集体土地上房屋买卖合同无效后法律问题研究

摘要：集体土地上房屋买卖存在无效和有效不同的判决结果，无效后应根据《合同法》五十八条规定对财产进行分割。其中无效案件中出现了不同的处理方式，文章对案例中出现的问题进行梳理，对焦点进行分析，最后对处理此类案件提供意见。

关键词：集体土地;房屋买卖;财产分割

在司法实践过程中，集体土地上房屋买卖合同存在认定无效和有效的不同判决结果，无效的原因多是因为出售给非本集体组织成员，违反法律的强制性规定导致合同无效。合同无效后如何处理，主要法律依据是《合同法》第五十八条规定1。无非是返还财产，无法返还的根据过错承担责任。此类合同无效后也涉及了很多问题，笔者筛选了几则案例，并对其中具体涉及的问题进行梳理分析。

一、問题及分析

（一）合同无效后，过错比例划分存在不同。

（2019）鲁0911民初4490号判决书中，判决合同无效，并返还房屋。因出卖方出售是明知对方是非本集体经济组织成员，认为存在较大过错。在房屋升值后又合同无效收回房屋，违背诚实信用原则，综合考虑承担80%的责任。买受方未认真考察涉案房屋性质，未充分了解是否存在禁止交易情形，未尽到谨慎的审查义务，承担20%的责任。升值损失、评估费按照上述比例分担。装修价值因与房屋一同返还出卖方，由出卖方支付给买受方。（2015）鄂江夏民二初字第01072号判决书，同样因涉案房屋系禁止买卖的房屋责任比例划分为出卖方70%和买受方30%。判决返还购房款及利息的70%。（2013）洪经民初字第358号判决书中，出卖方承担损失60%，买受方承担40%。

这三个案子同样都是集体组织以内的人出售给非本集体组织成员，都存在违背诚信原则的情况，但三个案子对双方当事人的过错比例认定不一样。司法实践中此类情况较为突出，不同地区对于此类合同无效中的过错认定不一样。但可以看出的是，都认为出卖方违背诚信原则，出卖时的明知义务更重要一些，都超过了50%。认定过错大小不一往往存在各种各样的心证，但对此类情况，全国还应该有一个统一的裁判标准，同样类型的案子过错比例应一致。出卖方以不知情或签订后才知道不允许交易抗辩的情况，不应当支持。相对买受方来说，出卖方的义务更重一些，加之通过出卖方的法庭表现，法官心证得到出卖方应当是违背诚信原则的。综合二者，统一一个出卖方70%的责任更好。具体案件根据实际情况上下浮动，而不是同样类型的案件，裁判结果都不相同。更有甚者，对于另购房屋的差价损失2或房屋上涨价格3都未支持，只支持了归还购房款和从合同约定交付房屋时间开始到实际归还款项之日止的利息。此类判决对出卖方的惩罚力度太小，有违合同法的基本原则。

（二）合同无效，但不返还房屋。

有的案件虽然判决合同无效，但并未判决返还房屋。法官不仅对合同效力进行，还对案件所涉及的事实情况进行分析，合同无效后怎样才是最合理的解决方式。如何惩罚出卖人的不合理目的，如何通过判决平衡当事人的利益都在考虑之中。买受方如果除本案诉争房屋外，再有其他住房或住处，为了保护买受方的居住利益，认为现阶段不具备腾退诉争房屋的客观条件。4此类房屋的买卖多数是为了居住，并不是炒卖房地产的行为，往往涉及到的是最基本的权利。本案如果出卖方在外给买受方租住房屋后在要求腾房的话也不应当支持。法官明显是认为出卖方违背诚信原则，合同虽然无效，但是应当保护买受方的居住利益，才作出此判决的。

还存在涉案房屋已经转让给第三人后，不具备返还条件的情况。5涉案房屋已经出售给第三人且实际由第三人家属居住使用，暂不具备将该房屋返还给原告的条件，故出卖方主张返还涉案房屋的主张不予支持。可想此案，出卖方想要获得房屋还需要向第三人提起诉讼，但后一个官司可能存在败诉的风险。按现阶段对于集体土地房屋买卖合同效力的理解，如果第三人与出卖方同为同一集体经济组织的话，那么整个买卖合同将会被认定为有效。第三人有合法拥有房屋的抗辩理由。

（三）涉案房屋已经拆迁，拆迁利益分割。

此类房屋在买卖后，存在了拆迁行为，原房屋不存在，也就无法根据《合同法》要求返还房屋，只能对后面的拆迁利益进行分割。此时要对拆迁协议中的具体费用进行分类，如建筑自拆清理费、附属物补偿费、房屋征收奖励费、临时安置费、搬家补助费这些费用应认定为是对拆迁前房屋实际使用人的补偿，哪怕双方有个过错比例，也应当归拆迁前房屋的实际使用人。像出卖方对拆迁后的安置房屋和拆迁时的房屋征收补偿款应当根据过错比例进行分割。

有的案件的法官认为6拆迁安置补偿仅仅是涉案房屋价值的补偿，并不包括宅基地使用权的补偿。从诚实信用原则和维护交易稳定的角度出发，即使该房屋买卖合同无效，买受方也无需承担向出卖方返还财产的义务。

二、建议

法院在审理集体土地上房屋买卖合同首先应统一裁判规则，具体无效还是有效应当有一个明确的定论。本文研究的是无效后涉案房屋的标的分割问题，只谈论无效后财产分割的建议。一是合同无效后，过错比例划分大小应统一。二是根据个案情况，可以出现判决合同无效但不返还房屋的个例。三是涉案房屋已经拆迁的，应对具体款项进行细分，属于拆迁前使用人的应归属于具体房屋使用人。

参考文献

[1]沈建红，严慧勇，杨华等.农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用[J].法律适用，2015，（06）：86-92.

[2]王利明.合同无效制度[J].人大法律评论，2012（01）：67-91.

[3]崔建远：《合同法》（第六版）[M]，法律出版社，2016.

作者简介：张成浩（1995-），男，汉族，山东临沂人，华北理工大学法律（法学）专业研究生。

1《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2参见（2019）京0105民初36624号

3参见（2014）鄂洪山民商初字第00539号

4参见（2014）一中民再终字第03382号

5参见（2018）京0114民初16869号

6参见（2018）苏0583民初17621号

（华北理工大学 河北 唐山 063210）