服务功效明显 问题逐步显现
——2019年江苏城市商业综合体发展现状分析

□邱 为

作为一种新型商业运作模式，城市商业综合体在美化城市建设，提高城市品位的同时，也已成为商贸流通业发展的重要载体、零售渠道的新力量和“三新经济”的重要组成部分。近年来，江苏城市商业综合体发展进入了快车道，在扩大流通、促进消费、便民利民、增加就业、提升城市形象以及促进商贸经济转型升级等方面发挥了重要作用。

| 江苏城市商业综合体的总体发展情况

城市商业综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”，是城市经济发展到一定阶段的产物，以欧美国家的经验来看，人均GDP 达到4000美元为城市商业综合体发展的初步条件，当人均GDP 超10000 美元时，综合体将步入快速发展阶段。近年来，随着经济快速发展（2012 年江苏人均GDP 首次突破10000 美元，2019年江苏人均GDP 达17918 美元），江苏城市商业综合体如雨后春笋般崛起，增势迅猛。

（一）新开业数量稳定提升

从开业时间看，江苏全省160 个在统的城市商业综合体中，2010 年（含）之前开业的综合体有27 个，年均1.9 个，占现有总数的16.9%；自2011 年开始，新开业综合体数量快速提升，年度新增数逐步攀升至10个以上，2014 年达到峰值，此后虽有所减少，但年均仍有12.3 个，保持稳定增加态势。可见，江苏城市商业综合体个数自2010 年之后增长加快（见图1）。

（二）可出租面积逐步扩大

2019 年，全省160 个城市商业综合体全部可出租面积达到1045.9 万平方米，其中，城市商业综合体可出租（使用）面积在1-5 万平方米之间的有54 个，占现有总数的33.8%；5-10 万平方米之间的有84 个，占现有总数的52.5%；10 万平方米及以上的有22 个，占现有总数的13.8%。从近年来新开业的城市商业综合体的可出租面积看，可出租面积有扩大化趋势。2019 年开业的13 个综合体中有8 个可出租面积达到5万平方米以上。

（三）总客流量增势迅猛

图1 各年份城市商业综合体开业数量分布情况

2019 年，全省160 个城市商业综合体合计客流总量达到178331 万人次，其中，总客流量达到百万人次以上的有147 个，占现有总数的91.9%；总客流量超千万人次的有67个，占现有总数四成多。与2016 年、2017 年相比，总客流量分别增长75.7% 和49.4%。其中，客流量超百万人次的分别增加40个和31个，超千万人次的分别增加23个和16个，增长势头迅猛。

（四）入驻商户数量众多

2019 年底，全省城市商业综合体商户数合计达到29863 个，其中，自营、联营商户为2306 个；租赁商户为27557 个。入驻商户数达到100 个以上的综合体有126 家，占现有总数的78.8%；入驻商户数超200 个的有53 家，占现有总数的33.1%；商户数分别比2016 年、2017 年增长65.9%和53.4%。

（五）期末从业人员逐年增加

2019 年底，全省城市商业综合体共吸纳就业23.8万人，其中，自营、联营商户从业人员为2.2 万人；租赁商户从业人员为21.6 万人。期末从业人员超过1000 人的有102 家，占现有总数的63.8%；期末从业人员超过2000 人的有35 家，占现有总数的21.9%；与2016 年、2017 年相比，期末从业人员分别增长37.2%和31.5%。

（六）行业经济总量稳步增长

2019 年，全省160 个城市商业综合体实现销售额（营业额）1124.2 亿元，较2018 年增长17.4%，保持较快增长。其中，自营、联营商户销售额239.6 亿元，增长9.2%；租赁商户销售额884.6 亿元，增长19.8%。销售额（营业额）超过5亿元的有76家，超过10 亿元的有28 家，排名前10 位的商业综合体共完成销售额（营业额）316.0 亿元，占比达28.1%，带动作用显著。此外，2019 年，全省城市商业综合体实现租金总额93.2亿元，同比增长19.4%。

| 江苏城市商业综合体的经营特点

面对网络零售冲击、经营成本上升等方面的调整和压力，实体商业经济积极应对，加快转型升级，不断推进业态和商业模式的创新融合。作为“三新经济”之一的商业综合体，通过充分发挥自身经营特点和优势，吸引了大量客流人群，实现了市场销售的较快增长。

