商业银行房屋抵押贷款评估问题的研究

刘筱雨

房地产抵押贷款作为各商业银行众多抵押贷款业务中的重要内容之一，已成为地产业与银行间的重要纽带。第三方评估机构对房地产评估是否合情合理、公平公正，与银行机构、抵押人和评估机构的利益密切相关。本文将通过对房地产抵押贷款各利益群体现存问题的探究与分析，从而提出相应的对策建议，以期规范现有商业银行房地产抵押贷款业务程序，降低不良贷款率。

随着国家经济社会发展、房地产政策的不断改善及房地产行业的蓬勃发展，房地产抵押贷款已成为各商业银行各类抵押贷款业务中重要组成部分。房地产抵押价格评估是否公正合理，关系着各商业银行、金融机构与抵押人进行房地产资产抵押贷款时的切身利益。科学评估房地产抵押贷款的资产价值是防范不良贷款产生的重要环节，也是规范房地产市场行为和保障房地产金融业务发展的重要保障。

一、房地产抵押贷款评估的内涵

房地產抵押贷款的评估是指为了确定房地产抵押贷款的额度提供评估价值参考依据的活动。房地产抵押贷款的评估行为活动中需要对房地产的抵押价值进行分估算和判定，判断出所抵押的房地产在估价时点下的市场价值。也可以说，房地产抵押贷款是指商业银行和金融机构对抵押人拥有法律所规定下完整产权的、用以抵押的房地产价值的确认，以及确认贷款额度的一种商业行为。

在贷款抵押中用于抵押的资产可以将其称为抵押资产。被用于抵押的资产在抵押期间并不转移资产的占有权，只是作为一项物质担保用以保证债务人可以按时按期的履行义务的保障。若债务不能按期履行其义务则被用于抵押的资产将会由债权人依法进行处分，因此，用于抵押的资产必须满足由当事人设定或者拟设定的资产具有合法效益。而根据《贷款通则》要求，商业银行房地产抵押贷款业务应遵循合法原则、自主经营原则、收益性安全性和流动性原则、自愿平等公平诚信原则、公平竞争原则、有担保原则。

二、房地产抵押价值影响因素分析

（一）银行机构的影响分析

1.专业评估人员个人素质不高。部分商业银行在员工招聘工作中存在不够严谨、内部招收子弟人员等情况，使得入职员工个人素质参差不齐，并且裙带关系错综复杂。新入职员工并无专业知识又无相关经验的情况下，对于抵押资产的评估准确性会造成极大的影响。

2.资产评估过于依赖第三方评估机构。目前商业银行对用以抵押的资产进行评估主要依赖于相关事务所出具的评估报告，自身缺乏客观独立的审查机制，而评估机构在出具评估报告时也难免的会出现错失与遗漏，导致银行不良贷款率升高。

3.政策风险因素。房地产抵押贷款作为抵押贷款中一个重要的贷款类型，具有抵押贷款的普遍共性，即由于负债人延期偿还、不能偿还或不愿意偿还债务本金及利息而产生的信用风险或者违约风险。但其同时具有一些难以预见而又无法规避的特定风险，这种在房地产抵押贷款特定风险即为政策风险。若政府对房地产行业开展持续调控，那么就意味着对房地产市场的价格产生着巨大的影响，从而对商业银行或参与贷款的金融机构带来政策风险。

（二）评估机构影响分析

1.评估行业的行业规范问题。我国的资产评估行业的监管并不完善，目前我国对包括资产评估行业在内的中介行业所实行的是行政许可制。根据财政部2017年所颁布的《资产评估行业财政监督管理办法》来看，政府财政部门对资产评估行业所实施的是行政监管、行业自律与机构自主管理的监督管理模式。多方监督的模式固然有益，但在一定程度上导致对资产评估监督管理的权利分散，且政府职能监管部门无法了解到资产评估行业的一些本质问题、评估行业各行业协会相互之间也缺乏必要的协调沟通，从而导致评估行业监督体系的分裂和标准不统一。

2.专业评估人才缺失问题。我国资产评估人才尚处在一种匮乏的状态，在高等教育体系中本科及以上的资产评估专业培养规模较小，尤其是高素质资产评估专业人才供需严重失衡。近年来相关经济院校虽开设资产评估专业，专门从事资产评估的专业人员数量已经有所增长，但依然无法完全满足市场对专业人员的需求数量。

（三）银行与评估机构的协同影响分析

银行机构与评估机构虽然同为中介机构，但银行是作为金融机构存在，资产评估机构是作为社会中介类机构所存在的，两者在机构的运作形式上有所不同，导致银行机构与评估机构之间信息沟通机制不畅，进而对抵押评估问题的信息也不对等，从而对抵押评估问题也无法完全的达成一致，不利于评估机构与银行机构双方的长期发展。

