历史街区城市更新范型探析

■ 曹子健 CAO Zijian 张 凡 ZHANG Fan

1 概述

中国一线城市的建设已进入转型阶段。一方面，随着国内经济由增量到存量发展模式的转变，城市发展也由大尺度的城市开发向既有城区的城市更新倾斜；另一方面，民族文化认同感的提升和历史价值的觉醒，让历史城区的意义得到进一步重视。

1956 年，时任哈佛大学设计研究生院院长何塞·路易·赛特就美国城市发展作出以下论述：“我们美国的城市，经过了一段高速发展和向郊区的无序蔓延扩张后，是时候需要承担其在昔日城镇繁荣之时未曾认识到的责任了。”[1]

在土地经济之后，中国的城市发展也必将承担起历史街区复兴的重任，给城市中心的没落之地一次新生。

范型，即范式的类型。城市复兴的范型是从成功的城市复兴案例及既有理论中总结的典型成功路径。城市复兴可分为物质、经济、社会三个层面[2]，其中，物质复兴对应物理空间，社会复兴对应社会空间，经济复兴对应更新机制范型和功能导向。因此，历史街区城市更新的范型也从以上4个方面展开（图1）。

图1 历史街区城市复兴的范型

2 更新机制范型

城市更新为社会服务，涉及到众多利益集体的共同利益和共同决策，因此，更新机制至关重要。总体来看，更新机制可分为自上而下、自下而上和各方联动3 种范型。

2.1 自上而下的更新机制

城市更新的主体包含政府、开发商和居民3 个主要部分，自上而下机制包括政府主导与政企合作，如巴黎马莱区、伦敦金丝雀码头、旧金山米慎湾、上海新天地等。

作为自上而下更新的代表，巴黎马莱区的更新体现了政府对于城市振兴的作用。1962 年，政府颁布《马尔罗法令》，将历史街区保护纳入法规；1965 年，马莱区成为巴黎第一个保护区；1996 年，《保护与价值重现规划》获批，标志着自上而下的城市更新走向成熟。政府首先应用“刮除术”（curettage）的方式，强制清除建筑上的“寄生物”和其他加建，将主要在17—18 世纪建造的府邸建筑的内庭院和花园恢复原状，接着在可剔除的区域内建造一些能够很好融入城市肌理的新建筑（图2）。自此，马莱区由拥挤混杂的没落城区变成了新旧共生的文化混合街区。马莱区的更新是减量更新模式的经典案例，该模式下，政府的经济与政策支持不可或缺。

图2 “刮除术”前后马莱区的肌理变化[2]

2.2 自下而上的更新机制

自下而上的更新是居民与小商业者意志的强烈表达，蕴含了驱动城市更新的内在动力，广泛体现在社区微更新中，如日本“社区营造”潮流下的街区更新、上海田子坊等。

田子坊是上海租界时期形成的工业与居住混合街区，改革开放前后，上海面临产业转型升级，里弄工厂走向衰败。90 年代末，一些艺术家开始租用废弃工厂作为工作室，这一尝试迅速推动了整个街区向艺术家街区的转型，“小资”气质吸引游客不断聚集。2005 年开始，文创和餐饮类商家看到该地区的潜力竞相进驻；如今，田子坊已然成为商业、文创、居住混合的艺术街区。

2.3 各方联动更新机制

各方联动的更新是利益相关各方博弈、制衡和共同决策街区发展走向的模式（图3），如纽约高线公园、北京南池子、台北大稻埕等。

图3 各方联动范型的作用机制

台北大稻埕的更新生动呈现了这种博弈的过程。迪化街是大稻埕地区的主干街道，20 世纪80 年代，政府计划将7 m 宽的道路拓宽为20 m，并将迪化街两侧街廓划为特定专用区；1988 年，乐山文教基金会动员联合学者及文化精英组成保存联盟，联合刊登文章《抢救永远的迪化街》，联合市民要求政府暂停道路拓宽计划，政府宣布暂停该计划；1995 年，政府实施较为谨慎的“城市再发展”政策，成功打造“年货大街”迪化街；1998年—2000 年，《大稻埕历史风貌特定专用区计划》和《大稻埕历史风貌特定专用区容积转移作业要点》相继颁布；2010 年—2016 年，社区和政府联合发起了“都市再生前进基地”的老屋活化运动、“创意城市”的街区再生运动和“世界设计之都”的社区复兴运动[3]。各方由冲突到配合，最终促成了大稻埕的保护性更新转型。

3 功能导向范型

历史空间与现代需求之间的矛盾冲突是大多城市历史街区衰败的主要原因，积极的功能导向可以最大程度地实现历史街区的保护与复兴。综合历史街区本身的功能属性及文化价值，功能导向范型可分为生活居住、工业商业、旅游文化和混合导向4 类。

