基于售后回租并融合居住权制度的商业保险型“以房养老”探究

林 国

（广东文理职业学院，广东 湛江524400）

“以房养老”起源于荷兰，即以房产价值折为养老金以养老的制度。一般做法为拥有房产的需养老者将房产产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对该房产价值进行综合评估后，将该房产的价值折为养老金分摊到养老者预期寿命年限中，按年或按月支付给养老者用以养老，一直延续至养老者去世，相应金融机构取得实现房产抵押权资格。

相比国外，国内学者对于“以房养老”模式的研究起步较晚。 综观“以房养老”的已有研究，该课题已日益受到理论与实务界的关注和重视，学术界对“以房养老”问题进行了较深入地研究，认识由感性日渐走向理性，并取得了一定价值的研究成果。

一、可行性论证思路

现以《民法典》为切入点，以售后回租与居住权制度为基础对“以房养老”的可行性进行研究，具体为如下层次：

首先，将“以房养老”关系解读为以养老方与金融机构为基本主体，以双方利益的实现为目标进而实现“以房养老”目的的关系；其次，将“以房养老”目的的实现目标分解为养老方与金融机构双方利益实现的目标，作为可行性的衡量标准；最后，以售后回租与居住权制度为基础论证双方利益的实现，即“以房养老”的可行性。

二、“以房养老”关系中两方的主要利益

（一）养老方

养老方的利益，顾名思义是养老利益，可具体为适当养老金的获取；同时“以房养老”中的房屋我们在此仅解读为居住功用，“以房养老”以房屋价值换取适当养老金以求养老目标的实现，但应保障养老方不丧失居住利益这一重要的养老利益为前提。……