剩余收益模型在房地产企业估值中的应用

□文/张 毅

（上会会计师事务所（特殊普通合伙） 河南·郑州）

［提要］ 本文主要研究如何用剩余收益模型对房地产企业价值进行评估。首先将传统的剩余收益模型与房地产开发企业的特征结合，得出改进后的剩余收益模型；其次用该模型对万科企业的内在价值进行评估；最后将评估价值与企业市场价格进行对比。对比结果表明：该模型评估价值与企业资本市场价格的拟合度较高，说明该模型对于评价房地产企业的内在价值较为有效，对于投资者的投资活动具有较强的实践借鉴意义。

一、研究背景及简要文献回顾

根据国家统计局的官方数据显示，2020年我国整体的国内生产总值增加值达到1，015，986.2亿元，其中房地产行业所带来的经济增加值就达到了7.34%。尽管国家对于房地产行业实施调控政策，但是2019年中国商品房的销售额达到159，725.12亿元，为房地产企业带来了丰厚利润的同时也为资本市场上的投资者提供了良好的投资标的。而在资本市场中，随着越来越多的战略投资者进入，价值投资的理念逐年兴起。所谓价值投资，是指投资者首先评估出企业的内在价值，然后当企业股票市场价格波动到内在价值以下并达到一定的安全边际时即可购入持有等待其价值回归，最终获取投资收益。在这样的投资理念指导之下，如何判断房地产企业在资本市场上的投资价值，就成为投资者急切关注的问题。本文拟结合剩余收益模型，以万科企业为例探究房地产内在价值的评估方法，以期对投资者的投资实践有所帮助。……