后开发时代的中国房地产业

文/上海易居房地产研究院课题组

一、后开发时代的概念与意义

（一）后开发时代的涵义

纵观世界发达国家房地产市场发展历史，许多国家都曾经历过一个“大开发时代”，即房地产市场需求、新房开发规模、供应规模快速增长，导致房地产市场经历持续大规模增长、快速发展的阶段。这个阶段房地产市场以增量市场为主导，房地产流通方式以买卖为主导。

紧随大开发时代之后的，是所谓的“后开发时代”：房地产市场需求增长趋向平稳，新房开发规模、供应规模缩小，房地产增量市场见顶回落。房地产市场逐步转向以存量市场为主导，房地产流通方式逐渐趋向于买卖与租赁并重。

（二）研究后开发时代的意义

1.有利于准确进行市场研判。相对于大开发时代，后开发时代的房地产市场并不是停滞不前的，其在市场结构和市场运行方式上具有不同的特点。首先，存量市场逐渐成为房地产市场的主导，尽管新房开发、供应规模缩小，但二手房市场非常活跃，因为家庭和企业在其生命周期的不同阶段，对房地产的需求不断变化，而房地产受自身物质特性和空间位置制约，难以通过改造来完美适应需求的变化，这就需要通过市场交易来实现房地产效用的优化。其次，房地产的市场流通方式不再像大开发时代那样以买卖为绝对主导，而是买卖与租赁并举，因为房地产市场上各类市场主体的分工总是趋向不断细化。当房地产市场上出现越来越多的以赚取长期稳定现金流为主的机构投资者时，租赁就成为房地产市场上非常重要的流通方式。……