从美日房地产泡沫成因看房地产贷款集中度影响

刘明彦

2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，并对超限银行设置2～4年调整过渡期，以增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。由于中国实施住房市场化改革还不到30年，未经历过房地产周期性调整的考验，而未雨绸缪无疑是明智之举，因此回顾一下国际上房贷占比与房地产泡沫的关系，对于中国房地产市场的稳健发展或许有所裨益。

美国次贷危机：抵押贷款组合占比与抵押贷款证券化

关于美国次贷危机的研究文献已经汗牛充栋，本文仅从贷款集中度与房地产贷款证券化等角度予以分析。

在次贷危机之前，美国抵押贷款组合市场总额占商业银行信贷的比例高达70%，住房抵押贷款占比过高使银行业过度承担风险。数据显示，次贷危机爆发初期的2008年3月，美国房地产抵押贷款组合市场总值为6.06万亿美元，占银行信贷的比例高达69.6%，之后随着次贷危机的爆发，银行业通过资产证券化（MBS）等方法不断压缩抵押贷款组合市场总值，到2020年底这一指标已降至2.74万亿美元，使抵押贷款组合市场总额占比降至18.18%，银行业承担的住房贷款风险显著下降（见图1）。

次贷危机前美国抵押贷款相关证券余额占银行信贷比例过高，使金融市场承担过高的行业风险。……