成渝双城学区房溢价的测度研究

摘要：教育寄托着每个家庭对孩子的期望，在就近入学和学区制背景下，“以房择校”成了更多家庭的选择。教育资源配置不均衡，导致校际间和区域间教育质量差距显著。基于成渝两地2020年5-6月二手房成交数据分析得出以下结论：一是成都市一类公办小学学区房溢价（69.7%）显著高于重庆市（26.8%）;二是重庆市中拥有4个卧室的二类小学学区房溢价更高，成都市中拥有两个卧室的一类小学学区房溢价更高;三是成都市一、二类公办小学教育资源集中在成都市锦江区和青羊区，重庆市一、二类公办小学教育资源集中在重庆市沙坪坝区和渝中区，区域内教育质量差异越大，家庭对优质教育资源的竞争越激烈。

关键词：成渝双城;学区房溢价;特征价格模型

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）08-0016-25 收稿日期：2021-07-02

1 引言

21世纪以来，我国形成了以“就近入学”和“学区制”为基础的义务教育招生入学政策，并在此基础上不断完善和发展，以促进教育均衡发展。岳昌君（2008）发现小学阶段的教育机会基尼系数较小，教育质量基尼系数较大，即在2004年小学学位供给基本满足需求，但小学教育质量参差不齐。教育资源配置不均衡，使优质教育资源成为稀缺公共品，出现了“择校热”的现象。从2012年开始，学区制被广泛运用，此后优质学校入学条件由“择校费”转变为学区房的房产证，“以房择校”成为更多家庭的选择。由于缺乏优质中小学，家庭“用脚投票”选择优质学校学区内住房，使得不同层次学校学区房价格存在显著差异。这表明学校教育质量已部分体现在房屋价格中。

国内外研究主要集中在两个方面，一是收集大量城市的宏观数据，从宏观层面测算教育对城市住房价格的影响，反映教育与住房价格间的因果关系。国内35个大中城市数据表明师生比增加对住房价格有正向影响。在国内，直辖市和省会城市教育资源对住房价格具有正向影响，相比普通小学，普通中学对一、二线城市住房价格影响更大;二是测度单个城市内部学区房的溢价反应政策效用和教育均衡现状。“租买同权”政策和“九年一贯制”政策都能够缓解“学区热”，削弱学区房溢价。在国内外一、二线城市中，微观数据证实生均经费投入、学生成绩、重点学校都会对住房价格产生影响，经济发展较好的城市学区房的溢价更显著。

现有研究中缺乏对城市群内部或相邻城市间学区房溢价差异、城市群内部教育资源供需差异等问题的关注。本研究选择成都和重庆作为探讨公办小学教育质量与二手住房成交单价之间的关系。从教育供给和住房政策两方面深入分析成渝两地学区房溢价差异的原因。本研究的创新点包括：一是本研究不只是关注单个城市内公办小学教育资源与住房价格的关系，同时关注城市群内临近城市公办小学教育质量与住房价格关系的现状及差异;二是本研究对样本进行分类，测算成渝两地在不同卧室数和不同行政区内公办小学学区房的溢价。

2 教育政策与住房政策现状

2.1 教育政策现状

2006-2020年成渝两地在义务教育入学和教育均衡化发展方面的政策走向基本相同。2012年以前两地实行免试就近入学政策，规范民办学校招生行为。2012年后出现了学区的概念，四川省2014年开始推行单校划片和多校划片的政策，重庆市也紧随其后，但目前多校劃片在两地的小学划片中运用较少。两地从2017年开始强调民办与公办分离，并保持公民同步招生。在信息化时代，电脑随机摇号分配学位的方式在两地义务教育入学政策中频频出现。从政策演变来看，成渝两地并不存在较大的差异。

教育经费投入方面，用生师比、生均一般公共预算教育经费、生均一般公共预算教育事业费、生均一般公共预算共用经费这四个指标反映成渝两地小学教育投入情况。图1中展示成都市六区（成华区、锦江区、武侯区、金牛区、青羊区、高新区）和重庆市九区（江北区、渝北区、北碚区、渝中区、南岸区、巴南区、大渡口区、九龙坡、沙坪坝区）2018年小学教育经费投入情况，2018年重庆市九区的教育投入略高于成都市六区。图2反应2018年成渝两地内部各行政区之间小学经费投入的差异系数（一组数据的标准差与其均值的百分比，是测算数据离散程度的相对指标），发现成都市六区小学各项经费投入的差异系数都在0.2左右且低于重庆市九区，这说明在成都市六区小学教育经费投入较为均衡。

