中国房地产企业融资现状分析与转型对策研究

马兰亚 魏行空 张福栋

在推动经济向高质量发展方式转变之际，全国各地楼市调控力度不断加码。中国房地产企业普遍面临融资渠道收紧的问题。本文指出，国内房地产企业对于以银行贷款為主的传统间接融资渠道依赖较强，在非标融资受阻、权益资本获取乏力以及传统债券市场融资低迷的现状下，以资产支持证券和地产私募基金为代表的创新融资方式正成为当前房企融资方式转型的突破口。

中国正处于经济结构转型升级和产业调整的关键时期。房地产行业与中国的经济密切关联。2019年中央提出，将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。随着目前“房住不炒”成为国家在房地产行业政策调控的基调，中国房地产企业普遍面临融资渠道收紧的问题。本报告对房地产企业各类融资渠道现状进行了分析，结合监管动态和行业发展趋势，对新常态下房企如何走出融资难的困境进行了探讨。

中国房地产企业融资渠道现状与分析

房地产行业具有很强的金融属性，对融资杠杆的使用依赖较强。从融资的属性来看，如图1所示，我国房地产行业形成了包括内生融资和外生融资的融资体系：内生融资主要包括与房地产企业经营活动相关的销售回款和供应链融资两大类;外生融资包括境内间接融资、境外融资和境内直接融资三大类。

过去十数年里，许多房地产企业利用各种融资渠道放大资金杠杆，快速扩张业务，资产规模不断攀升。……