房地产行业会计成本核算与管控

王文

随着房地产行业不断发展，我国的城市化进程不断推进加大，房地产市场趋向成熟，行业的利润空间也趋向下降，市场竞争压力也随之增加。与其他企业不同的是，房产企业需要投入大量的资金，且投资回收风险大、时间长，当前企业实现良好发展的重要途径之一需要加强成本管控。成本管控的基础性工作就是会计成本核算，房产企业在实施成本管控的过程中，为实现自身的健康发展而规范成本核算流程。文章探析了房地产企业成本核算中存在的问题，并提出了相应的优化对策。

一、引言

房地产企业的成本核算是反映地产投资、房屋建筑等一系列开发过程中的资金流动情况，将成本核算作为公司开发过程中的核心，对已经发生的、或者已经完成的资金运营活动进行核算，主要通对企业在开发过程中所投入的成本以及发生的期间费用进行分类和归集，从而计算出各个成本项目的成本信息。整个核算过程都是用货币作为计量单位，以此来反映出企业成本发生运营的情况。

会计成本核算对企业的经营决策有着重大的影响，主要体现在以下几个方面：一是有助于企业对于实际生产经营活动成本进行全面掌握。通过对开发过程中的成本进行核算，以及通过实际成本的消耗与目标成本进行比对，使企业管理者更清楚开发经营过程中的成本消耗以及支出的情况，以此更好的管控开发过程中的成本，实现运营成本的节约。二是有助于企业根据自身情况优化企业的资源配置。企业通过成本核算掌握开发过程中所消耗企业的资源情况，分析资源的利用效率，找到消耗的不合理的资源以及产生的原因，与此同时研究并制定相应的对策，以此提高企业资源配置的效率。三是有助于企业能够监督和审查自身企业各种预算和计划是否在可控范围之内，协助企业审查、提高自身对于开发成本的管控能力，以此让企业顺利实现企业的利润最大化。目前，房地产市场竞争激烈，房企想要立于不败地位，就需要把整个开发过程中的成本管理工作落到实处，根据企业自身架构体系的特点，对本企业的成本管理体系进行不断完善，提高工作人员的管理技能和思想意识，通过不断健全房地产企业成本管理体系，让房产企业的经营成本降到最低。

二、房地产企业会计成本核算存在的问题

（一）成本费用归集不规范

目前，有部分房地产企业虽然做了会计成本核算工作，但是却忽视了制定相关的会计工作管理制度以及确立相关的会计准则，导致开发过程中的成本费用的分配及归集的工作缺乏一定的规范性，例如没有对基础设施费及公共设施配套费的归集进行明确规定，在对于成本进行核算中，会计人员会根据经验等随意分配并归集相，随意性较强，从而影响了成本核算的结果。

（二）成本核算对象划分不合理

房地产企业由于行业的特殊性，很多房屋开发建筑項目都是分期、分批进行开发，而相关会计准则中并未针对分期、分批的成本核算进行严格划分，这样就会造成在确定成本核算对象时存在很大的随意性。部分房地产企业会将分期开发的核算对象汇总为一个核算对象，这样就会使得核算的会计科目粗略、成本分配不清楚。同时还有部分房地产企业将原本应该作为一个核算对象的项目，分解为两个或两个以上的核算对象，这样就会使得成本的核算工作量增加，成本核算的过程更加复杂繁琐，上述的现象都会造成会计成本核算不能准确、真实的反映出实际成本的水平，开发过程的成本就会处于难以分析、难以控制的状态。

（三）成本核算数据不准确

房地产企业成本核算不准确主要表现为财务账上的成本与实际发生成本不一致，出现账实不符的情况。造成这个现象的原因主要是工程款审批支付过程时间比较长，没能及时完成相关手续，财务未能入账，或者是工程相关人员对于本期的实际成本并没有按照实际据实进行核算，会计的成本核算也就不能体现出当期实际成本的情况。

（四） 成本核算的过程审核不够严格

很多房地产企业在工作中对成本核算的监督和管理不够严格，在对开发成本进行审核时不够严谨，审核工作常常流于形式，这样就会使得各项成本费用超过预定的目标成本，导致原定的目标成本计划无法得到落实，甚至还会造成虚增成本的情况，上述情况都会增加企业的开发成本，给企业带来经济损失。

（五）成本核算的管理意识落后

房地产企业在管理过程中有时会存在成本核算观念落后的现象，对于成本数据的统计、核算以及成本控制的措施等方面的认知不够系统、全面。很多企业很少从经济效益角度来考虑，给予成本管理方面足够高的重视，没有从运用高效运用成本效益的原则出发，以及缺乏科学先进的成本核算方法来达到企业的效益最大化等，这些落后的成本管理理念存在不少房地产企业的内部。房地产企业通常实施简易的成本核算模式，而不去搭建更系统、更精细的成本核算制度，从而导致会计成本核算及管理工作的开展不到位，运营的结果难以达到计划的效果。

