高层住宅小区物业管理中消防安全问题及对策

陈建

【摘要】在高层住宅小区物业开展消防安全管理工作是保证高层建筑安全性和稳定性的必要手段，也是保护住宅居民生命财产安全的有效途径。因此，要将“预防为主、防消结合”的原则有效落实于高层住宅小区物业消防安全管理中，构建出政府、地方相关单位、社区等部门协调配合的消防安全管理体系，不断强化人员的宣传教育培训，提升管理人员、群众的消防安全意识和自我保护意识，进而将高层住宅建筑所出现的火灾事故及火灾隐患扼杀于萌芽状态，有效保护居民的生命、财产安全。

【关键词】住宅小区;物业管理;消防安全

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.019

从当下我国住宅小区物业消防安全管理工作实际情况来看，依然存在诸多问题，主要体现在高层建筑未经消防验收擅自投入使用、消防安全隐患突出及未有效落实消防安全管理职责等方面。

1、住宅小区物业管理中消防安全存在的主要问题

1.1电气故障和用电隐患风险居高不下

据统计，2019年度，住宅火灾占总数的44.8%，共造成1045人死亡，占总数的78.3%，远超其他场所亡人的总和。其中，电气线路私拉乱接或老化、违规使用大功率电器、旧电器“超期服役”、电动自行车违规停放充电等问题较为集中。

1.2消防设施器材管理维保不到位

部分住宅小区存在消防设施未定期维护保养，自动消防设施系统瘫痪、消防给水管道无水、消防设施器材损坏、缺失、常闭式防火门未保持关闭状态等等问题，消防设施成为摆设，发生火灾时不能发挥防灭火作用。

1.3疏散通道堆物现象严重

随着私家车不断增多，私家车数量与停车位数量比例严重失衡，私家车占用消防车通道的现象经常出现，甚至一些小区主干道车满为患，消防车通道被占用、堵塞现象日益凸显，一旦发生火灾，将严重影响灭火救援行动迅速开展。

1.4居民业主消防安全意识淡薄

部分居民不懂消防安全常识，对身边的火灾隐患和消防违法行为视而不见。在日常生活中，用火、用电、用气不注意、不规范，乱扔烟头、电气线路私拉乱接、擅自增加大功率电器、私自改装燃气管道等消防安全隐患问题严重。

2、高层住宅小区火灾特点

2.1可燃、易燃物多

高层住宅内部有着相对复杂且庞大的用电设备，一旦其内部电器出现老化、磨损等情况，极易会增加火灾事故的可能性。同时，起火因素也可能是部分电焊工操作不规范、无章操作等引发的。除此之外，基于高层建筑高标准的装修，其内部装饰材料多是由可燃材料组成的，也一定程度上加快了燃烧速度。

2.2火势蔓延途径多

烟囱效应是高层住宅小区建筑火灾的主要特点，再加之高层建筑内部设置相对复杂，其主要由楼梯间、送风道、管道井及电梯井等多个竖直井道而构成。若在设计过程中没有对防火隔离措施及加以考虑，一旦发生火灾，火势极易通过竖向管井和孔洞蔓延。

2.3人员疏散困难

第一，基于高层住宅建筑的特殊性，这也导致人员居住呈现集中化特点，一旦发生火灾时，疏散时候极易出现踩踏、拥挤情况。第二，火灾发生过程中，火勢呈现快速的竖向蔓延，为安全疏散带来极大的难度。第三，发生火灾时，高层建筑的安全疏散主要依赖于疏散楼梯，一旦楼梯间未采用有效的防火分隔措施，不能有效地防止烟火侵入，则会造成烟气就会很快充满楼梯间，从而严重影响人们的安全疏散，威胁人们的生命安全。

2.4火灾扑救难度大

就现阶段来看，我国配备的举高消防车大多在60m以下，多数消防水枪、水炮的喷射高度仅有50多米。换言之，50m以上尤其是超过80m的楼层发生火灾，除利用建筑内部消防设施外，几乎没有具体可行的外攻方案。此外，有些高层住宅消防车登高场地被树木、隔离桩等占用，或者受广告牌、架空电线等障碍物影响，这为举高消防车的工作带来一定难度。在登高车无法到达的高度，就需要消防员内攻灭火，在此情况下，消防人员需要去携带水枪及空气呼吸器徒步爬楼，会大大降低工作能力，严重制约了内攻时消防装备器材和人员灭火作战能力的发挥，灭火救援行动无法有效展开。

3、应对住宅物业管理中消防安全存在问题的对策

3.1消防救援机构层面

（1）督促住宅物业落实管理责任。要结合《消防法》制定物业管理消防安全工作导则，打造示范物业消防安全管理示范单位，形成“可推广、可复制、可借鉴”的成熟经验，督促落实消防安全责任制，适时召开现场会予以推广。

（2）严格执法加强监督管理。要经常深入到社区进行消防安全检查，或适时开展物业服务企业消防安全专项检查工作，发现火灾隐患或消防安全违法行为，依法立案调查，监督指导物业公司对管理区域内共用消防设施进行维护管理，并指导其做好管理区域的消防安全宣传教育工作。

3.2物业服务企业层面

（1）完善交接手续，严把“交接关”。交接要把消防工作作为重中之重。无论是新物业还是旧物业，都要细致全面地对内部消防设备进行验收。首先，要求交接方提供消防系统的相关图纸和设施设备维保的基础台账，遇到突发情况才不会慌乱;其次，要邀请专业人员对消

防系统的组成、性能进行检查、验收，并加强发现缺陷的整改工作;同时，接收方要对技术交底和施工图纸仔细整理归档，做好消防设施设备维保的登记记录，确保消防系统能够可靠运行。

（2）明确岗位职责，严把“队伍关”。物业服务企业应确定专（兼）职消防安全管理人员必须具备一定的消防常识和灭火技能，定期接受消防培训，掌握常用消防设施器材的使用方法，提高微型消防站人员应急处置能力，充分发挥微型消防站先期处置作用，消防控制室值班人员持证上岗且熟练掌握自动消防设施操作方法。

（3）强化考核监督，严把“长久关”。要定期对物业员工组织消防安全工作技能、能力的自测，对考核优秀的员工要表彰奖励，对考核未通过的员工要强制“回炉重造”。要利用好日常巡查对电气设备、照明灯具和应急标识等进行检查，按时间节点对固定消防设施进行测试，最大限度消除损坏隐患，及时对发现的问题整改并追究责任。

结语：

物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，日益受到政府各部门及社会各界的广泛关注。在以往的消防监督检查中发现，部分房地产开发商、物业管理公司对环境卫生和安保投入较多，而对消防设施器材的维护管理关注较少，普遍存在消防安全管理缺失、消防控制系统故障、消防车通道不畅通和电动车违规停放充电的问题。《办法》的颁布实施，为解决此类防火工作中的难题提供了有效办法和有力依据。

参考文献：

[1]王建彬.高层住宅建筑消防安全管理探析[J].武警学院学报，2019，35（04）：55-58.

[2]曹永安，周电波.高层住宅建筑消防安全管理探析[J].消防技术与产品信息，2018，31（07）：64-66.