借名买房纠纷中产权人的认定
——张某萍诉张某珠所有权确认案

潘 云

上海市静安区人民法院，上海 200042

一、基本案情

被告张某珠系原告张某萍的姑姑，张某萍的父母是当年响应政策下乡的知青。1997年张某珠与案外人季某签订《房屋买卖合同》，约定张某珠以15000元的价格买下房屋。

合同签订后，原、被告出具《证明》，载明“原房主将房屋卖给张某萍，买房原因是返沪知青子女没有房子居住，由于年龄小，由姑姑担保户主，现她从自家户口迁到房屋，关于卖房的一切包括经济、产权都不在内，只是户口放在户中。”张某萍与母亲张某英在落款产权人处签字，叔叔作为证明人签字，张某珠配偶也在上面签字。后房屋产权登记在张某珠名下，张某珠与张某萍将户口迁入了房屋。

自1998年起房屋一直由张某萍及其父母居住。2011年张某珠向房地产交易中心申请了补领房产证。2019年1月，张某萍听闻房屋可能被征收，遂起诉至法院要求确认房屋为其所有。张某萍后申请变更诉讼请求，要求直接确认征收补偿款项归其所有。

二、裁判

该案的争议主要为是否认定存在借名买房的事实、因房屋征收产生的利益应归谁所有。关于该点，张某萍认为当时父母均为外地户籍，张某萍年龄小，均没有购房资格，因此用姑姑的名义买房。张某珠则认为不存在借名买房的事实。当时购买系争房屋的目的就是给张某萍父母居住和拆迁补偿，之后即使双方存在矛盾，但一直传闻房屋要动迁，基于亲属关系，一直让张某萍一家居住。

因借名买房并没有书面的协议等证据予以证明，法院结合了以下几点作出了认定：

（一）房屋的出资情况。双方均陈述系以自有资金支付，购房款因通过现金支付，没有转账凭证可以考证。从双方的支付能力来看，张某萍母亲张某英做小生意，其有支付购房款的能力是符合常理的。而张某珠陈述夫妻当时均在上班，在购买房屋时夫妻的工资为40多元和70多元，该家庭收入在承担家庭开销费用后，负担购房款15，000元及税费实属困难。

（二）购房过程的参与、房屋产权证及相关票据的持有情况。《房屋买卖合同》上第一页有张某萍母亲的签字，当时参与了购房的过程。张某萍持有卖方交付的房屋估价单、协议书，还持有契税收据、产权证原件。而张某珠仅持有收件收据及契税收据复印件，产权证也系补证取得。对张某珠票据和产证均已遗失的解释，法院认为并不合理。

（三）对房屋的占有使用情况。房屋在购买后短暂出租，之后一直由张某萍一家居住使用直至被征收，张某珠在系争房屋并不居住，也没有系争房屋的钥匙。法院认为，基于亲情照顾可以理解，但张某珠作为产权人对系争房屋从未进行掌控，而一直由张某萍一家居住生活，即使双方发生矛盾，仍未将房屋收回，与常理不符。

（四）双方对房屋的权属和户口的迁入进行过约定。《证明》可以看出双方当时约定张某珠“经济、产权均不在内”，尾部的产权人处签字也系张某萍和母亲张某英签字。

结合几点，法院认定了房屋的真正产权人为张某萍，房屋征收产生的征收补偿利益也应由张某萍享有。张某萍基于亲情考虑愿意补偿张某珠50万元，法院予以准许。

后张某珠不服判决结果，向二审法院提起上诉，并在上诉时提出购房款15000元为向案外人张某政、张某敏所借。而张某萍提供张某敏证言证明并未向张某珠出借购房款，而张某珠亦承认购房款系由张某萍母亲交给出售方。故二审法院亦认定购房款系由张某萍出资，故作出驳回上诉、维持原判的判决。

