假设开发法在房地产估价中的应用

□文/杨雨轩 杨景海

（辽宁对外经贸学院会计学院 辽宁·大连）

［提要］假设开发法是基于评估对象的预期剩余开发价值来测量评估对象的价值的方法，在估价实务中具有较高的实用性，特别是评估商业地产，所得的估价具有较高的合理性。本文首先探讨假设开发法基本理论，然后具体分析假设开发法的现实使用价值，利用计算模型比较分析此方法存在的不足并提出改进建议。

一、假设开发法的内涵

假设开发法，又称剩余法，指根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说就是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。假设开发法的形式是成本法的“倒计时”。此外，假设开发方法的基础原理与租金原则相似，但租金是指年租金的余下部分，假设开发方法的计量一般是一次性的价值剩余。威廉·皮特曾在《税收理论》中说过：劳动者的劳动价值是取消基本生活要素的存在，剩下的就是土地租金。从其本质而言，地租便是剩余劳动价值。

法国学者杜尔多的观点则是：在农业产出的过程中，劳动者在产后产生的剩余价值，这被认为是自然的礼物，将满足工人的基本需求。……