征地拆迁中土地使用价值的补偿问题

白铁英

(黑龙江省齐齐哈尔市土地储备地产中心，黑龙江 齐齐哈尔 161005)

在经济高速发展的背景下，城市化进程与传统改造活动出现了快速推进的趋势。为了达到建设目标，需要通过征地拆迁的方式，获得土地资源的使用权。然而，进行征地拆迁的过程中，经常会出现各式各样的问题，导致双方出现争执，对建设进度造成负面影响。因此，需要分析征地拆迁土地使用价值补偿存在的主要问题，并提出对应的补偿机制，达到良好的处理效果，为以后的进一步建设提供重要的参考信息。

1 征地拆迁中土地使用价值补偿存在的主要问题

1.1 补偿主体模糊

在征地拆迁过程中，存在补偿主体过于模糊的问题。根据相关法律条例规定，政府在进行征地拆迁的过程中，可以利用行政方式收回所有人的土地使用权。但是，需要给予所有者一定程度的补偿。因此，根据这一条例可以认为，政府在征地拆迁的过程中属于补偿主体，需要继续开展相关工作。然而，随着相关法律的进一步推出，当前相关条例规定拆迁者需要对被拆迁人提供对应的补偿。在这种情况下，拆迁者成为了补偿行为的主体[1]。这一规定差异导致主体的界定出现了模糊问题，间接导致大量的条件争议，不利于征地拆迁的进一步开展。

1.2 审批程序不清晰

在征地拆迁的审批过程中，相关条例规定，为了保障城市的基础规划，旧城区改造工程有权利对土地使用的权限进行适当的调整。土地管理部门在经过上级允许后，可以按照法律规定收回土地的使用权利，并基于对应的补偿。如果需要提前收回土地使用权，应当按照其基本年限与土地开发的状态，规划补偿规模。但是，相关条文中对拆迁土地审批的程序界定相对较为模糊，没有明确土地使用的基础权限与处置决定，对征地拆迁的工作效果造成了负面影响。

1.3 土地使用价值淡化

1.3.1 土地使用价值与房屋价值被混淆

在我国法律规定内容中，针对房屋的产权主要包括土地使用权与房屋使用权两个分类，其使用价值也需要根据这两部分进行界定。当前，我国房地产市场化进程逐渐加快，土地使用的价值相较于房屋价值出现了大幅上升。然而，当前我国补偿执行内容中，没有明确土地本身的价值地位，只通过象征性补偿的方式，商定了征地拆迁。法律法规普遍强调拆迁方应当对被拆迁方进行土地使用价值补偿，但是在实践过程中往往仅针对房屋价值进行了补偿，混淆了二者之间的概念。

1.3.2 土地使用价值评估不合理

通常情况下，针对土地使用价值的补偿评估需要根据政府的货币基准价格进行适当规划，开发商具有一定程度的操作空间。在进行评估的过程中，通常没有考虑土地使用价值，仅仅针对房屋所有权进行了计算。同时，在补偿过程中，也没有针对土地取得方式、剩余年限、使用权合法性进行评估，导致出现了大量的执行问题[2]。同时，由于土地使用权价值被忽视，因此政府公布的货币补偿指导价格无法体现土地本身的使用价值，导致被拆迁方陷入了严重的劣势，引发了大量的矛盾问题，不利于征地拆迁的正常进行。

2 征地拆迁中应当采用的土地使用价值补偿机制

2.1 应用合理的土地使用价值补偿计算方法

2.1.1 土地价值计算

土地使用权的价值应当由土地与房屋建筑两方面组成，在分析使用价值的过程中，如果地租与使用价值差距较大，便证明剩余年限较长，相关价值便会越高。通过这一概念，便可以明确土地使用价值相当于土地所有价值的94%。

2.1.2 土地使用价值补偿

如果征地拆迁需要采取以旧换新的形式进行，便需要分析被拆迁方在土地使用价值方面出现的经济损失级别。对被拆迁方而言，土地本身的价值来源于开发商对使用若干年后的经济补偿。因此，可以看出，以旧换新的方式在房屋方面的收益远远低于土地使用价值方面的损失。我国土地使用权登记仅包括房屋的面积以及居住的面积情况，没有考虑土地使用价值的相对比例，对被拆迁方的财产保护力度较差。以旧换新的方案表面上土地使用面积没有发生改变，但内在的土地使用价值已经出现了较大的损失。因此，为了完善对应的补偿机制，应当明确规定土地使用价值的基础形式，并针对其比例之和进行适当的计算。如果没有经过协商或没有征得被拆迁方的统一，不得对土地使用价值进行擅自更改。通过这种方式，能够有效保护被拆迁方的土地使用价值补偿权利，避免出现不良侵占问题，达到良好的财产保护目标，有利于进一步规划土地使用权补偿的基础流程，实现最佳建设效果，为征地拆迁工作打下坚实基础。

2.2 明确划拨土地与出让土地使用价值补偿区别

为了解决征地拆迁中土地使用价值补偿的相关问题，应当明确划分土地与出让土地使用价值的补偿区别，尽可能保护被拆迁方的利益。在我国，土地使用价值包括两种主要形态。第一种形态为土地使用权出让后，由于公益的相关需求，进行行政划拨而形成的土地使用权利。这一价值出于公益性特征，除相关条例特殊规定的部分以外，土地使用权不能再次进入市场。如果相关使用人员转让该权利，则需要认定此行为者无法再次利用该土地，公益性行为已经进入结束状态。在这种情况下，国家需要收回土地另行处理。第二种形态需要在有偿出让土地使用价值前，无偿取得该土地的遗留权利。按照相关形成方式的差异，可以分为行政与法律规定两种[3]。因此，为了改善征地拆迁的效果，应当明确划拨与出让土地的价值补偿差异，并合理区分两种补偿形式，实现最佳处理目标，为以后的进一步发展打下坚实基础。此外，还应当明确，划拨方式取得的国有土地也需要具有对应的土地使用价值，不可看作无偿取得，必须在征地过程中得到对应成本，并明确开发成本，达到组成土地价值的效果。

2.3 革新土地使用价值补偿的法律机制

在征地拆迁土地使用价值补偿的过程中，应当从公共法律角度出发，革新原有的补偿制度，尽可能规范拆迁过程中出现的乱象，达到良好的补偿效果。通过规定相关法律制度，能够有效规避拆迁过程中针对土地使用价值补偿出现的问题，有利于提高征地拆迁的效率。当前，应当设立针对性法律，约束土地征收的问题。随后，再出台相关征收标准化制度，明确土地使用价值的补偿方法。原有的土地管理与城市拆迁条例中，没有针对土地征收的相关价值补偿措施进行规定，导致后续的工作流程中出现问题，严重削弱了征地拆迁的效果。为了解决这一情况，需要将土地使用价值补偿制度上升到管理法案的级别，并制定合适的征收标准，规范拆迁行为，实现良好的土地使用价值补偿目标。此外，在新机制执行的过程中，还应当收集存在的不良问题，进一步强化整体反馈效果，降低后续出现的负面补偿影响，实现良好的发展目标，为城市规划提供有效的建设动力。

3 结 语

在征地拆迁过程中，土地使用价值补偿问题属于较为关键的部分之一。为了达到良好的实施效果，应当采取有效的措施，完善使用价值补偿体系，达到良好的工作目标，为以后的建设与发展打下坚实基础。