房地产调控新变化

赵伟

本轮地产调控重心转向防风险，调控手段侧重房企融资监管。保障房政策对棚改支持持续弱化，转向发展租赁房。

2020年下半年以来，地产调控政策不断加码。与过去相比，本轮调控政策有何不同，对投资有何影响？

1998-2016年间，地产调控政策呈现明显的周期性，调控手段上偏重需求端管理。触发调控政策收紧的主要原因是房价上涨过快，而调控放松的触发因素来自于经济下行压力。调控政策呈现周期性变化的核心，是政策在“稳经济”与“稳房价”间相机抉择。过去调控政策收紧期，多采用限购、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施，而供给端调控措施相对较少。

由于历次地产调控政策偏重需求，而对于房企融资端调控政策并不多，且期间出现多次金融创新，地产占据的金融资源不断增长。以贷款为例，房地产相关的贷款在金融机构中占比，由2005年的14.2%，抬升到2020年的28.7%;地产发展，还推升居民部门杠杆率;居民部门杠杆率，由2005年的16.9%上升到2020年的62.2%。

本轮地产调控，与以往不同之处，在于政策重心转向防风险，调控手段侧重房企融资监管。“三道红线”、地产贷款集中度考核、资金信托新规等调控政策，对房企融资环境有重要影响。

“三道红线”约束下，房企融资需求受限，第二批试点企业有息负债增速或明显下降。“

三道红线”约束下，首批试点的12家重点房企，2020年有息负债同比增速为-1.4%，较2019年增速下降15.6个百分点，显著低于其他非试点房企。

房贷供给收缩下，销售回款增速回落，且预收资金监管趋紧，房企资金腾挪空间缩小。……