“高周转”、利润率与房地产企业经营风险

孙海刚，冯春阳

郑州银行，河南 郑州 450046

一、问题的提出

房地产行业与中国土地财政密切相关。土地财政为劳动力的城市化提供原始资本[1]，能推动城市化进程并带动经济持续增长[2]。土地财政虽然为地方经济发展作出了巨大贡献，但也带来了许多问题。首先，一些地方房地产泡沫化、金融化倾向严重，导致金融风险加剧。其次，由于房价高企，房贷成为居民部门杠杆率上升的主因，对消费的挤出效应明显。最后，房地产行业占用一些金融资源，影响实体经济发展。2016年，中央经济工作会议提出了促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”[3]。2020年，新冠肺炎疫情在全球蔓延，全球经济遭受重创。同时，随着房地产限购政策的加码及在金融端对房地产企业的限制，房地产周期下行，房地产企业的经营愈发困难。房地产企业的高杠杆经营特性使其在金融行业积累了大量风险敞口。在此情况下，研究房地产项目经营的实质及影响房地产企业经营风险的核心要素是理论界及实务界关心的问题。测量公司违约风险与资产负债率(杠杆率)、公司资产流动性、盈利能力、公司规模及利率的关系，结果显示：资产负债率的解释力度最高，占所有变量对违约风险解释力度的比重最大；公司规模和资产流动性的解释力度分别占20%和15%左右；盈利能力和利率的解释力度较小[4]。在当前房地产企业高负债、高杠杆的经营模式下，为何多数高负债房地产企业并未陷入财务危机？……