房地产企业投融资过程中财务管理问题与对策探究

罗丽莉

房地产企业想要不断的扩大经济效益，投融资是主要的经济手段，而在投融资的过程中，财务管理工作水平的高低直接影响到企业经营的成效甚至企业的长远发展。本文结合实际，在论述房地产企业投融资相关内容的基础上，探讨了财务管理工作在房地产企业投融资的作用，同时，总结分析了当前房地产企业在投融资过程中财务管理存在的重、难点。希望分析之后可以给相关工作人员提供参考。

房地产行业属于资金密集型企业，从拿地到立项、从项目开发到销售等一系列运作，都需要大量的资金支持，故没有有效的资金支持和管理，房地产公司就很难快速稳定的发展。也因此，进行科学有效的投融资是房地产行业最重要的经济行为之一。本文就房地产企业在投资、融资过程中的财务管理问题进行了探讨，同时对房地产行业投融资过程中财务管理所面临风险问题进行了分析，并提出了相应的解决建议。

一、投融资内容浅析

从企业财务的角度而言，所谓融资，就是企业通过多种渠道筹集到实现企业经营发展所需资金的一种经济行为。而投资，就是企业为了获取未来收益或资产增值将资金或其他资产投放至某一领域内的一种经济形为。通常情况下，企业的投融资对于企业是否能够达成预定的战略目标和经济目的有着直接的关系。伴随着我国市场经济逐步完善，我国的房地产企业也迎来了新的发展契机。正是由于经济的快速发展，也促使我国的房地产行业的融资渠道和投资方向变得多样化。对于不同规模的房地产企业而言，债权以及股权融资已经成为了非常常见的融资方式，除此而外，预售融资以及共同开发融资也是非常重要的融资方式，这些融资渠道不仅保证了企业融资的效率，让其在短时间内获取到支撑企业运营发展的资金，同时也促使融资风险不断的增大。在具体的投融资过程中，因为接触到了大量的资金，一旦没有有效的资金管理措施和管理办法，就会影响到企业投融资平台的有效性和投融资的成果，甚至对于行业的可持续发展带来负面的影响，从这一角度而言，在投融资过程中强化财务管理是非常关键的。

二、房地产行业投融资过程中加强财务管理的意义

（一）规避投融资风险

伴随着我国城市化进程的不断加快，我国的房地产行业也取得了较为明显的成绩。基于房地产行业自身的特殊性，在从事房地产开发的过程中，往往需要大量的流动资金来维持房地产企业的稳健发展，这就需要对企业的资金结构进行合理的规划和有效的配置，充分评估公司的偿债能力和风险承受能力，通过科学有效的财务管理方法，建立合理的预警机制，对当前投融资行为定期给予分析和评价，并做出相应判断，从而有效的规避掉企业的投融资风险

（二）有效支撑投融资决策，并提供相应依据

近年来，我国房地产行业中有诸多的企业在投融资过程中，存在投融资金额不足或者过剩的问题，影响和制约了企业的发展。所以在具体的投融资过程中，除了要结合企业的战略发展目标和内外部环境分析等因素，还需要通过一定的财务计算方法，估算出投融资的资金成本、现金流量等各类财务指标，选择最为合理且有效的投融资方案，而财务指标分析也成为了投融资决策中非常关键的一个依据。

（三）有效降低投融资成本

房地产企业通常会根据自身的战略发展需要并结合企业的年度財务预决算目标，制定相应的投融资计划。通过对市场上的各种投融资方式进行综合的考量和评估，选择收益相对比较高、成本相对比较低的投融资方式，再通过有效的财务管理，对于投融资的额度进行可行性评估，最后制定合理的投融资方案，确定具体的投融资规模，这样就可以有效的促使企业的投融资成本大大降低 。

三、房地产行业投融资中财务管理所面临风险问题

（一）资金链断裂风险

在房地产企业运营管理和发展过程中，每一个环节每一个项目，都需要有足够的现金流作为支撑，只有这样才能够促使企业实现有效买地、合力开发和营销策划。但是每一个环节期间，一旦出现了资金链断裂或者资金异常的情况就会导致企业无法按照预期计划进行有效的运营管理，甚至会出现停工、烂尾等现象，很多豆腐渣建筑以及烂尾楼都是因为资金压力所导致的，可见企业是否能够有效的融资，直接关系到了企业的生死存亡，因此对于房地产企业而言，融资困难往往就是导致企业资金链断裂的最主要的风险之一。

（二）资金成本控制风险

资金先行是房地产行业的典型特点，而在房地产行业资金筹集和投放使用过程中，如果不能做好资金预算和资金成本管控，不仅增加了企业的负担，而且还会给企业带来具大的资金风险。实事上，房地产开发过程的复杂性，加上项目前期调研的有限性，很大程度上制约着房地产项目资金预算的全面性和准确性，伴随着房地产行业的激烈竞争，部分房地产企业还存在着盲目投融资，盲目拿地，非理性扩张的问题，最后导致投融资成本过高、项目消化困难。究其原因，是因为房地产企业没有对资金进行一个全盘的管控，没有对资金动态成本进行科学的调整和分解。因此，房地产企业在投融资过程中，进行有效的资金预算管理和成本管控，可以提升资金使用的灵活度，最终保证开发项目的正常开展。