2.2 成渝住房政策现状

在“房住不炒”的大背景下，各地都严格控制住房交易流通速度，成都市规定取得房屋不动产权后三年内不得交易，重庆市则为两年。税收方面，重庆市政府从2009年开始征收房产税，对在重庆市九区购买高档住宅或独栋住宅的居民以及购买普通住宅的“三无人员”征收个人住房房产税，并将其全部用于公共租赁房的建设和维护。当优质学校学区房单价达到房产税征收标准时，学区房拥有者每年需缴纳一定比例的房产税。一方面，因为获得教育资源而多支付房产税，部分购买者会选择放弃购买优质学校的学区房;另一方面，也有购买者愿意为教育资源而支付房产税，使学区房具有更高的溢价。

成都市并未征收房产税，而是实施限购政策。在2017年3月二手房被纳入住房限购范围，2018年进一步明确了购房者可购房区域。限购区域内的家庭需要在满足户籍或社保缴纳要求才能在限购区域内购房。王雪峰（2015）运用南昌市的数据证实限购政策对南昌市优质学校学区房价格的抑制作用并不明显。这表明在住房限购政策作用下，优质学校学区房的溢价能力可能不会减弱。

住房限购政策和房产税，都是通过抑制购房需求，减少投资性购房行为来达到控制住房价格的目的。

3 数据与模型选择

3.1 数据与变量说明

3.1.1 数据获取

通过市级和区级教育部门官网，获取成都市六区和重庆市九区公办小学的划片信息。通过学校官网、房屋中介等途径了解成渝双城公办小学的办学现状。收集两地公办小学在房屋中介的排名、公办小学是否具有“示范小学”称号、办学时限、办学规模并结合搜学网中家长对学校的评价分别对两地公办小学进行排名来确定小学教育质量等级。将排名前五的学校作为第一梯队的小学，后文统一简称为“一类小学”;将排名6～15所小学归为第二梯队，简称为“二类小学”;将排名15～35归为第三梯队，简称为“三类小学”;最后，将其他的小学统一归为“第四梯队”，简称为“普通小学”。图3反映两地公办小学数量。

在贝壳和链家二手房官网中收集了2020年5～6月成都市六区和重庆市九区二手房成交数据，共获得有效数据9616条，覆盖成都市六区179所公办小学和重庆市九区224所公办小学。

3.1.2 变量说明

两地二手房市场计价面积均为建筑面积，因此被解释变量为住房每平方米建筑面积的价格，以两地公办小学教育质量作为主要解释变量。房屋的其他特征因素，分为建筑特征、楼盘特征、区位特征。

建筑特征变量主要包括卧室数、装修情况、房屋年龄。

楼盘特征包括物业费、开发商品牌价值、物业公司品牌价值。由于缺少小区内部绿化和环境数据，物业费收取标准能够反应出小区物业的服务能力和小区绿化环境等情况，则采用物业费代替。王俊松等（2012）发现排名前100名的大型开发商的住房比普通住房价格高出15%。在模型中增加度量开发商品牌价值和物业服务企业品牌价值的变量。依据中国房地产协会官网“2019中国房地产开发企业品牌测评榜单”和中国指数研究院“2019年中国物业服务百强企业”名单确定开发商企业和物业服务企业的品牌价值。

区位特征主要反映小区与购物中心、公园、地铁站和医院的地理位置关系。购物中心选择小区邻近的商场，医院为三甲医院。表1反映变量及其具体量化方式;表2反映成渝两地主要变量的基本情况。

通过表1、表2反映出主要有两个特征，一是成都市各类小学学区房价格均高于重庆市;二是成渝两地学区房平均拥有2个卧室，一类小学和二类小学的学区房建成时间较早。

3.2 特征价格模型

实证模型借鉴哈巍（2015）截面数据混合OLS回归模型。本研究使用2020年5～6月成渝两地二手房交易数据，时间跨度短且无较大的政策变动，因此忽略时间的影响。由于行政区域内经济发展状况和住房价格均存在差异，因此在模型中加入行政区这一控制变量。被解释变量采用住房单价的对数，连续型解释变量也进行对数化处理。

ln pijk = β0+β1×grade_schjk + β2×Houseijk + β3×Bldgjk + β4×Disk + β5×ln （Locijk） + εijk

其中i表示每套住房，j表示小区，k表示行政区。因变量lnP为二手住房成交单价（元/平方米）的对数;grade_sch为学校质量，分别为一类小学、二类小学、三类小学、普通小学;House表示房屋特征，如卧室数、装修情况等;Bldg代表楼盘特征，物业费、开发商、小区规模等;Dis代表行政区;Loc代表区位特征，如交通、医疗、购物等。模型中的学校质量的回归系数β1表示小学质量对住房价格的边际影响率，即优质小学学区房与普通小学学区房相比，住房单价平均高出的百分比。β2、β3、β4、β5分别表示住房的其他特征对住房价格的边际影响率。