（一）经营多采用“统一出租”模式

商业综合体虽然是由企业整体规划、统一管理，但是在具体经营模式上，企业自营或联营的较少，对外租赁的较多。截至2019 年底，全省160 家城市商业综合体中，没有一家采用单纯“开发商自营联营”模式（所有商铺完全由开发商自己经营管理，既不出售也不出租），基本上采用“自营联营+出租”或“统一出租”模式，其中“统一出租”模式更受欢迎。采用“自营联营+出租”模式，即部分店铺由开发商自己经营管理且自担风险、部分出租给经营者并获取租金的有61 家，占38.1%；采用“统一出租”模式，即商业综合体管理单位将综合体内的可出租面积切块以“店中店”的形态统一出租给经营者独立经营，自己按营业面积获取租金收入的有99家，占61.9%。

（二）租赁商户多为个体经营户

2019 年底，全省160 个城市商业综合体自营、联营及租赁商户数合计达到29863 个。按登记注册类型分，法人单位9636 个，占商户总数的32.3%；分支机构3828 个，占商户总数的12.8%；个体经营户16399 个，占商户总数的54.9%，即五成以上为个体经营户。从单位类型看，自营、联营商户2306 个，其中法人单位、分支机构、个体户分别为1826 个、175 个、305 个，分别占自营、联营部分商户总数的79.2%、7.6%、13.2%；租赁商户27557 个，其中法人单位、分支机构、个体户分别为7810 个、3653 个、16094 个，分别占租赁部分商户总数的28.3%、13.3%、58.4%（表1）。

（三）经营业态以零售为主

从经营业态看，2019 年，在全省城市商业综合体实现的总销售额（营业额）中，零售业实现销售额751.3亿元，增长16.1%，占全部商户销售额（营业额）的66.8%；餐饮业实现营业额252.6 亿元，增长22.9%，占全部商户销售额（营业额）的22.5%；服务业实现营业额120.3 亿元，增长14.3%，占全部商户销售额（营业额）的10.7%。可见，以零售为主导的综合体发展势头良好，特别是餐饮业增长速度明显加快（表2）。

（四）服装鞋帽销售居零售业首位

城市商业综合体涉及行业广泛，以零售业为基础。在零售业中，树立品牌、讲求个性的各式服装鞋帽针纺织品店铺受到综合体客户群的青睐，撑起了综合体零售业务的半壁江山。2019 年底，全省160 个城市商业综合体共包含服装鞋帽针纺织品店10686 个，合 计实 现 销 售额317.4 亿元，占零售业商户销售总额的比重达到42.2%，居第一位；排名第二位的为超级市场零售，实现销售额137.7 亿元，占18.3%；百货店位列第三，实现销售额129.2亿元，占17.2%（表3）。

表1 2019年城市商业综合体商户分布情况

表2 2017-2019年城市商业综合体商户销售额（营业额）情况

（五）服务消费增长迅速

随着经济和技术水平不断提高，人们的生活节奏日益加快，需求越来越个性化、多样化，在满足基本物质层面的生活消费需求外，文化型、享受型、娱乐型消费愈加成为新热点。2019 年，全省160 个城市商业综合体中电影院共156 个，实现营业额23.1亿元，增长12.6%；教育培训类商户共1215 个，实现营业额21.7亿元，增长22.5%；室内娱乐活动类商户共744个，实现营业额37.3亿元，增长8.0%；理发及美容服务类商户共665 个，实现营业额8.6 亿元，增长21.1%；健身休闲活动类商户共275 个，实现营业额7.8亿元，增长9.9%；其他类商户共754 个，实现营业额21.8 亿元，增长19.3%。可见，服务业特别是教育培训类发展态势迅猛（图2）。

表3 2019年城市商业综合体零售业经营情况

图2 服务业各类别数量及营业额同比增长情况

| 江苏城市商业综合体面临的主要问题

作为新兴业态和新型商业模式，城市商业综合体创新活力充分，服务功效明显，对当地经济的发展、城镇化推进具有重大的拉动作用。但由于城市商业综合体在江苏集中大量出现仅有10 余年的时间，伴随着综合体的快速扩张，其发展中的一些问题也开始逐渐显现。