（三）投资风险

在变化莫测的市场中，任何投资行为都存在着一定的风险，因此在企业做出投资决策前，应根据企业的战略目标合理评估自身的经济资源和经济能力，分析投资行为是否符合市场的发展规律，是否能够达到预期目标等。事实上，在房地产企业发展过程中，特别是投资项目在开发过程中，会遇到多种多样的问题，例如材料成本大浮增加、因不确定因素导致的债务增多、市场经济的变化、政策的调整等，这些问题直接会导致房地产项目不能够达成预期的目标和效果。从这一角度而言，房地产企业虽然制定了从当前时点来看较为合理的投资方案，但在过程中还需要科学的运用财务管理办法进行管控，根据当前内、外部经济环境的变化及时调整财务预算、投融资方案等，保证企业的健康发展，只有这样才能够真正降低企业的投资风险。

（四）资金回笼风险

一般而言，房地产企业在开发过程中，会向银行或其他金融机构进行贷款，这是一种非常常见的融资方式，在后期的销售过程中，房地产企业会将收取到的销售款用来归还欠款和支付利息，这种方式能够有效的解决房地产行业的资金需求问题，并保障房地产开发项目的正常运转。但是，由于房地产企业开发周期比较长，资金回笼又受到政策法规、市场环境、营销方式等因素的影响，导致回笼周期拉长、回笼难道增大，致使房地产企业在偿还债务和支付利息方面受到极大的影响，严重会使企业陷入资金短缺的财务困境，影响企业的持续发展，甚至导致企业破产。

四、加强财务管理的建议

（一）做好预算工作

房地产企业在社会经济发展过程中占有着重要的地位，而房地产企业的发展对于财务管理的要求又特别高，特别是预算管理工作。为保障房地产开发项目能够有序的进行，房地产企业各部门应根据项目进度、预期收益和投资计划等制定合理有效的财务预算管理办法，包括经营预算、资金预算等。项目开发过程中，房地产企业要认真执行财务预算，财务部门要发挥财务预算监督管理的职责，对资金收付、成本费用等情况进行动态监控，确保房地产项目朝着既定的、健康的方向发展，有效降低投资失败概率，最终实现预期收益。

（二）严格资金管理

为了有效保障房地产开发项目的顺利实施，需要对资金进行严格的管理。通过拓宽融资渠道实现房地产企业资金结构的优化，将筹集到的资金进行科学有效的管理，进而不断的形成良性循环，来保障房地产企业的稳定发展。但是当前我国的房地产企业在资金管理方面还缺乏丰富的管理经验，尤其是面对销售不理想、盲目投资、内控不建全等情况，直接影响到房地产企业现金的流通，从这一角度而言，制定科学有效的资金使用计划，不断优化企业的资金使用管理机制，有效加强并进行合理的监督，对于房地产企业的发展是非常关键的。

（三）及时分散风险

房地产企业项目周期比较长，这往往需要科学合理的财务风险规避措施。通常来说，企业进行投资分散往往能够有效的规避财务风险的发生，一般情况下可以按照区域和时间的不同进行有效的投资分散措施，将一个投资区域分散到诸多个投资区域中，例如可以将部分一线城市的注意力逐渐的转移到其他等级城市的房地产开发项目中，这样可以有效的规避因为地区政策差异或地区经济不景气所带来的一些损失;而有效的、合理的制定投资时点也是非常关键的，这往往会影响到房地产企业是否能够及时的回笼资金，同样也可以有效的避免因为市场经济发展不均衡所带来的部分经济损失，大大降低风险。

（四）加强对财务成本的管理，运用多元化的融资模式

不断加强房地产企业的财务管理，保障财务成本管理体系的全面升级是非常关键的。在房地产行业进行投融资过程中，必须要充分的考慮到各个环节的成本投入，需要注意收入以及支出之间的关系，从而通过合理的管理办法来实现财务成本科学有效的管控，进而保障投融资过程中的财务管理水平。通常情况下，房地产行业为了有效地规避掉资金与经营风险，有效地降低财务成本，需要根据自身的情况和实际的需求，选择多元化的融资模式。例如，为融合多方资源、规避独自承担风险而选择合作开发的股权融资模式;为缓解资金压力、促进企业资金流通而选择多家金融机构贷款的债权融资模式。在过程中，还需及时的基于内外部的社会环境做出有效的调整，并不断地拓宽融资渠道，从而有效的保障企业的健康发展，万科作为我国最大的住宅房地产开发企业，就是通过强化财务成本管理，和多元化的投融资模式来实现其资金运转顺畅的。

五、结语

总而言之，对于房地产企业而言，投融资是企业发展壮大非常重要的一种经济手段，而对投融资进行有效的财务管理，可以促使企业投融资决策的科学性和准确性，很大程度上能够降低投融资成本，减少资金风险，并有效的提升资金利用率，对于企业的健康发展有着重要的意义。

（作者单位：重庆昊天投资有限公司）