房地产信托投资基金融资动因及效果研究

陈 迪

（北京天鸿控股（集团）有限公司，北京 100125）

一、房地产信托投资基金概述

1.分类

房地产信托基金最早于20世纪60年代在美国成立，其定义是一种收益的凭证，隶属美国资本市场，处于核心发展地位。从本质上分析，房地产信托投资基金源于资产证券化的形式，代表其发展过程中的一种体现模式，将流通性低作为特点，促使非证券形式的房地产投资得以引入其中，在根本之上，将其引导至资本市场，形成金融交易。在资产证券化过程中，证劵的发行以企业股票基金为基本，根据发行权益类凭据的融资方式，让投资人的闲置不用资产在各种各样投资计划和专业投资机构的方式下开展归纳和商业化，根据房地产业获得收益并按投资者的信托基金比例分配投资的综合收益。房地产信托投资基金常见的分类方法有以下四种。

（1）根据组织形式分，可分为公司型以及契约型两种。其中公司型以公司法为依据，享有法人地位；契约型的资金使用按照信托契约规定，不享有法人地位。

（2）根据投资方式，可以分为权益型、抵押型与混合型。权益型直接投资房地产物业，抵押型项目投资房地产业抵押借款，复合型是权益型和抵押型的组成。

（3）依据运作方法分，能够分成开放型和封闭型。开放型的规模可调整，投资人可以视情况赎回；封闭型的规模固定，不可增募股票基金。

（4）依据股票基金募集方式的不一样，可分成公募与私募基金型。私募基金型并以公布方式向特殊投资者募集资产，募集目标是相应的，且不允许公布宣传策划；……