（六） 企业的人才缺失

房地产企业无论是对于成本管控还是会计成本核算都离不开会计人员，会计人员专业技能的高低对于成本核算的准确性有着非常直接的影响，专业技能较高的会计核算人员核算出来的结果也会更加精确，能对企业对于成本的管控提供更好的支持。但是目前很多房地产企业对于成本核算的人才不重视，造成会计成本核算人员的素质不高，无法精准核算成本，导致企业经济效益降低。

三、提高会计成本核算水平与管控能力的对策

（一）规范成本费用的归集

房地产企业的成本费用归集是指对企业的开发成本、期间费用按照一定的分类标准进行记录、分类、统计、汇总的过程，是企业成本管理的重要组成部分，能够准确的体现开发项目实际成本，也是企业开展成本分析的基础。企业要规范成本费用的归集，首先要遵循及时、完整、规范的原则，其次要要对成本费用归集的科目进行统一，避免成本归集的科目混乱无章，所呈现的成本结果不准确。只有对成本费用归集科目进行明确的统一规定，核算出来的成本才有意义和价值。

（二） 确定成本核算对象

房地产企业对于会计的成本核算对象进行准确的划分是很有必要的，在确定成本核算对象阶段，房地产企业需结合所开发的各个项目位置、开发周期、工程内容等因素，同时企业根据开发项目的实际情况以及管理的需求来划分成本核算对象，明确成本费用的所属主体，明确项目的责任。企业需要充分结合经济责任的原则，严格对成本核算项目进行划分，這样才可以保证成本核算的可靠性，才能更加高效地管控各个项目的成本费用，以此帮助企业实现成本核算的目标。

（三）提高成本核算数据的准确度

准确的成本数据才能体现出企业真实的成本，才能对企业成本管控、利润的实现提供有力的支持。房地产企业需要加强工作流程效率，能够将各个项目的实际成本及时反馈到会计成本核算人员进行核对，同时成本核算人员也要提高核算成本数据的准确性，只有提高成本数据的准确性，相关数据才有意义，才能够指导成本管控的方向。

（四）完善会计成本核算管理制度

房地产企业首先要对各个项目制定出目标成本计划，为了将实际成本有效控制在目标成本以下，房地产企业应当在进行会计成本核算时，严格依据企业自身的情况建立、制定完善有效的成本管理制度，还可以在企业机构内增设专职的成本核算机构，通过科学有效的核算方法，以此保证项目开发结算的会计成本核算一切事项都有据可依。同时为了防止虚增成本的现象出现在房地产项目在开发、建设过程中，企业应当完善对于成本的监管和审核部门的职能，加强对各项目成本管理、核算以及会计信息的审计力度，进一步保障成本的准确性与真实性，控制建筑成本虚增现象的出现。企业要想长久稳定发展，需要提高企业全体工作人员的成本控制意识，使公司上下全体人员都意识到成本核算对企业良好发展的重要性，也要提高企业人员的思想认知、思想觉悟，杜绝滥用职权、徇私舞弊等现象出现在企业内部。

房地产企业管理者以及财务人员都应当充分意识到会计成本核算管理制度的重要意义，在成本发生的事前、事中和事后整个开发过程中，都要做到有效管控。通过真实的成本核算数据与内部执行情况为基础，建立完善的成本管理体系，加强成本核算数据的及时性、准确性与真实性，以此提高房地产行业在整体经济竞争能力。企业也可以通过收集标杆企业的各项成本数据、财务情况、以及整个市场的行业信息等，作为参考，使企业能够制定出适合自身发展的成本核算控制制度，企业上下全体职工都必须严格执行此制度，权责分明。同时也要制定出公平、公正的赏罚制度，以此推动成本控制制度积极、有效的开展。

（五）重视人才

房地产企业在实施会计成本核算以及管理的过程中需要相关人才的参与和支持，而财务人员成本核算的质量的高低会直接关系到企业稳定发展。针对当前房地产企业会计人才缺失的问题，企业首先要建立健全会计核算人员的培训机制，通过开展有关的培训来提升企业会计核算队伍的水平，提升财务人员的专业技能、素养，以此保障房地产企业会计核算及管理工作质量。其次，企业要优化人力资源招聘及管理机制，通过完备的招聘方式及优厚的待遇等来不断吸引更多的会计人才加入企业工作中来， 以此保障企业会计队伍的稳定性，为企业开展会计核算及管理打下坚实的人才基础保障。

四、结语

在房地产企业营运以及日常管理中，会计成本核算对企业正常运营及健康持续发展具有重要的作用，能够帮助企业提供决策的依据，让企业有更强的市场竞争力。企业决策者要重视企业会计成本的核算工作，关注核算的全面性、科学性、完整性，加强会计审核的严谨性，要避免会计成本核算的审核制度流于表面形式，还要不断加强及提升从业人员的素养及业务水平，通过提高企业的会计成本核算的成效，让企业在竞争中立于不败之地，实现企业健康稳定的可持续发展。

（作者单位：青岛鑫源置业集团有限公司）