4 实证结果及分析

4.1 全局OLS回归

表3模型（1）和（3）分别为重庆市和成都市未考虑教育因素时回归结果，模型（2）和（4）分别为重慶市和成都市考虑小学质量后模型回归结果。在重庆市中，增加小学质量因素后模型的调整R方从0.484变为0.497。成都市在考虑小学教育质量后，调整R方从0.495变为0.665，模型解释能力显著提高。此外，考虑小学教育质量因素前后，重庆市中控制变量的变化幅度显著小于成都市。这表明在成都，一类、二类、三类公办小学对住房价格的影响显著大于重庆市。

表3模型（2），重庆市公办小学中，一类、二类小学对住房价格的影响均在1%水平上显著，分别为26.8%和24.8%。三类小学相较于普通小学存在3.93%的溢价。三类小学的溢价显著低于一类、二类小学，这也表明重庆市九区内的三类小学质量明显低于一类、二类小学。

表3模型（4）显示在0.1%显著性水平内一类、二类、三类小学对成都市六区住房价格均存在正向影响，一类小学相较于普通小学存在69.7%的溢价;二类小学相较于普通小学存在32.5%的溢价;三类小学相较于普通小学存在14.7%的溢价。表3表明成渝两地购房者都愿意为教学质量更高的公办小学支付更高的住房价格。相对于重庆市，成都市六区的一类、二类、三类小学使其学区房产生更高的溢价，各层次小学间学区房溢价也存在明显差距。

对比表3，在重庆市住房价格对卧室数的依赖较小;重庆市作为多中心组团城市，邻近购物中心对住房价格的影响并不显著，但成都市邻近购物中心的住房价格较高。具有品牌价值的开发商会使重庆市九区住房均价提升5.05%，使成都市六区住房均价提升7.36%，物业服务企业的品牌价值也能够提升住房价格。这说明在成渝两地企业品牌效应对住房价格的影响普遍存在。

4.2 卧室数分组回归

全样本实证结果表明成渝两地的住房价格均受到教育资源的影响。但卧室数对两地住房价格的影响却存在差异。学区房具有一定的投资属性，更多的家长购买学区房只是为了获得入学资格，因此，可能卧室数较少，面积较小的学区房更受购房者的青睐。对卧室数进行分组回归，测算不同卧室数各类公办小学学区房的溢价。根据样本数据中交易量，只考虑4个及以下卧室数的情况。表4反映，随着卧室数增加，成渝两地公办小学学区房的溢价变化规律表现出较大的差异。

从表4中可以发现重庆市九区公办小学中，学区房卧室数从1增加至3时，一类小学学区房的溢价也从18.3%上升至48.3%;当学区房卧室数为4时，一类小学学区房溢价略有减小，降低为45.4%。重庆市九区中，学区房卧室数为1和2时，二类小学相较于普通小学分别存在28.5%和35.4%的溢价，在卧室数为4时，溢价率最高达到53.6%。而重庆市九区三类小学中，拥有1～2个卧室数的学区房会产生显著的溢价，分别为3.76%、6.27%。当卧室数（卧室数分别为1、2、4）相同时，重庆市九区二类小学的学区房表现出更高的溢价。

在成都市，一类小学学区房中拥有两个卧室的学区房溢价更高，相较于普通小学存在74.9%的溢价;二类小学和三类小学拥有一个卧室的学区房相较于普通小学分别产生了40.9%、20%的溢价。当卧室数相同时，成都市六区的一类小学学区房溢价率更高。

成渝两地学区房溢价的变化规律：（1）成都市一类小学拥有2个卧室的学区房溢价最高，二类小学和三类小学拥有1个卧室的学区房溢价更高;（2）重庆市一类小学拥有3个卧室的学区房溢价更高，二类小学拥有4个卧室的学区房溢价更高，三类小学拥有2个卧室的学区房溢价更高。

当卧室数相同时，重庆市九区二类小学学区房溢价更高，拥有4个卧室的二类小学学区房拥有最高的溢价;成都市六区一类小学学区房溢价更高，拥有2个卧室的一类小学学区房溢价最高。

4.3 行政区分组回归

成渝两地各个行政区经济发展状况、教育投入及教育资源含有量均存在差异。通过对行政区分组回归，测算成渝两地行政区内学区房溢价。由于重庆市中北碚区和大渡口区在2020年5～6月二手房数据交易量较小，故不展示北碚区和大渡口区的回归结果。