3.1 生活居住导向

生活居住导向强调街区对居民的吸引力和场所感。历史街区一般位于城市中心，有着成熟的社区组织结构，在此基础上进行居住导向的更新和适度开发，往往能创造出极富活力的生活场景，并强化社区凝聚力,如伦敦沙德·泰晤士区、格拉斯哥金融城、纽约苏荷区等。

19 世纪末至20 世纪初，格拉斯哥金融城曾是大英帝国第二大工商业中心格拉斯哥的代表性城区[4]；然而，接下来的经济萧条和两次世界大战使其不断没落，至20 世纪70 年代，该地区1/3 的房产空置，商业急剧变化。该地区土地由政府所有，在考察了商改住的可能性后，决定开展居住混合导向的城市更新。政府采取了“公私合营”的方式，即区议会、公共部门和开发商共同投资，先试点（如埃尔比恩大楼和英格拉姆广场）后推广，改造为主、新建为辅，以街区为单位将住宅需求合理化。在这一过程中，它创造了比任何其他市场经济城市都要大的按需分配的公有和补贴住房存量，成功转变为生活街区。

3.2 工业商业导向

工业商业导向强调历史环境对于经济和生产力的触发潜力，如爱尔兰都柏林港区（图4）、美国丹佛下城、日本东京六本木新城等。

图4 都柏林港区的工商业类型

20 世纪90 年代，衰败的都柏林港区抓住了互联网经济的机遇，利用低税收政策引入大批全球科技和金融企业并设立欧洲总部，如Google、Facebook 等，带动了区域经济的腾飞。在此基础上，都柏林港区发展局制定了发展规划和城市设计导则，利用新建滨水高层、多层建筑及工厂改造进一步吸引企业进驻，带动地区转型成为国际化的滨水高端活力区。

3.3 旅游文化导向

旅游文化导向强调文化遗产的场所感和特征性，文化是复兴过程中重要的催化剂，如成都宽窄巷子、北京大栅栏、马萨诸塞州罗威尔等。

成都宽窄巷子的更新致力于强化“成都生活精神”。作为成都市井生活和北京胡同文化结合的活标本，政府成立合资公司，对核心保护区内的建筑实施了“40%原状修缮、60%存表去里”的改造策略；同时，将3条具有特征性的巷子定位为：象征老成都闲生活的“宽巷子”、象征老成都慢生活的“宽巷子”和象征成都新生活的“井巷子”，获得了旅游和商业上的巨大成功。

3.4 混合导向

混合导向强调城市的多元性、慢行和公共交通系统、日夜活动的错峰配合，如阿姆斯特丹泽伊达斯商务区、柏林波茨坦-莱比锡广场地区等。

面对地区职能分散、功能单一的问题，阿姆斯特丹泽伊达斯商务区的再开发强调打造国际贸易、公共设施和现代居住混合的功能区。规划中，住宅、公共服务和办公分别占比29%、33%和38%，尽管3 个分区的主题各不相同，但都对混合度进行了规定（图5），并在导则层面规定了每个街区住宅占比的最低阈值（图6），保证了城市的多元混合发展。

图5 泽伊达斯分区混合度规定（资料来源：Zuidas Vision Document）

图6 泽伊达斯各街区最小住宅占比阈值（资料来源：Zuidas Vision Document）

4 社会空间范型

关于地域文化传承设计方法的思考，朱育帆提出了“三置论”，即并置、转置和介置[5]。在研究上海石库门里弄改造模式对社会组织模式的影响时，周详等提出了介置、转置、原置、重置与并置等5 种类型[6]。

社会空间是物理空间承载的社会关系结构，在历史街区的物质环境得到改变后，其社会空间可能出现完全不变、全部改变或部分改变的情况。将“置”的概念应用到城市更新领域，即对应了原置、重置和并置3 种范型。

4.1 重置

重置范型是最简单直接的方式，即居民全部外迁，社会结构剧烈变化，新的社会阶层形成。该范型容易形成两种极端：一种如纽约苏荷区，通过艺术家居住置换了衰退的工业，成功完成了功能转型；另一种如上海建业里，将原有历史建筑基本拆尽，尽管按原风格复建，但原有弄堂生活气息消失殆尽，街区彻底绅士化，变为豪宅区。

4.2 原置

原置范型是在保留社区结构的前提下，改善物质条件的理想模式，但因缺少增量，常常需要付出一定的经济成本，如上海步高里、北京南池子、深圳南头古城等。

在上海步高里的改造中，通过对墙面洗刷、增加抽水马桶等方式，整饬了里弄几近破败的物质环境，既使中法结合式石库门珍贵的原貌得以显现，又改善了居住环境，很大程度上留住了原住民，即使有新的居民迁入，原有社会空间也依然能保持下来。改造的基础花销约700 万元，由政府承担了绝大部分，因此，该范型适用范围有限。