三、评析

借名买房给借名人带来了一定的利益，殊不知，也隐藏着巨大的风险。出名人登记在产权证上，具有公示效力，而借名人难以实现对房屋的处分、收益的权利，此时房屋的法律权属与事实权属并不一致。借名买房使得出名人与借名人拥有不同的物权，出名人享有名义产权，借名人享有真实产权。借名买房的权属问题明显有悖不动产归属的外观效力，这种实际产权人与法律产权人不统一、权利归属的错位的状态，民法理论界概括为事实物权和法律物权的区分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条亦规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

法院在审理该类案件的过程中运用对证据的分析来认定实际产权人。不动产事实物权没有登记外观形式或与登记外观形式不一致，要获得法律的保护、甚至优于登记物权的保护，必须具有较为清晰、明确的判定条件和根据。关于举证责任，首先按照严格的举证责任，审查双方是否存在借名合意的主观意思，其次通过对房屋的出资、使用、收益等证明加以分析来确定真实的产权人。

（一）审查借名买房的合意

借名买房的事实需要借名人提供优势证据加以证明，出名人和借名人之间关于借名买房的合意，有的是通过书面协议的方式，很多往往因为双方存在亲属朋友关系并没有签署书面协议，或者因为年代久远而遗失协议，则应根据往来信件、信息、通话记录等推定是否存在借名买房的合意。借名协议往往会涉及效力问题，如未违反法律法规等禁止性规定，未违反社会公共利益的，应当认定为有效。如涉及经济适用房等政策性用房，借名协议的内容违法，因损害了国家、社会公众的利益，应当被认定为无效。借名人即使能证明系实际出资人，其要求确认房屋的所有权的诉讼请求，也不一定能得到法院的支持。特别是为了规避限购等调控政策的，因借名人无购房资格，因此法院无法确认借名人拥有所有权，也无法支持办理过户手续的诉讼请求，这种情况下，借名人只能要求出名人返还支付的购房款。

（二）审查购房款的出资情况

购房款的出资情况往往最能反映购买房屋时的真实情况，一般是借名人出资，而出名人并不出资。借名人主张其是房屋的实际产权人，作为买卖合同的主体，应当是支付购房款的主体，应当承担对出资的举证责任。法院根据购房款的支付凭证、资金的来源、贷款的还款情况、税费的支付情况、双方对首付的支付能力及贷款的还款能力等予以认定。但是对购房款的出资并不构成判断借名买房的绝对标准，还需区分借名买房与赠予、借贷法律关系之间的区别。如出名人主张借名人的出资存在赠予、借贷等法律关系，举证责任出现了转移，应由其证明赠予、借贷的存在。

（三）审查借名人对购房过程的参与度

虽然出名人是登记的所有权人，购房的过程往往主要由借名人来参与完成。在买房的过程中，涉及了看房、房价款的磋商、签订房屋买卖合同、过户交易、房屋交接等各个阶段，在这些阶段，借名人对合同的起草及签字、交易过程中的录音录像、居间方或出售方的证人证言等均可成为借名人参与购房过程的依据。

（四）审查房屋的占有使用、收益情况

虽然借名人因各种原因将房屋登记在出名人的名下，借名人购买房屋是因为居住使用或者收益的需要，且往往是对房屋的长期的支配。法院审查这一方面时，考虑从房屋的居住使用情况，如果房屋被出租，租金由谁收取，房屋的管理例如水电煤、物业费的缴纳由谁进行及相关票据由谁保管等多方面进行分析。

四、结语

在诉讼过程中，按照“谁主张，谁举证”的证据规则，借名买房的关系需要由借名人来承担举证责任，所举的证据应当形成完整的证据链，足够推翻法律物权，否则应承担举证不能的责任。对于借名人，需要注意以下几点：1.签订书面的借名购房协议，保留出资凭证、房屋产权证、购房发票等原件；2.对于经济适用房等政策性住房，由于购房人资格特殊，借名协议可能被法院认定为无效协议，应当尽量避免。