图4和图5表明成渝两地均缺乏优质教育资源，且存在一类、二类、三类小学分布不均衡的问题。成都市六区公办小学中一类小学集中于锦江区和青羊區，重庆市九区公办小学中一类小学集中在渝中区和沙坪坝区。富含一类和二类小学的区域一类、二类小学学区房溢价显著高于三类小学。同为一类小学，不同区域的一类小学学区房溢价也存在差异，成都市锦江区一类小学学区房溢价率显著低于青羊区。重庆市渝中区一类小学和二类小学学区房溢价相差无几，但沙坪坝区中一类小学学区房溢价率比二类小学学区房溢价率高出10%之多。此外，重庆市南岸区和渝北区中教育资源对住房价格没有显著的正向影响。

从图4和图5发现成渝两地行政区内学区房的溢价因小学教育质量不同存在显著差异。重庆市中沙坪坝区和渝中区学区房的溢价均低于成都市青羊区和锦江区学区房的溢价，在成都市为获得一类小学入学资格，学区房的竞争更为激烈。

值得注意的是成都市高新区中缺乏一类小学，但是在限购政策的作用下，高新区中二类小学教育资源属于该区域内最优质的小学教育资源，二类小学学区房溢价率略高于青羊区和锦江区，高新区二类小学的竞争可能会更加剧烈。

5 结论

5.1 成渝两地学区房溢价对比

高价学区房现象受到国内外的广泛关注，测度学区房溢价的实证研究也成为研究的热点。本研究沿用了哈巍的研究模型，运用了成渝两地的微观数据证实成渝两地的家庭愿意为孩子获得一类小学入学资格而支付更高的住房价格。

成都市六区一类、二类、三类小学相对于普通小学存在不低于14.7%的溢价，并随着公办小学教育质量的提升，学区房溢价率也显著提升。成都市拥有相同卧室数的学区房时，一类小学学区房竞争更为激烈，拥有两个卧室的一类小学学区房溢价最高。成都市一类公办小学集中在青羊区和锦江区，青羊区一类公办小学学区房溢价显著高于锦江区，也高于全样本回归结果。一方面，这反映出家庭对一类小学的强烈需求，另一方面，一类小学教育资源是非常稀缺的。

重庆市九区中公办一类和二类小学学区房溢价几乎相同，均高于三类小学学区房溢价。当卧室数为1、2、4时，二类小学学区房竞争更为激烈，拥有4个卧室的二类小学学区房溢价最高。重庆市九区中，一类、二类小学扎堆在沙坪坝区和渝中区，沙坪坝区一类小学学区房溢价显著高于渝中区一类小学学区房的溢价。

成渝两地学区房溢价的相同之处主要是：（1）一类、二类、三类小学学区房相比于普通小学学区房竞争更为激烈，其中一类、二类小学学区房竞争最为激烈;（2）一类小学学区房溢价在不同行政区内表现出不同的溢价，而且略高于全样本回归结果;（3）成都市六区一类小学集中于锦江区和青羊区，重庆市九区一类小学集中于沙坪坝区和渝中区，两地均存在一类小学配置不均衡的情况。同行政区内公办小学间的教育质量差距越大，区域内更优质公办小学的学区房竞争更为激烈。

成都市两地学区房溢价的差异之处：（1）重庆市九区各层次小学学区房溢价显著低于成都市六区各层次小学学区房溢价;（2）重庆市九区中拥有4个卧室的二类小学学区房表现出更高的溢价，成都市六区中，拥有两个卧室的一类小学学区房溢价更高;（3）成都市六区内一类、二类、三类小学相对于普通小学均存在一定的溢价，但重庆市中南岸区和渝北区三类小学相对于普通小学不存在显著的溢价。

5.2 成渝两地学区房溢价差异分析

成渝两地学区房溢价差异的原因探讨。经过前文的分析，导致两地学区房溢价率差异较大的原因，可能有以下几点：一是，教育投入方面，在2018年重庆市九区的生均教育经费投入大于成都市六区，这能够从供给端促进校际间教育质量均衡发展，减小各类小学学区房溢价。二是，住房政策方面，从2017年起成都市二手住房也纳入限购范围，在短期内住房需求得到抑制，但优质小学学区房因为拥有较好教育资源具有更强的抗冲击性，其价格变化较小。无配套教育资源的住房价格下降幅度较大，使得优质小学学区房溢价率可能有所提升。重庆市中，满足缴纳房产税标准的学区房只有88套，且成交量非常少。这表明征收房产税的高价学区房可能会使购房者放弃购买行为。三是，人均可支配收入影响家庭教育支出。成都市六区的人均可支配收入高于重庆市九区的人均可支配收入，因此，成都市六区的居民对教育资源的需求可能更加强烈，由于优质教育资源的缺乏，这促使成都市六区优质小学的学区房表现出更高的溢价。虽然住房政策会改变购房者对学区房的偏好，但造成成渝两地学区房溢价差异较大的主要原因，仍是成渝两地教育资源供给的差异，以及居民对优质教育资源需求的差异。

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作者简介：杨秋，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。