（一）总量结构性过剩

截至2019 年底，全省城市商业综合体发展到160 个，其中，2010 年以前开业的综合体仅27 家，但在2010 年之后综合体层出不穷，每年开业数量基本都达到两位数，尤其是2014 年一年就开业了24 家，预计2020 年仍将有一批项目上市。通常而言，中小城市应将人均商业营业面积控制在0.8～1平方米之间，大城市应控制在1～1.2 平方米，照此标准，江苏省苏南地区部分城市已出现城市综合体总量过剩的情况。

（二）区域布局不均衡

2019 年，全省现有城市商业综合体的三大区域分布上，苏南地区城市商业综合体有92 个，占57.5%；苏中地区39 个，占24.4%；苏北地区29个，占18.1%，区域布局明显不均衡，多集中在苏南地区。在全省行政区域分布上，13 个设区市均有城市商业综合体分布，但地区之间差异较大，其中，居前两位的为苏州和南京，分别有41 个和25 个综合体，合计占到全省总数的41.3%，而连云港、淮安和镇江的城市商业综合体个数均不足5个，相对较少（图3）。

（三）业态模式单一

全省城市商业综合体经营模式大多数仍以商贸零售、住宿餐饮为主，娱乐体验、技术服务、金融咨询等中高端服务发展滞后，特别是近年来，城市商业综合体建设发展进入快车道，出现了大批量的复制、抄袭、照搬等模式，缺乏创新理念和主题特色，同质化现象严重、辐射区域叠加，导致相互间竞争激烈，与现代化社会消费者多元化的消费需求不相匹配，不能将城镇商业的功能完全发挥出来。

（四）网络零售带来较大冲击

近年来，足不出户的享受、便捷实惠的网络零售逐渐给了消费者“在家尽享购物乐”的全新生活消费方式，网上零售市场交易额快速增长，对实体零售冲击较大。江苏目前的城市商业综合体仍以服装鞋帽针纺织品零售、超级市场零售、百货零售等经营业态为主体，餐饮业和服务业占比仍然偏小，受到网络销售的竞争挤压，零售业增长趋缓。

| 促进城市商业综合体健康发展的对策建议

江苏城市商业综合体仍然面临着区域发展不均衡、经营同质化竞争、电商网络购物冲击等方面的挑战，需要政府、企业和社会各方携手，积极破解发展瓶颈，共同推动城市商业综合体进一步变革创新。

（一）合理控制增量

图3 2019年城市商业综合体数量分地区情况

城市综合体是城市的“地标”，其发展势必要与地区经济发展相匹配，建议将城市商业综合体建设纳入城市建设发展整体规划，通盘考量城市综合体建设总量、布局和类型，要谨慎规划审批，控制好增量，综合体数量较多的城市和区域可减少或暂停土地供应，新建项目必须符合城市整体规划布局要求，避免无序竞争和重复建设。

（二）重视改造存量

结合资源禀赋和区位优势建设城市商业综合体，形成错位发展、分工协作的格局，在合理控制增量的同时积极盘活存量，如在商业空间与大众创业需求中寻找连接点，加强对存量商业综合体的改造升级，只有这样才能更好地助推城市商业综合体健康有序发展，培育商贸经济的增长点。

（三）加快转型升级

积极创造便利条件和良好氛围，指导引领城市综合体创新升级，统筹城市综合体周边交通基础设施建设，提高城市综合体的产业集聚能力，支持各地培育和引进熟悉现代商业地产开发和运营的专业管理人才，鼓励和引导城市综合体开发商由传统发展模式向文化旅游、休闲体验、健康运动等新业态新模式转型，逐步提高产业发展层次。

（四）丰富服务功能

针对数字化消费者，可以通过线上虚拟场景的缔造，实现商品信息、服务信息共享，增加数字化购物；通过网络虚拟社交平台为管道，拉动消费者零距离参与和企业互动。同时，构建独有的大数据生态体系，对消费者进行精准分析，进而针对不同的消费人群定位产品特点。此外，城市综合体本身应充分发挥实体优势，升级购物环境、丰富服务功能、提升消费体验，打造无所不能的服务综合体。