4.3 并置

并置范型是指物理空间更新前后，社会空间得到一定程度保留的同时，新的社会关系进入共生模式，如柏林施潘道街区、新加坡牛车水街区、佛山岭南天地等。

对柏林施潘道街区，政府既要保留原住民（多为中低收入群体）的社会空间，又要引进新的产业和社会关系以激活片区。在更新设计阶段，每个项目都成立了“邻里评委会”（本地居民占51%以上，每月对设计进行一次讨论）[7]；在实施阶段，政府将被改造后的住宅上层以低廉的价格提供给社会低收入人群居住；在运营阶段，政府对每个建筑的商用比例做了严格的限制，保证了原住民的留存度，同时，街区南部哈克庭院的成功改造带动了游客的增长，街区西部较低的租金和东德时期已经萌芽的艺术文化进一步吸引了艺术家群体的进驻[8]。加之政府保证了用地类型与土地相关政策的长期稳定，充当了各社会群体“协调者”而非逐利者的角色，施潘道街区形成了多文化并置的社会空间。

5 物理空间范型

对于历史街区来说，物理空间承载着记忆和未来，有魅力的空间形态是多样的。在城市尺度中，城市更新的物理空间范型可分为点、线、面3类。

5.1 点式更新

点式更新包含建筑和小型广场，可分为单点式和多点式。

有效的点式更新可以起到“城市触媒”或“都市针灸”的作用，从而带动周边区域的复兴。例如，塞维利亚都市阳伞以其富有张力的外形取代了原有的修道院广场，成为了塞维利亚老城区的新名片。它汇集了广场、集市、观景台、博物馆和停车场等功能，成为了居民和游客共同的活力点，带动了周边街区的经济增长和功能多样化置换。

巴塞罗那扩展区的更新则采用了多点式更新的策略。从20 世纪80 年代起，10 年间共进行了400 余个小型公共空间的营造，为市民创造了开放的“城市客厅”，提升了城区的生活品质和整体形象，造就了著名的“巴塞罗那模式”[9]。

5.2 线性更新

线性更新主要是街道、河流等更新，有效的线性更新往往会赋予区域发展强大的向性、控制力和黏合度，如纽约高线公园、波士顿大开挖、首尔清溪川等。

清溪川原本是首尔的一条河流，在韩国“汉江奇迹”时期，随着城市的扩张和建设，清溪川上方进行了道路覆盖和高架建设。21 世纪初，韩国经历金融风暴后，转型进入可持续发展阶段，李明博政府决定摘除高架，恢复河道，即：在保留地面两侧双向交通的同时，将清溪川下沉，创造出一个纯步行的滨河步道。更新后的清溪川由拥堵的高架变为了人流如织的城市生活动脉，带动了整个流域沿线地块的复兴（上游地块的地价上涨了50%～200%），并促进了东大门等新文化中心的形成（图7）。

图7 清溪川更新前后城市场景对比

5.3 面域更新

面域更新指多地块组团或城市内大型空间（如超大广场、公园等）的更新。如果说点式和线性更新是更新了城市的“骨”，那么面域更新就是更新城市的“肉”，它直接指向开发量和保护价值判断，也更容易解决实际问题。面域更新是更为综合的更新，通常包括空间结构、公共空间、功能、交通、建筑等各方面的整体调整，如巴黎左岸协调开发区、柏林波茨坦-莱比锡广场地区、北京南锣鼓巷等。

长期以来，巴黎左岸地区的发展被奥斯特里茨火车站及铁路线隔绝。面对这一问题，城市设计架起跨越铁路线的路网骨架，既缝合了两侧的城市空间，又创造出了新的上盖街区；随后，以法国国家图书馆作为复兴锚点，进行整个片区的街块更新建设（图8）。尽管新建率很高，但在更新过程中严格控制了建筑高度（7～9 层）和贴线率以回应城市肌理；同时，对基地内的巴黎面粉厂等工业历史建筑给予充分的尊重，将其严谨地改造为学校的教学楼和图书馆，形成了新旧共生、网络通畅、节奏有致的左岸新城。

图8 巴黎左岸地区更新前后肌理对比

6 结语

对本文涉及到的 33 个案例进行归纳，可以发现，4 种城市更新范型不是相互独立的，而是呈现出一定的相关度（图9）：①自上而下和各方联动机制对于各类功能均有较高适配度，前者更偏向生活居住和旅游文化导向；②旅游文化导向极易形成并置的社会空间，生活居住和混合导向则更有可能实现原置的社会空间；③面域更新占据主流且极易对社会空间造成重置，点式更新则不易形成重置。

图9 本文涉及案例的各范型相关度

不同的更新模式对应不同的场地特质，不同的范型组合可能使更新效果迥乎不同。随着中国城市发展进程的推进，摒弃单一范型（如自上而下地实施单功能导向、令社会空间重置的面域更新），因地制宜地采取恰当、多样的范型组合，才能使城市更新更加有效、城市场景更加精彩。