关于城市更新与老旧小区改造的探索和思考

邬险峰

【摘要】加快城市老旧小区改造是当前城市更新不断加快趋势下的必然选择，也是落实国家政策要重要举措。当今老旧小区在建筑性能、居住体验上都会受到影响，甚至隐藏安全隐患，只有通过合理的改造才能够保证老旧小区的寿命得到延长，优化老旧小区住户的居住体验。必须要思考现今改造的现状，分析技术难点与改造对策。

【关键词】城市更新;老旧小区改造;城市建设

老旧小区的改造一直以来都是城市更新的基础，因为建筑并非短期消耗商品，随着时间的不断推进，有许多居民小区会逐渐成为老旧小区。我国老旧小区存量大、人居环境差、覆盖区域广、改造涉及人口多，如何在城市更新和老旧小区改造中落实绿色发展理念，不断改善民生，提升人民群众的获得感及幸福感，是推进生态文明建设的一项重要民生工程。老旧小区更新改造关系人民福祉，与全面建成小康社会和“两个一百年”奋斗目标的实现密切相关，是在工程建设领域落实绿色发展理念的具体体现，是促进生态文明建设的必然选择。

1城市更新与老旧小区改造现状及难点

1.1当前我国城市老旧小区改造现状

当前我国老旧小区改造主要以如下三种方式去完成现实。其一是修缮升级的方式，这一方式适用城市许多传统的老旧居民小区，这些小区普遍为单位分配房产，因并无历史文化价值，而且结构大多较为稳定，能够继续居住，问题多是外观受损，而且配套的设施不完善，因此一般利用修缮升级的方式去处理，除了做好外立面的修复以外，还要小区的配套设施进完善。其二是维护强化的方式，主要是针对建筑风格独特的、具有历史文化价值的居民区。改造的要点是对建筑自身外观的修复以及对结构的补强，以不改变小区的原貌为基本原则。其三是彻底拆迁重建的方式，这一方式适用于结构不稳、环境脏乱已经不适宜居住的小区，这样的小区普遍年代过于久远的老旧小区，这些小区结构不很稳固，环境较为脏差，不具备历史文化价值，而且已经不适于居住，有重建的价值，所以更适宜使用拆迁重建的方式去处理，原居民则可在完成重建后就地回迁。

1.2当前城市老旧小区改造难关

改造會影响原住户的生活，而且无法满足大众的不同诉求，相对于传统工程施工来说人为阻力更大。改造的资金压力大，因为我国许多城市的老旧小区，其改造的资金以政府拨款为主，缺乏来自社会的资金支持。旧楼改造所牵涉的部门众多，利益关系复杂，所以实际改造施工的协调难度也高。包括老旧小区的天然气、供电、供水等配套工程的改造，都需要相关部门的配合，而且改造施工也同时需要民众的配合，自然更难管理。当前的实际管理情况来看，老旧小区改造的管理体系依然不够规范。因改造工程根据小区当前的使用情况各有不同的施工目标，而且项目分散度高、工程签证变更较多，所以对管理要求也相对更高。但是实际管理过程中，因管理体系不完善而引发的责任纠纷甚至于安全问题依然屡见不鲜。对于管理的重视不足，施工重点往往集中于对外观的改造，却往往会忽视物业管理的改造。物业管理是小区现代化的一个标志。老旧小区普遍是上世纪各单位集资房，产权不一，很少有物业机构的入驻。当前我国大多城市的老旧小区改造主要精力集中于小区的硬件设备的提升上，对于小区后期的管理和维护很少涉及。缺乏物业管理和维护的小区，环境很难保证，治安条件容易恶化，居民矛盾也容易增大，很难让改造的福利发挥长久的作用。

2城市更新与老旧小区改造对策

2.1 完善相关制度、流程和实施细则

城市更新中的老旧小区改造是重要的民生工程，但在不同区域实际工作推进中，经常会遇到流程不清晰、政策支撑不明确、工程审批与技术标准不完善等问题。 建议顺应城市工作新形势，共同探索城市有机更新工作机制、政策措施、管理制度、流程再造，总结提炼可复制、可推广的好经验、好做法，引导科学有序实施城市更新行动。

2.2 城市更新与多种改造模式结合

城市更新的存量改造在本质上是一个资产管理的过程。以有机更新为主的城市升级过程未来将是一个政府与企业共塑城市的过程。“政府与企业共塑，并非是简单的政企合作或者政企关系协调。 它包含政府与市场共塑、存量与增量共塑、历史传承与文化创新共塑、公共利益与私人利益共塑、城市升级与产业升级共塑。 这既是国际共同经验，也是中国特色城镇化发展新阶段的必由之路。应多渠道鼓励在规划、建设、运营、投融资等一体化运作模式上表现突出的优秀案例和社区， 助力城市有机更新与多种改造模式相结合，以用地存量换生态、环境、人口、经济增量，重构新城市。针对老旧改造问题，

2.3 以民生为根本，整合资源调动力量

老旧小区改造工作中，应充分收集和尊重民意，消除社区日常综合隐患、完善配套服务功能、提高适龄人口环境舒适度，针对性解决影响居民生活幸福感与获得感的主要问题。 针对人口结构调整及功能优化，改造提升可考虑向具有适宜条件的社区引入青年人才公寓、长租公寓等业态，进行存房租赁盘活的尝试。 同时结合社区情况，考虑采用让渡部分公共收益、居民与社区共享共建等方式，如在社区内引入智能停车场、共享充电桩、付费广告位、 智能快递柜等盈利场所，多方共同出资进行改造提升，并参与后期的维护管理等，做到合理共担、共享、共建。 顺应改革发展新要求，共同探索不同类型城市有机更新项目的技术方法和实施路径，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，整合各类资源，调动各方力量，助推城市高质量发展。

结语：

老旧小区改造是城市更新及社区高质量发展的重要方面，既是功能提升、品质改善的过程，也是文化传承与发展、民众参与和反馈的过程。 在老旧小区改造调研过程中，设计及策划团队应做好扎实的基础调研数据分析，结合渝中地域特色，综合利用社区各项有利资源，通过设计转化为社区未来高质量发展的动力资本，最终形成居民共享的社区资产。 我们也希望通过积极探索，打造“功能配套完善、民生改善最优、改造过程和谐、后期运营到位、社会效益良好”的完整社区标杆，为传统老旧社区注入新活力，消除隐患、促进经济发展、传承记忆，进一步促进人口结构良性调整，为新时代的城市高质量发展提供更成熟路径。

参考文献：

[1]老旧小区改造的7点推进建议[J]. 罗毅.  城市开发. 2020（24）

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[4]老旧小区改造补齐民生短板[J]. 任万霞.  北京观察. 2020（12）

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