所有。

（二）现有立法规定的思考

根据相关法律规定可知，离婚案件中房产分割的基本原则体现了法的基本原则，公平、公正、合理。但是，由于婚姻中夫妻房产的特殊性，房款的支付、房产权属证明具体的取得时间、贷款的偿还方式等等都会对房产的归属产生一定的影响。当这些因素不一致性时，就不能单纯依据某个因素进行机械判断，而是要结合多种因素，本着公平、公正、合理原则综合判断。①

相关法律针对婚后父母出资购房的相关问题已经作出规定。但正如本案，在房产分割处理的过程中，张某父母拿出《证明书》，主张对登记在双方名下的房产享有权利。那么，在此种情况下，即使房产登记在夫妻双方名下，张某父母出资的行为究竟是赠与还是借贷？产权登记结果是否是父母真实的意思表示？如何界定并区分房产归属？上述问题仍需要我们进行深入思考。

三、所涉案例的具体分析

在本案的具体处理过程中，若直接依据相关法律规定，对于婚后父母全资或部分出资购房，并将产权登记在夫妻双方名下的情况，无论按照《婚姻法》还是其司法解释，可以直接适用婚后所得共同制度认定房屋产权归属夫妻双方。②因此，该涉案房产应属于张某与王某所有。在此种情况下，张某父母只能另案提起诉讼，要求确认张某父母为房屋的实际所有人。

在案件审理的过程中，一审法院认为，尽管该涉讼房产是以张某与王某名义购买，但从双方签订的《证明书》内容及二原告偿还银行贷款的凭证，二原告居住至今的事实，已形成一个完整的证据链，足以认定二原告系涉案房屋的实际购买人。法院在处理时，考虑了房屋使用的实际情况，张某父母购房款的由来，王某并未实际居住的事实。二审法院认为，因物权的归属，内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。在本案中，诉争房屋虽然登记在张某与王某名下，且商品房买卖合同系由张某与王某的名义签订，但是通过张某父母提供的转账凭证、交易明细，以及签订的《证明书》，再加上房屋实际由张某父母居住的事实，可以相互印证，形成基本证据链条证明诉争房屋实际权利人为张某父母。

在张某与王某的婚姻案件中，针对共同财产的分割原则，结合实际情况，即符合父母部分出资将产权登记在双方名下的情况。该涉案房产在该案件的处理中，应属于夫妻共同财产，进行依法分割，但主审法官曾认为，该房产的不动产登记簿记载的权属人为张某、王某，则应当进行分割。综合上述情况，及时调整诉讼策略，张某父母另案提起确权之诉，法官对房屋的物权归属进行实际审查，确认张某父母为房屋的实际所有人。

本案作为并不复杂的离婚析产案件，却需要经过两个诉讼程序，分别进行处理。且均经过二审。因张某父母出具的《证明书》等证据，法官认为已形成一个完整的证据链，足以证明其为房产的实际所有人。但在实践中，是否存在类似但不同的案件，若没有签订协议书，但父母月偿还贷款；若签订协议书，但张某父母并未实际居住；或对于贷款部分，并非其父母按月进行偿还，将如何处理？正如前文所述，关于婚后父母出资为子女购房的相关问题，较为复杂，现有法律规定并没有完全涵盖父母出资购房，登记在子女名下的相关情况。在实际案例的处理中，法官根据实际情况，结合证据作出的裁判缺乏具体的法律依据，具有较大的自由裁量权。若在本案中，无法提供《证明书》或张某父母并未实际居住该房屋，如何认定其是否为房产的实际所有人？

四、明确婚后父母出资购房相关问题的建议

在本案中，因为具有书面的约定，王某签字并确认，其主张房产系赠予并未成立，但需要另案提起确权之诉进行处理。在张某与王某的婚姻案件中，法官也表示根据不动产登记簿记载的张某与王某名义，对房产进行分割并无不妥。而在确权案件中，法官判决张某父母为房产的实际所有人，具有事实依据，但结合实际的法律依据难以明确。若在张某与王某的离婚案件中，法官针对房产进行了分割处理，另案再针对该房产进行起诉，是否能够得到支持将难以确定。

婚后父母为子女出资购房的情况多种多样，但父母在出资时很难直接作出真实的意思表示。一旦夫妻感情出现问题，提起离婚诉讼要求分割时才会产生争议。建议针对父母出资购房问题，采取本案的方式，签订相关的出资协议。通过书面的形式明确是赠与、出借还是代为购买，需要各方签字确认。在判断出资的具体性质时，法院应依据书面协议进行确定。

父母为子女在婚后出资购房的情况在实际中大量存在，有关的诉讼会持续不断的出现，相关法律规定的适用与争议仍未平息。在本案中，尽管已经签署了《证明书》，但由于案件的特殊性，经历了多次审理。在二审判决生效后，再次进行执行程序要求更名。若由立法或司法机关对父母向子女出资购房签订协议作出明确约定的义务，将会保障出资人的合法权益，降低财产损失范围，提高司法效率，使裁判者在认定相关事实作出法律裁决时，具有明确的法律依据，进一步提高司法机关的权威和公信力。

注释：

①戴燕玲.关于离婚案件中房产分割的思考［J］.广西政法管理干部学院学报，2015（5）.

②宛如锦.婚后父母出资购房产权归属的认定分析［J］.文化学刊，2019（4）.