商品房抵押预告登记相关问题探析

摘要：近年来，在实务中遇到多笔商品房抵押预告登记抵押权未获支持的情况。一手房按揭业务中，银行办理了商品房抵押预告登记，客户一直未办理产权证，后商品房被第三方法院预查封。客户逾期后银行向法院起诉，请求确认银行对抵押预告登记房屋享有抵押权，法院未支持，理由为抵押预告登记不等同于抵押登记，抵押预告登记权利人不享有优先受偿权。

关键词：抵押权;预告登记

一、抵押预告登记权利人是否享有抵押权

笔者认为，抵押预告登记权利人不享有抵押权。依据《物权法》第二十条规定1，预告抵押登记，在未办理房屋正式抵押登记之前，权利人享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，但并未取得正式抵押权。在光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第9期）一案中，法院认为，抵押预告登记权利人不享有抵押权。

二、抵押预告登记在执行程序中是否足以排除强制执行

笔者认为，抵押预告登记不足以排除强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定2，预告登记程序在保全层面确实具有一定的对抗效力，但可以排除执行异议的，仅限于不动产买卖受让物权登记，而非抵押预告登记，在抵押预告登记不具备完成抵押登记情况下，抵押预告登记不足以排除强制执行。……