三、房地产抵押价值评估现存问题

（一）评估途径和方法错误选择，评估程序不合理。

房地产抵押贷款的评估程序主要包括：接收委托、签订约定书、编制作业计划、搜集资料、评定估算、出具报告、档案归档，其中，编制作业计划是整个评估程序最为重要的环节。而由于银行内部缺乏专业的资产评估人员，导致其过度依赖于资产评估事务所的评估报告。资产评估的途径和方法虽然多种多样，但部分评估事务所单纯的追求经济效益，在进行房地产抵押贷款评估分析时，往往缺乏对个体差异的研究与分析，更没有对评估方法和途径的选择行为，一份成品评估报告可以重复利用无数次，一个固定不变的评估报告可以连续数次使用，最终导致评估程序的不合理。

（二）评估人员责任体系不完善，职业能力缺失。

在现如今的社会经济态势下，无论是评估人员或者是评估机构都在追求经济收入，从而导致评估市场的无序竞争与评估业的混乱现象。尤其是目前我国在对资产评估人员的管理方面尚且只有道德规范要求，并没有成熟的相关的责任体系与条例法规，从而导致有误评估报告或评估行为在造成严重后果时责任人不明的情况。还有一部分评估人员空有其证，并无工作经验，将注册评估师证件挂靠在评估事务所就可以得取分红。在我国目前对资产评估行业的行业自检管理方式下，难免会出现一部分没有职业道德的漏网之鱼。这也导致一部分评估事务所依赖与成品报告出具一些不实报告影响了商业银行对这项抵押贷款的判断。

（三）不良房地产抵押贷款难清理，抵押物不易变现。

当债务人无法进行债务清偿时，债权银行被迫对用于抵押贷款的资产进行变卖来进行贷款的全额清偿，银行出于担心更大的损失与政府法院对抵押物快速处理的期望下，对用于抵押房地产的处理情况并不容乐观，往往受买抵押房地产的人员会对房地产进行低价要求，最终使得抵押房地产实际的清偿价格远远小于市场交易价格，从而增加银行的不良资产率。假定在西安市有一笔房产抵押不良贷款的抵押物是一套在曲江新区的面积合适、产权明确的商品房，从这一房产的位置及权属情况来看是极好的不良资产，如果处理得这笔贷款将会得到良好的清偿情况。但其之所以被称为不良就是因为在对其进行处置的过程中容易出现变数。当前我国商业银行的不良资产不良率已经达到了2%，信托机构的不良率更高。根据2018年东方资产管理公司所发布的《中国不良资产市场调查报告》的预测，2018年房地产业不良贷款的规模增幅预计不低于20%。

四、提高房地产抵押价值评估质量的措施

（一）建立银行评估职能部门，加强人才职业道德

对抵押资产的评估过程是银行进行信贷决策的重要组成部分，因此银行机构不应该过度依赖于评估机构，应该从银行内部建立一个与评估相关的职能部门，使其独立于信贷人员与专业评估人员，能够对评估机构所出具的评估报告进行专业、客观、公正的履行审查职责。其次，银行应注重现有信贷人员评估知识的再培训，使信贷人员能够对基本的评估报告有一定的辨别能力与理解能力，同时加强其职业道德的深入教育，从而提升评估人才综合素质能力。

（二）银行内部建立抵押贷款风险管控机制

银行相关管理人员及从业人员需要树立风险管控的意识，高度重视并合理规避房地产抵押贷款的潜在风险。商业银行还应当在结合其自身的经营情况的前提下，严格的将银行信用评估系统利用起来，严格把控贷款的审批程序，规范贷款的操作过程。同时，在系统内部选拔并派设贷款风险管控的专业人员，对各项房地产的抵押贷款的风险进行测评与预估，也要不断的提高贷款业务人员的职业素养，要对其不断进行风险意识和职业能力以及职业道德的培训与测评。

（三）完善评估行业的规章制度

完善房地产抵押评估的相关规章制度，首先要从房地产评估机构进行完善，对评估机构资质提出认证要求，适度增加评估事务所在职注册评估师的数量。其次，房地产评估行业需要建立完善的评估结构和评估人员的信用管理的制度，由评估师协会进行建立起信用档案，将评估人员的执业情况和评估报告的质量审核的情况和奖惩情况在适当位置进行公示，对不同情况的评估人员进行不同程度的奖惩。再次，建立对评估报告的多重审核制度，建立“评估师自审—组内经理初审—機构经理再审—银行机构终审”的四审制度，严格把控评估报告质量，确保评估报告真实程度。

（四）正确选择评估的途径与方法

资产评估的途径和方法是资产评估的主要工具和手段，在资产评估工作中起着重要的作用，评估途径和方法之间具有互相替代性和可比性。如果评估人员可以选择到适当的评估途径和方法，将为有效的完成评估任务提供了可能性。资产评估的途径由市场途径、成本途径和收益途径以及由其演变出的其他评估方法共同构成。掌握评估途径的内涵，所应用的前提条件和对评估参数的条件和要求，是了解评估途径和方法的基础，也是让评估途径和方法得以正确运用的基础。

（作者单位：西北大学现代学院）